东坝遇冷,采育火爆,北京土拍单日揽金33.55亿元

5月15日，北京土地市场波澜再起，朝阳区东坝乡东风村1104-613等地块和大兴区采育镇01-0129等地块顺利入市，累计出让总价33.55亿元，总出让建设面积9.72万平方米。

朝阳区东坝乡东风村地块

该地块由1104-613地块R2二类居住用地和1104-614地块A33基础教育用地等两部分构成，建设用地面积2.02万平方米，未来规划建筑面积不超4.85万平方米，起始总价20.55亿元。该地块有“旭辉+金地+首开”联合体和远洋地产参与现场报价，最终被“旭辉+金地+首开”联合体底价拍下。

根据项目规划文件，该地块的R2类住宅部分建设用地面积1.62万平方米，容积率2.8，控高80米，预计未来将建设成高层产品；而A33基础教育用地部分，根据规划未来将建设成为9班的幼儿园。

该地块位于东坝乡东北，属于东坝板块的待开发区域，在地块北侧有两块平行的住宅混合公建用地，曾经一度接近入市，后由于无房企报价而搁浅。

近几年东坝板块推出的新房大多为共有产权房，且位置较好。截止今天，已推出3块共有产权房地块。其中锦安家园已经售罄；销售均价3.7万元/平的瑞晖嘉苑项目已经进入网申阶段；另有驹子房地块仍旧处于待开发状态。

除共有产权房外，东坝板块住宅主要分三类。

普通商品住宅二手房以奥林匹克花园和首开常青藤为代表，目前网上报价在6万元/平至8万元/平间。

政策性住宅二手房以东坝家园、金驹家园等为主，多是回迁房，部分二手房目前还没下房本，网上报价在4万元/平上下浮动。

新房则以恒大华府、和光尘樾等为代表，是近几年入市的新房，销售均价基本都在8万元/平之上，且大多为大户型产品，总价较高。

1104-613等地块顺利入市后，住宅部分为限竞房，销售均价不超69422元/平，最高销售价不超76364元/平；同时该地块需要满足“7090”政策，部分新房总价预计在630万每套左右，能给想在东坝置业的购房人提供多种选择，可也要面临东坝核心住宅区域的冲击。

得益于东坝近些年的稳健发展，东坝板块配套齐全，有包括金隅嘉品mall、东坝万达广场（在建中）等大型购物中心满足日常生活需求；北京中学明德分校、北京第80中学管庄分校常青藤校区等补充教育资源。

不过由于该地块位于东坝东北，距离上述配套均有几公里的距离，距离地块最近的配套是东北师范大学附属中学朝阳分校。

至于东坝一向被人诟病的交通出行，也会随着地铁3号线和12号线的开通得到缓解。

大兴区采育镇地块

该地块由01-0129地块R2二类居住用地和01-0115地块R53托幼用地组成，建设用地面积7.7万平方米，未来规划建筑面积不超7.9万平方米，起始总价9.85亿元。该地块有“首开+路劲”联合体和“城建+兴创”联合体参与现场报价，最终被“首开+路劲”联合体以13亿价格拍下，溢价率31.98%。

根据项目规划文件，该地块的R2类住宅部分建设用地面积7.1万平方米，容积率1.05，预计未来将建设成别墅产品。

地块位于大兴区采育镇核心居住区，周边有波尔多小镇、育新花园等二手房，目前挂牌均价在2.2万元/平至2.8万元/平间。

新房方面，该地块为2020年推出的第三宗纯商品房地块，之前两宗地均位于该地块北部，隔北京城建宽院国誉府项目呼应。这两宗地分别于2月11日和2月18日被京能和“住总+兴创”联合体拍下。

而在2018年，位于地块北侧和东侧的两宗地分别被北京城建和住总拍下，如今已打造出北京城建宽院国誉府和住总如院两个产品。

差距在于北京城建宽院国誉府和住总如院为限竞房产品，限制销售均价为31136元/平。2020年推出的三宗地均为不限价纯商品房产品。

根据目前已推出的两个产品，及未开发的三宗地规划信息能看出，除了2月28日拍出的DX10-0001-6004地块容积率高达2.5外，其余均为低容积率。未来采育镇将打造成熟的京南别墅区，通过低价开启“刚需别墅”时代。

周边配套方面，受限于地理位置，采育镇板块内没有产业支撑，但是由于建设较早，周边已形成完善的生活配套，超市、购物中心、学校、医院等配套虽不能媲美市内，可足以保证业主的日常生活。

焦点评地

今日土拍的最大看点在于东坝地块的归属，经历了1104-611、1104-612等两宗地的临时撤牌，人们对613地块的买家格外关心。

目前东坝的住宅区、生活配套都集中在中西部，东部则为大片空旷的待开发用地，而613住宅地块的顺利入市将为东坝东部区域的建设起到引导带领作用。

但是从今天土拍现场现场看，房企对该片区仍旧持徘徊观望姿态，一方面源自地块周边的荒凉待开发，按照北京目前的推地节奏，可能要持续多年才能建成功能完善的居住社区；另一方面，在东坝的核心板块内有共有产权房、高质量二手房等选择，对该地块未来的销售也起到一定冲击作用。

东坝曾被诸多业内专家对比望京，可从目前的态势看，可谓任重而道远。