北京拆迁律师:房屋遇到拆迁,承租人是否有权分配补偿款?

　　这两年在房屋拆迁过程中，因租赁房遇拆迁，就承租人能否获得补偿款、补偿款如何分配一直存在争议。那么，尚在租赁期内的房屋突然遭遇拆迁，承租方该如何维护自己的合法权益呢？下面我们根据江苏省高院的一则案例来为大家讲解一下

　　曾某与房某签订《房屋租赁协议书》，约定将曾某所有的仓库500平米出租给房某使用，双方除约定租期及租金等具体问题外，还特别约定，租赁因国家规划终止时，除生产设备及附件归乙方，对改造部分不能搬出或是损坏，以后凡是涉及拆迁赔偿等，均与乙方无关。

　　合同签订后，房某承租涉案房屋并经曾某同意后改造为冷库并使用至今。之后该冷库遇到拆迁，房某向曾某主张制令机、冷库房、配电柜等项目的拆迁补偿费用以及按面积计算搬家费、过渡费、停产停业损失费等。但是双方协商无果，后诉讼至法院。

　　一审法院认为，合同中约定“租赁因国家规划终止时，除生产设备及附件归乙方，对改造部分不能搬出或损坏，以后凡是涉及拆迁赔偿等，均与乙方无关”。因此，房某主张的制冷机、冷库房等项目的拆迁补偿费用的诉求法院予以支持，但对搬家费、过渡费、停产停业损失费不予支持。

　　曾服不服，提起了上诉，但是二审法院维持了一审判决。

　　像类似于这样的案子在实践过程中非常的多，有的案子在合同中只是明确的了部分补偿责任，有的则是一点相关的责任事项都没有明确。如果合同中不明确，那房子在遇上拆迁的时候自然就会产生纠纷。

　　根据《城市房屋拆迁管理条例》中的第27条规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

　　被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

　　另根据《条例》第31条规定，拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

　　在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　但是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之后，排除了房屋承租人在房屋征收时的主体地位，承租人不再属于独立于出租人之外的补偿对象。

　　因此，凯诺律师提醒大家，在承租房时一定要较高的防范风险的意识，在双方签订租赁合同时要充分的考虑到各个方面的问题，尤其是对面临拆迁的情况，对涉及到自己相关的利益，一定要事先沟通、协商好，然后白纸黑字的写在上面，避免引起纠纷。

　　那么，如租赁合同中未明确写明遭遇拆迁该如何处理，承租人又可以获得哪些补偿？

　　1、拆迁征收补偿款中的搬家费、停产停业损失和过渡费等费用。

　　搬迁补助费可以由被拆迁人与承担人进行协商解决，也可以由拆迁人直接补偿给承租人。或者按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。

　　因拆迁非住宅房屋造成停产停业的，应当给予适当补偿。据此，若因拆迁造成承租人停产、停业的，则承租人是有权主张获得相应的补偿。

　　但对于停产停业的损失费具体的需要结合地方性法规来计算和衡量的。比如《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定，因征收房屋造成停产停业损失的补偿，当事人可以协商选择下列方式之一确定补偿金额：(一)按被征收房屋评估总价的一定比例计算;(二)按被征收入上一年度纳税的税后月平均净利润计算;(三)按被征收房屋租金收益计算;(四)按设区的市、县(市、区)人民政府制定的其他补偿办法计算。

　　2、装饰装修补偿费用。

　　这一项费用要看能否拆除，对于能拆除的，可以由承租人自行搬离。对于已经与租赁物形成一体的，如果合同尚未到期，那么承租人有权向出租人主张该部分补偿款项。如果合同到期后遭遇拆迁征收，原则上该部分物品已归出租人所有，除非双方有特别约定。

　　3、未到期的租金，承租人可向出租人主张退还该部分费用。其余费用，如双方无特殊约定，应归出租人所有。

　　凯诺律师最后提醒广大被承租人，在租赁之前，必须将有可能拆迁的情况考虑进去，比如承租房遇拆迁自己能获得哪些补偿等，只有这样才能避免自己在拆迁中吃亏。