北京:宅基地面积不能超过这标准,这4种方法落实“户有所居”!

　　继中央提出推动农村土地制度改革之后，全国各地相继开始探索相关规划具体落地的细节。近日，北京就有了新动作。

　　8月11日，北京市政府出台了《关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》。该意见从用地规划、建设标准、审批程序、清退转让机制、组织保障等多个方面对农村宅基地的审批、建设、管理作出规定。下面我们就来了解一下该指导意见中的主要内容

　　指导意见明确宅基地标准

　　关于宅基地用地标准，在《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　北京结合新《土地管理法》中的规定以及相关文件，在该指导意见中明确，村民一户只能拥有一处宅基地。每户宅基地用地标准，人多地少的地区最高不得超过167平方米，其他地区最高不得超过200平方米，具体标准由各相关区根据本区实际情况确定。

　　也就是说，村民建房所占用的土地的面积，不能超过地方所规定的面积。譬如上述内容中北京规定村民建房占地的标准（面积）不能超过167个平方和200个平米，若超出标准，那么可能会被认定成违法建筑而不予确权。

　　另外，该指导意见还对新建住宅的标准作出了规定，村民建房基底面积占宅基地面积原则上不得超过75%，房屋檐口高度(以房屋基底上平面起计算)原则上不得超过7.2米。房屋四至(含滴水)垂直下落投影、台阶均应控制在自家宅基地范围内。

　　落实户有所居

　　落实“户有所居”的提法首次被明确在该《指导意见》中，对于这一条，值得广大老百姓关注。不过“户有所居”这一词在新《土地管理法》中就已经出现了，新《土地管理法》第六十二条规定，人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

　　那么，要如何实现“户有所居”呢？该《指导意见》中给出了较为明确的指引：

　　分区分类落实村民户有所居。各相关区可结合本区实际，在尊重村民意愿的基础上，通过以下四种途径并重点通过前三种途径落实村民户有所居。

　　1、对已经在城镇稳定就业并纳入城镇职工社会保障体系的村民，可通过纳入本区居民住房保障体系实现户有所居。没有宅基地但已享受保障性住房的村民，村集体不得再为其提供宅基地；已有宅基地再申请保障性住房的村民，应按有关要求处置地上房屋并退出原有宅基地，不退出的不得为其提供保障性住房。

　　2、对具备条件且村民有积极性的乡镇、村，相关区可统一规划，鼓励乡镇、村通过集中建设村民公寓、村民住宅小区等方式，引导村民集中居住，实现户有所居。各相关区要结合本区实际制定具体申请政策，申请集中居住的应当是无宅基地的村民或自愿退出原有宅基地的村民。

　　3、对已依法、合理取得宅基地的村民，引导其在符合村庄规划的前提下，经乡镇政府审批，通过在原有宅基地上适当增加建筑面积缓解住房紧张，实现户有所居。

　　4、对无法通过上述三种途径落实村民户有所居的，可通过合理安排建设用地指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式提供宅基地空间，缓解村民住房紧张问题，并严格按照申请条件进行审批。

　　不过，该《指导意见》中明确提出，主要以前三条途径落实“户有所居”。

　　对于以上三种简单点来说就是将住房困难的村民纳入到住房屋保障体系，然后通过共有产权房以及公共租赁住房等途径实施现户有所居。需要说明的是，申请宅基地和申请保障性住宅村民只能二选一。另外，对于已经享受保障性住房的，不能再次申请宅基地，反之，已经有宅基地的，同样也不能再申请保障性住房。

　　或是地方在统一规划、审批之后，通过集中建设村民公寓、村民住宅小区等方式实现户有所居。这种方式可以说是双向利好，即缓解了土地资源的紧张，也让无宅基地或是有偿退出宅基地的村民过上了城镇居民的生活。

　　再者就是通过在原有宅基地上增加建筑面积缓解住房紧张。但需要注意的是，加建房屋也是需要经过审批、需要遵守相关规定的，不能随意加盖。

　　严禁利用宅基地建设别墅和会馆

　　此外，该《指导意见》还对农村违法建设行为提出了明确要求，严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地。

　　严禁村干部等相关人员违法违规占用土地或超占、多占宅基地建房。对违法违规建房的当事人以及相关责任人，坚决依法依规依纪严肃查处；对触犯刑法、构成犯罪的，要依法追究刑事责任。对于未经批准使用宅基地进行村民住宅建设的，符合村庄规划的，责令其补办审批手续；不符合村庄规划的，责令限期拆除；有租金收入的，没收租金收入，并处租金收入一倍的罚款。

　　对此，凯诺律师要说的是，无论是农村村民建房还是因其他建设项目需要占用土地的，都应当要遵守法律规定，不能存有侥幸心理，更不能以盘活利用之名违法违规的变卖宅基地或是出租宅基地，否则可能就会触犯刑法，被追究责任。