凯诺拆迁律师:住宅改为经营性用房时,拆迁怎么补偿?

　　在征地拆迁过程中，除了普通住宅房屋会遇上拆迁之外，有一些住改非房屋也会被纳入到拆迁的范围内。但针对这类房屋是如何补偿的却有很多当事人搞不清楚。

　　近日，就有一位当事人咨询说，自己家的房子在几年前改成了民宿，也有营业执照，现在要拆迁了，是按照住宅补偿还是按照经营性用房进行补偿？要怎么补偿？拆迁补偿会不会高于住宅？

　　下面，凯诺律师就根据自己的办案经验，为大家来简单的讲解一下，希望会对大家有帮助。

　　住改非房屋以什么性质进行补偿？

　　根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中的相关规定，对拆迁范围之内的，产权为住宅，但是已经依法取得营业执照经营性用房的手续，各地应当根据其经营情况、经营年限以及纳税等实际情况给予适当的补偿。

　　依照以上法律规定来看，首先住改非房屋在遇上拆迁时是有补偿的；其次，如果已经依法获得了营业执照，那么房屋可认定成住改商，也就是经营性用房。

　　而且，在《物权法》中也有规定，物权人拥有充分发挥物之效能的决定支配权。只要在行使权力时，没有侵犯社会公共利益或者他人合法权益，没有违反法律的禁止性规定，就会对其行为的合法性予以认可。

　　简单点来理解就是当事人对进行商业经营的房屋已经取得了营业执照，即使没有办理房屋权属变更，也可以从法律层面认定为合法行为。

　　住改非如何补偿的？

　　关于补偿标准，每个地方跟每个地方都不一样的，且各个地方针对“经营性用房”都有自己的规定。不过各地在补偿过程中，都应当要结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定以及当地的规定，来确定最终的补偿。

　　且《国有土地上房屋征收评估办法》第14条也规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。那么擅自将住宅改为经营性用房的又是如何补偿的呢？下面我们就来看一下各地的规定

　　沈阳市

　　《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十条：“对利用地面一层住宅从事经营房屋符合下列条件的经营部分，选择货币补偿的，可以按照经营性非住宅房屋房地产市场评估价格的70%标准补偿，并可享受住宅房屋临时安置补助费、搬迁奖励费，但不给予停产停业损失费补偿：

　　1、房屋征收决定公告时，正在经营且依法取得营业执照，连续经营时间超过两年以上；

　　2、依法取得税务登记证并有两年以上纳税记录；

　　3、营业执照的营业地点与被征收房屋的位置相一致；

　　依此我们可以看到，沈阳是按照商用房评估价格的70%补偿。2011年8月1日《沈阳市城乡规划条例》施行前，已实际经营的房屋。”

　　新乡市

　　根据《新乡市中心城区棚户区（城中村）改造房屋征收与补偿暂行办法》规定，被征收房屋原为住宅，但实际长期用于商业经营的，经房屋所有人申请，可由所在区政府、乡（镇、街道办事处）、村委会（社区）认定为“住改非”房屋，按照评估价格适当上浮给予补偿。

　　(一)实际用于商业经营用房且正在营业；

　　(二)依法取得工商营业执照、税务登记证,并连续一年以上依法纳税的；

　　(三)营业执照和税务登记证记载地址与实际经营地点一致的。

　　吉安市

　　《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿暂行办法及吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估技术细则》规定，“住改非”房屋是指将具有合法建房手续的住宅房屋，擅自改变住房用途后作为店面使用，并依法办理了营业执照、税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过1年以上的房屋。征收“住改非”房屋时30平方米内参照非住宅房屋予以评估补偿。

　　广州市

　　《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第34条规定，拥有合法产权，但被征收人自行“住改商”的住宅房屋，被征收人选择产权调换的，按住宅用房进行补偿；选择货币补偿的，按以下方式给予补偿：

　　（一）1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的70%给予补偿。

　　（二）1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行后至1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿。

　　（三）1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿。

　　（四）2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》施行后改变为经营性用房的，房屋征收部门按照住宅房屋给予补偿。

　　按上述第（一）、（二）、（三）项计算的货币补偿总额低于按照本办法有关住宅房屋计算处理的补偿总额（即房屋价值补偿加上奖励）的，应当按照住宅房屋的补偿总额确定补偿。

　　以上就是个别地方针对住改非房屋拆迁补偿标准的规定。但我们也从以上规定中看到，只有当事人在自愿选择货币补偿的情况下才能考虑按照经营性用房市场评估价进行补偿。

　　另外，还要说的是，经营性用房拆迁补偿是否真的就能高于住宅房屋拆迁补偿，这需要看实际情况的。

　　凯诺拆迁律师最后提醒，无论是按经营性用房进行补偿还是按住宅补偿都应当要保障被征收人的合法权益，如果被征收人在实际征收过程中，遇到了违法拆迁或是补偿不合理的情况，那么被征收人都可以委托专业律师，让拆迁律师依法申请行政复议或是提起行政诉讼来帮助自己维护合法权益。