房屋拆迁中,厂房、企业、商铺的停产停业损失费是怎么算的?

　　修建高铁、修建高速公路、扩展道路等一些因公共利益而开展的征收项目中，有不少的企业、厂房、商铺、养殖场被征收了。但企业、商铺、厂房拆迁不同于普通的住宅拆迁，其程序非常的复杂，而且涉及到的拆迁补偿款项也比住宅房拆迁要多。

　　企业、商铺、厂房拆迁是如何补偿的？

　　一般商铺、企业、厂房拆迁其土地性质都是国有，因此其补偿也是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定来进行的。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条 规定，“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”。

　　《物权法》第四十二条第三款中的规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　从以上的规定中我们看到了，企业拆迁、商铺拆迁除了要给予被征收人被征收房屋的价值、不可搬迁设备的补偿、可搬迁设备的补偿之外，还要给予被征收人停产停业的损失费。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　据此，停产停业的损失费具体需要结合地方性法规来计算和衡量。比如《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定，因征收房屋造成停产停业损失的补偿，当事人可以协商选择下列方式之一确定补偿金额：(一)按被征收房屋评估总价的一定比例计算;(二)按被征收入上一年度纳税的税后月平均净利润计算;(三)按被征收房屋租金收益计算;(四)按设区的市、县(市、区)人民政府制定的其他补偿办法计算。

　　协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构通过评估确定。

　　于停产停业损失费的计算方法具体有以下几种：

　　1、按照房屋评估价值来计算

　　把停产停业的损失费与房屋一起来评估是非常常见的，而且地方上也通常会规定将停产停业损失费按照房屋评估价值一定的比例来给予。

　　比如《铁岭市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十六条规定，相关停产停业损失按照被征收房屋评估价格的8%计算补偿。

　　《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十五条规定，（停产停业损失补偿）因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。

　　《宝鸡市市区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十五条规定：“对征收非住宅房屋造成的停产停业损失，依据《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》的规定，按下列标准补偿：（一）被征收人选择货币补偿的，停产停业损失补偿费按房屋评估价值的6%计算；（二）被征收人选择产权调换的，每月停产停业损失补偿费按房屋评估价值的4‰计算，停产停业期限按照实际过渡期限计算。房屋征收协议约定的过渡期限延长的，按征收补偿安置协议的约定执行。”

　　《重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十九条征收非住宅的，对因征收造成的停产停业损失给予补偿。被征收人选择货币补偿的，按房屋评估价值的6%一次性给予停产停业损失补偿费；选择产权调换的，每月按房屋评估价值的5‰支付停产停业损失补偿费，停产停业期限按协议约定计算。提供了临时周转房的，不支付停产停业损失补偿费。

　　不过直接规定补偿比例，对于一个企业来说是不太公平的，这种方法并没有充分的考虑到企业、厂子的经营状况。所以建议大家，在采用此种方法来确定停产停业损失费时，应当要结合企业、厂子的经营状况。

2、按照生产经营利润来计算

　　以商铺、企业的生产经营利润来算这在实践中也是非常常见的一种，这种方法每个地方跟每个地方的规定也都不一样。

　　比如《马鞍山市集体土地征收补偿安置办法》第三十条规定，如果以平均利润为标准，“对纳税企业按照征收公告日前一年税后月平均利润，一次性给予3个月停产停业损失补偿。”

　　《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第五条规定：“非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为：停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限。”

　　3、房屋评估机构评估确定

　　对于企业、商铺停产停业的损失费除了以上两种方法之外，还可以通过房屋评估机构评估方法来确定。

　　比如《鹰潭市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》八条规定：”被征收非住宅用房的停产停业损失补偿金额由具有相应资质的评估机构评估确定，评估机构在评估时应遵循下列规定：（三）停产停业损失的补偿：每月按被征收房屋货币补偿评估价的2‰对被征收人给予补偿。

　　不过实践中也有的是直接按照经营面积和纳税情况来计算的，比如河南和济南。但是无论按照什么方法来计算，都应当要给予被征收人合理、公平的赔偿，不能侵害被征收人合法利益。