北京拆迁律师:以租代征是个“坑”,这几种用地方式一定要注意!

　　近年来，土地的价值一直在不断的上升，所以，有的拆迁方在避不开要用农民土地的时候，常常为了规避法律法规中规定的审批手续及为了减少征收成本，便会通过“以租代征”的方式征用村民的土地。对于不了解征收程序及法律法规的老百姓来说，自然就要吃亏了。

　　近日，陕西的一位当事人就咨询凯诺律师说，他们家的三亩土地因修公路和高铁要被占了，但是征收部门的工作人员却说，土地不征收，但要租赁多少年，后来村委会就与自己谈话了，并且还告诉自己已经与相关部门签订了租赁协议，至于几百块的租赁费用，会发放至村民的手里。他的问题是，以租代征是否合法？

　　什么是“以租代征”

　　在回答这个问题之前，我们来看了解一下什么是“以租代征”。所谓的“以租代征”，其实就是指违反了土地规划和相关计划，刻意的规避农转用地审批手续和征地审批手续。通过租赁的方式、承包的方式占用农民的集体土地，然后在上面直接进行非农业建设或是在计划规划之外私自扩大用地规模的行为。

　　“以租代征”是否合法呢？

　　上面说了，以租代征是违反了相关的法律法规，因此来说，以租代征是不合法的。而且，近年来，国家一直都在严厉打击、严厉制止这种“以租代征”的行为。因为，这种行为不仅仅是侵害了村民的合法权益，而且还影响到了耕地保护目标的实现。

　　早在2005年，国土资源部就发布了《国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》（国土资发[2005]166号文），通知中明确指出，严禁"以租代征"擅自将农用地转为建设用地，要依法严肃查处"以租代征"违法违规用地行为，对擅自通过出让、转让或者出租等方式将农民集体土地用于非农业建设的单位和个人，应依据《土地管理法》中的规定追究法律责任；非法批准"以租代征"用地项目的国家机关工作人员，依照《土地管理法》、《监察部国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》追究法律责任。涉及违法占用基本农田和耕地的，应依法从重处罚；涉嫌犯罪的，应移送司法机关追究刑事责任。

　　另外，被征收人还应当知道，我们现实生活中所说到的征收，大多数是为了公共利益，对于公共利益的范畴，在新《土地管理法》第四十五条中有明确的规定，此前文章中都有说过，这里就不再说了。对于具体的征收程序，在《土地管理法》中也都有明确的规定，征收方在正式实施征收之前，都要严格按照《土地管理法》中的第四十四条之规定，办理农转用地审批手续。并且还要按照《土地管理法》第四十八条之规定，给予被征收人合理、公平的征迁补偿。

　　对此，如果村民在征收过程中遇到了“以租代征”的情况，也就是说，征收方的征收行为并非出于“公共利益”的需要，且征收方也没有办理任何的农转用地审批手续，那么，就可起诉维权了。

　　当然了，若自己并不知道征收方是以“以租代征”的方式征用了自己的土地，那么可从给的补偿方面来看，如果给的补偿无法保障自己的原有生活水平，那么可能就是不合法的。此时，村民就一定要及时的向有关部门反映或是举报，然后依法维护自己的权益。

　　“以租代征”的表现形式

　　以租代征的表现形式主要有以下几种：1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；2、基层政府直接租赁农村集体土地；3、基层政府转租农村集体土地；4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为；5、村自行出租自己的承包地；6、村委会租用农户的承包地搞非农建设。

　　了解了以租代征的形式，很多人可能会问，既然“以租代征”是不合法的，那么租出的土地还能要回来吗？对此，凯诺律师要说的是，如果租赁合同违反了法律法规，那么这份合同是不具有法律效力的，也就是说，你出租的土地依法能要回来。

　　但前提是，在签订了租赁协议之后，须先咨询律师起诉确认该租赁合同无效，然后要求相关部门返还土地。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条规定，人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：（七）认为行政机关侵犯其经营自主权或者农村土地承包经营权、农村土地经营权的。

　　依此规定，相关部门“以租代征”强占土地，因侵害了农民的经营自主权和农村土地承包经营权，应属行政案件受案范围，人民法院应予受理。但要强调一点，若风风火火的直接去要求他们返还，可能会吃闭门羹。