拆迁律师:房屋征收时,必须遵守这10条规定,否则就是违法违规

　　近几年，我国一些城市为了缓解交通压力，纷纷规划、修建起了高铁、地铁以及高速公路，但是建设这些项目就必然要征收老百姓的土地或是房屋。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，可以由市、县级人民政府作出房屋征收决定，也就是说，可以征收老百姓的土地或是房子。

　　当然了，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的项目也属于公共利益的需要。

　　不过，虽然征收方因公共利益的需要，可以征收老百姓的房子，但是也要需要根据法律所规定的程序进行，即590号令中的规定。下面凯诺律师就与大家一起来看一下，房屋征收过程中，征收方都需要遵守590号中的哪些规定才能保证征收工作顺利进行？

　　一、首先项目要符合四规划一计划

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第九条规定，依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

　　制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

　　二、要拟定房屋征收补偿方案

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定，房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

　　就是说，在房屋征收过程中，需要由市、县级人民政府确定的房屋征收部门先拟定征收补偿方案，然后在报市、县级人民政府进行论证，征求被征收人的意见，征求意见的时间至少是30天。实践中，如果征收方没有补偿方案就直接征收这是不合法的，被征收人可以拒绝拆迁。

　　三、对补偿方案有异议时要组织听证

　　实践征收过程中，如果多数被征收人对房屋征收部门拟定的补偿方案有异议，认为不符合590号令中的规定，那么就需要由征收方组织听证，并且还要根据听证会的情况及时的修改补偿方案并公布。

　　如果在多数被征收人都不同意补偿方案，没有组织听证会的情况下，就强迫被征收人认同补偿方案或是强制要求被征收人搬迁，那么征收就存在严重的违法行为，此时被征收人则是可以拒绝搬迁或是签字的。

　　四、补偿费应足额到位、专款专用

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

　　作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

　　这条规定中涉及到两个知识点，一点是在正式征收之前，需要由有资质的评估机构进行社会风险评估，第二点是，征收方在正式实施之前必须要先保障被征收人的权益，也就是说补偿一定要足额到位，在补偿没有到位之前就强行征收，那么被征收人就可针对这一点违法行为，提起行政诉讼维护自己的权益。

　　五、要对被征收房屋进行调查

　　征收过程中，房屋征收部门应当要对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　六、补偿不低于市场价

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　也就是说，被征收人选择货币补偿的，如果房屋征收决定作出的当日市场价是一 平米1万左右，那么，给予被征收人的补偿也应不低于一万，被征收人选择产权置换的，一般是按拆一还一的原则。当然了，如果因征收方的原因，没有及时的与被征收人签订补偿协议，同时又因房地产市场价格发生剧烈波动，那么，则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。

　　七、评估机构由被征收人协商而定

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。实践中，评估机构若是由房屋征收部门私自定的，那是不合法的，被征收人向有关部门反映或是举报。

　　八、遵守先补偿、后搬迁的原则

　　实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。如果被征收人对补偿不满意，那么可以及时的咨询拆迁律师，让律师指导自己在法律规定的时间内提起行政诉讼，依法维护自己的权益。

　　九、禁止违法逼迁

　　在补偿条例中明确规定，任何单位和个人都不能采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。所以，被征收人在遇到征收方强行断水、断电等行为的时候，可以先对现场进行拍照、录像，并将双方的谈话进行录音。

　　十、强拆需向法院申请

　　实践中，因拆迁补偿不合理而被征收拒绝拆迁的情况时常存在，此时征收方就会对被征收人作出征收补偿决定，若是被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，或在补偿决定规定的期限内又不搬迁时，作出房屋征收决定的市、县级人民政府就会向人民法院申请强制执行。

　　但是实践中，征收方若是不向人民法院申请，而是直接强拆，那么这是不合法的，因为这种行为严重损害了被征收人的合法权益。所以，征收方在强拆之前，被征收人可让他们先出示有关文件。