北京拆迁律师:房子不在征收范围内所签订的补偿协议是否有效?

　　国有土地上房屋征收、农村集体土地上房屋征收，在征收程序上都有着严格的规定，并且征收项目也都须符合各项规划和计划，之后由拟征收部门报上级人民政府进行审批，只有项目获得审批，拿到相关的文件，才能由市、县级人民政府组织实施。

　　但是在实践征收过程中，会出现各种各样的问题，譬如征收程序不合法、拆迁补偿不合理，违法强拆、强占等这些都是最常见的，可有时也会出现这种情况，就是房屋并不在拆迁范围内但是已经签订了补偿协议且房也以拆除。

　　此前，凯诺律师就曾接到过这样的咨询，当事人说当地要修高速，并且也发布了拆迁公告、安置补偿方案公告，之后就有相关人员找自己谈补偿事宜，最后就补偿事宜达成了一致，且没过多久就签订了协议，但是事后发现自己的房屋并不在征收范围内，但这时房子已经被拆了，怎么办，所签订的协议还有效吗？

　　针对这个问题，下面我们根据陕西省高院的一则案例来讲解一下！

　　刘先生在所在地拥有一处房屋，但因食品加工项目占地的需要，当地相关部门依据省级人民政府作出的第七批次农用地转用和土地征收的批复进行土地征收和补偿安置工作，并将拆迁补偿安置的具体工作交由西吴街办实施。西吴街办按照相关部门的工作安排与各拆迁户签订了补偿协议书。

　　同时，西吴街办也与刘先生签订了补偿协议书。之后，刘先生房屋被拆除，也领取了协议约定的全部款项及奖励。

　　此后，刘先生以其与相关部门签订的补偿协议违反法律强制性规定，且存在强迫逼迁等行为向人民法院提起了诉讼，请求法院确认双方签订的补偿协议无效。

　　但是兴平市人民法院以所诉主体错误，驳回了起诉。刘先生不服提起了上诉，咸阳市中级人民法院撤销了兴平市人民法院作出的行政裁定，指令兴平市人民法院继续受理。此后，兴平市人民法院又再次驳回了刘先生的诉求。刘先生不服，提起了上诉，咸阳市中级人民法院驳回上诉，维持原裁定。

　　一审法院认为，本案中，刘先生与相关部门派出的机构签订的协议书，共内容为土地征收房屋拆迁协议，依据的是《行政诉讼法》第十二条第一款（一）项规定，属于土地房屋征收补偿协议，应属行政协议。根据《土地管理法》中的规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上人民政府予以公告并组织实施。也就是说，县级以上人民政府组织实施土地征收活动必须是在土地征收方案批准的基础上进行，包括在具体实施过程中和被征收人进行协商补偿事宜。

　　另，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“恶意串通，损害国家、集体或者当事人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定”等情形的导致合同无效。

　　本案中，刘先生与相关部门签订房屋拆迁协议是因2号土地审批件对刘先生所在村28公顷集体土地征收为国有，且该2号土地审批件所批准征收的28公顷土地已全部提供项目建设，该项目已建设完毕投产使用，但先生宅基地并未在该2号土地审批件的28公顷以内，即相关部门以2号土地审批件对刘先生的宅基地实施征收拆迁，并在拆迁过程中签订拆迁补偿协议，但刘先生的宅基地并不在该土地征收批复内，双方签订的房屋拆迁补偿协议，违反了《中华人民共和国土地管理法》关于土地征收强制性规定。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条规定，行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，刘先生申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。

　　相关部门不服该判决于是提起了上诉。最终，陕西省高院判决确认刘先生与西吴街办所签订的协议无效，驳回了相关部门的上诉。

　　在房屋征收过程中，房屋不在征收范围内却与拆迁户签订补偿协议的情况时有发生，对此，凯诺律师提醒大家，在拆迁公告发布以后，被征收人可从征收公告中查看自己家是否在征收的范围内，如果不在，一定要及时的提出来。

　　另外，针对征收方的违法行为，也要向有关部门反映，必要的时候一定要及时的拿起法律武器维护自己的合法权益。