恒大前副总裁许晓军加盟后 领地集团IPO提上日程

中小房企生存日艰时，又一迷你开发商准备上市一搏。4月9日，领地控股集团有限公司（简称“领地集团”）于港交所披露招股书，建银国际为独家保荐人。

家族色彩浓厚的领地集团，近年销售规模低位盘旋，却拥有千亿野心。1999年，领地集团董事长刘玉辉携其兄于四川起家，耗时20年将领地的销售规模做到两百多亿。尽管地产行业高速飞奔的时光已不再，但管理层仍于去年宣布，领地要于2020~2010年实现千亿跨越。

从不到三百亿到千亿，领地集团要对抗的不仅是地产降温周期，还有其攀升缓慢的业绩规模。克而瑞数据显示，2017年~2019年，该集团三年间销售额分别为151.6亿、235亿、237.4亿，去年业绩较上年基本持平。从2015年首破百亿至今，领地迟迟未实现业绩爆发。

同期，该集团收益分别为53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元；利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元；公司毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%；净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%；总资产回报率分别为4.0%、1.8%、1.6%。

领地表示，毛利率由2018年的35.7%降至2019年的27.8%,主要是由于该年交付的物业毛利率相对较低。其中，占当年确认建筑面积最大部分的西昌领地兰台府录得毛利率17.9%，是由于相关地块土地收购成本偏高，而项目物业设定价格较低，快速周转以产生收益。

为了规模扩张，高价拿地是领地集团近年的惯有操作。2018年3月，该集团以4.9亿拍下四川一纯住宅用地，现场竞拍超过40轮，溢价率达70.91%；此后领地旗下公司又以11.7亿元拍下四川省攀枝花市地块，溢价率达178.57%，成为彼时的地王。

为支撑扩张下的资金需求，领地通过物业预售所得现金流，以及银行贷款和信托等方式获得融资。2017年~2019年，领地集团未偿还银行及其他借款（包括信托及其他融资）总额分别为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元;各项借款加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%。

截至2019年末，领地集团有26项与信托融资提供商、资产管理公司及其他金融机构订立的未偿还融资安排，合计本金余额约59.89亿元；截至2020年2月29日，这一数值升至60.92亿元。加杠杆扩张下，2017年~2019年末，领地集团的流动比率从1.3降至1.2，净资产负债比率从60%暴涨至140%。

同时，该集团经营活动现金流量净额连续三年为负，分别为-1.87亿元、-42.88亿元、-31.12亿元。同期，领地集团现金及银行结余分别为9.96亿元、14.63亿元及31.78亿元，当中包括受限制现金2.1亿元、5.2亿元、16.37亿元。

千亿野心下，领地集团计划以“成渝/长江中游”城市群为核心,南北拓展“中原/珠三角”城市群，围绕健康产业、健康住宅、健康生活三个维度布局，包括健康产业、地产开发、商业运营、酒店管理、物业服务五大产业板块。此后3年内,至少落地一个国际一流水平的健康产业项目。

领地还于去年密集引入明星经理人加盟，淡化集团家族管理色彩。2019年12月，恒大集团前副总裁许晓军正式加盟领地集团，任地产总裁一职。此前，金科老将姚科也加入领地，任集团助理总裁兼品牌总经理。

业内认为，随着行业收并购成为常态，多数房企不得不依靠资本平台维持扩张，因上交所与深交所监管较严，赴港上市能获取更多元的融资渠道，在一定程度上也能规避境内融资限制。不过，随着地产黄金十年逝去，资本市场对地产期待减少，已有中小房企在港股市场遭遇被低估的境遇。

来源：第一财经