北京拆迁律师:企业遭“逼迁”,对方称“不服就去告管委会”!

　　据相关媒体报道，某机器制造有限公司在1998年取得国有土地使用证，但却在2018年8月被以每亩xx万元的价格卖给了当地的房地产开发商。从始至终，该企业一直被蒙在鼓里，直到2020年1月初才发现自己合法取得的土地使用权早已被卖。

　　土地使用权还未到期，为何又被卖了？

　　根据《土地管理法》中的第十二条规定，土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。那么，该机器的合法土地使用权还有30年，又如何被出让了呢？

　　在这个问题还没有搞清楚时，在2019年年底又有执法人员突然机器生产设备维修时未使用净化器为由，现场查封了公司的部分生产设备及配电总柜3个月，迫使其部分生产线停产。2020年1月5日，该企业又收到一纸《拆迁通知》，称其现有厂房和使用土地已被公开拍卖，要求其尽快搬迁，并且遭到“逼迁”。

　　但是该企业负责人称，自己并没有看到对方出示过相关征收土地和拆迁补偿公告、拆迁补偿方案、标准等文件材料，而且他们连自己公司的名字也写错了。

　　之后，企业负责人又多次与相关人员就搬迁事宜进行沟通，但是相关部门人员为急于完成拆迁工作，只是口头上答应按当地土地征收基准价40万每亩的价格给予补偿。

　　更让人吃惊的是，从相关媒体获得的录音中，有相关部门人员声称，“我们强拆后，你不行就去告管委会，告高新政府，我们专门组织班子和律师应对这些事......你别说法院判决后我们才能强拆，法院不判决，我们也给强拆了，强拆你打官司，告我们就行了......民营企业不跟政府斗，你就把政府告下了，政府输了，那也是国家出钱，又不是我们个人出钱.....”这段话也反映出了在征地拆迁中存在的许多问题，这些问题值得我们去深思....

　　不过，按照媒体报道的情况来看，相关部门显然是想先搬迁、后补偿，而且拆迁补偿也只是口头上答应的，并未白纸黑字的明确在拆迁补偿协议里。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。仅此这一点来说，此次征收就已经违反了上述法律中所规定的原则。

　　再者，从企业负责人所讲述中可以得知，相关部门并未依法依规的进行征收。但对于房屋征收我国有着严格的规定，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

　　（一）被征收房屋价值的补偿；

　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

　　然而，据企业负责人所反映的来看，相关部门只是口头答应给予补偿，并未签订补偿协议，就要求被拆迁人搬迁，显然也是违反了以上规定。

　　征地拆迁中的口头协议其实危害是非常的大，判断口头协议是否有效力，除了要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《土地管理法》之外，同时也可以适用不违反行政法和行政诉讼法强制性规定的民事法律规范。但这种适用属于补充适用，如果行政法律、法规规定某项行政协议必须以书面形式订立，应当优先适用特别规定。在没有相反规定的情况下，可以适用《合同法》对于合同形式的相关规定。《合同法》第十条第一款规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。

　　但在实践过程中，口头形式的合同一般只适用于标的数额不大、内容不复杂而且能即时清结的合同关系。

　　可这种缺乏文字证据的，一旦发生纠纷，则会很难举证。因此，凯诺律师建议大家，当与拆迁方就补偿一事达成一致的时候，被拆迁人一定要要求拆迁方以书面的形式来签订，避免造成没必要的损失。