疫情下的北京土拍:单日揽金196.8亿元

2月14日，北京土拍市场迎来鼠年第二拍。原定于本月4日出让的三宗地受疫情影响，延后至2月14日顺利出让。

三宗地里，有一宗地位于海淀区西北旺镇，新房为不限价纯商品房；其余两宗地位于昌平区东小口镇，新房均为限竞房。三宗地累计出让起始总价150.8亿元，累计出让土地面积19.38万平米。经过一下午的举锤落定，最终北京单日土拍总收入196.8亿元。

下面为三宗地具体信息：

海淀北部地区整体开发”西北旺镇HD00-0403-0043、0049地块

地块位于海淀区西北旺镇，东邻辛店东路，南至北清路，西至风格渠，北至辛店北小街，地块建设用地面积4.87万平米，建筑控制规模不超10.75万平米，起拍价43.1亿元。其中用于建设住宅的R2二类居住用地面积4.03万平米，容积率2.5，建筑限高45米，预计将建成15层高的高层产品。

该地块住宅部分未来将建设“不限价纯商品房”，共引发绿城、中海+实创联合体、首开+华润+住总+中交联合体、世茂、平安等知名房企竞争，经过50轮叫价，最终被 首开+华润+住总+中交联合体以54.4亿的价格收入囊中，溢价率26.2%。地块位置如下：

地块评析：

该地位于海淀区西北旺永丰板块，临近永丰产业园，是海淀北部新区重点开发的区域，项目北侧即是北清路，沿北清路向东、向西可分别到达地铁昌平线和地铁16号线，距离最近的地铁站是16号线的永丰站，直线距离2.4公里；其次为昌平线的生命科学园站，直线距离3公里。

地块位置属于中关村北部区域，因此周边多是居民区和产业园区，永丰产业园区和中关村生命科学园区、航天城等高新产业园区环绕项目四周。高度密集的产业园区，地块周边配套设施并不完善，周边小区业主的日常生活均以小区底商为主。距离项目最近的商业中心是近两年才建起的中关村壹号商业街，但是由于商业街开业时间不长，入驻商家较少。该板块更多购物需求还得依靠位于北清路1号的永旺国际商城。

尽管地块周边的商业配套并不完善，但是作为海淀下属区域，地块周边的教育配套叫人放心，清华附中永丰学校、航天城学校、北京市中关村外国语学校等知名学校均是不错的选择；同时该地块也自带8400平米教育用地，未来将建设成24个班级的幼儿园。

周边二手房根据不同房龄，目前售价也各不相同，2009年建好的新房永丰嘉园目前二手房挂牌均价67800元/平；而还有少量新房在售的冠城大通百旺府，目前在售均价为75000元/平。该地块住宅部分未来将建设不限价商品房，预计售价或将突破10万元/平。

贝壳研究院新房分析师潘浩表示，从地段看本地块位于产业园及成熟居住区内，配套成熟，地块价值较高，且不限房价，但因楼面价较高，未来利润空间有限。同时，此次竞拍也体现出房企对该地块价值的认可度极高，未来或将进一步抬升区域价格。

北京市昌平区东小口镇HC-022、HC-027地块

地块位于昌平区东小口镇，建设用地面积6.8万平米，建筑控制规模不超17万平米，起拍价49亿元，容积率2.5，建筑限高60米，预计将建成20层的高层产品。该地块住宅部分未来将建设限竞房产品，预计商品住房销售均价不超过58858元/平方米，且最高销售单价不得超过64744元/平方米。

该地块共引发绿城、中海、旭辉、平安、保利+金地联合体、华润+北科建+中交联合体、首开+住总+建工联合体等知名房企（联合体）竞争，经过65轮举牌，最终被绿城以63.6亿元的价格收入囊中，溢价率29.8%。

北京市昌平区东小口镇HC-030、HC-031地块

地块位于昌平区东小口镇，总建设用地面积7.7万平米，建筑控制规模不超20.73万平米，起拍价58.7亿元；其中用于建设住宅产品部分用地面积7.28万平米，容积率2.5，建筑限高80米，绿地率30%。

该地块住宅部分未来将建设限竞房产品，预计商品住房销售均价不超过58858元/平方米，且最高销售单价不得超过64744元/平方米。该地块共引发绿城、中海、平安、保利+金地联合体、华润+北科建+中交联合体、首开+住总+建工联合体等知名房企竞争，最终被首开+住总+建工联合体收入囊中，溢价率34.24%两宗地地块位置如下：

地块评析：

东小口镇的两个地块南北紧邻，位于昌平区和海淀区的交界处，但是行政划分至昌平区。地块周边最大的特点在于紧邻东小口森林公园和奥林匹克森林公园，环境宜居，是绝对的加分项。

从生活配套的角度看，地块周边的教育资源有北京二十中学分校、清河第四小学等名校，可惜这些学校均位于海淀区，隶属于昌平区的学校以首师大附属育新学校、中滩中学等为主，相比较一路之隔的海淀区，教育资源略有逊色；购物娱乐方面，地块周边5公里内有包括华润五彩城、龙德广场等大型购物中心，对提升未来业主的生活水平还是有极大帮助的。

而两块地最大的优势在于限定售价，地块周边二手房在售均价部分已经达到6万元/平，部分次新房售价逼近10万元/平。可以推测，等未来两宗地新房入市后，肯定会引发市场广泛关注，同时对北七家、朱辛庄、昌平县城的新房也将形成一定影响。

焦点点评：作为受到“肺炎疫情”影响而被迫推迟拍卖的三宗地，终于迎来了归宿。位于海淀区的不限价纯商品房用地和位于昌平区的限竞房用地，似乎预示着未来北京土拍市场的走向：城六区集中供应不限价纯商品房，而以昌平、顺义、大兴等近城区为首的区域则将会成为限竞房的主流区域。

三宗地合计拍出196.8亿元，最高溢价率34.24%，尽管房企受到疫情影响，短时间内损失严重，可在心仪地块面前，仍旧毫不吝惜每一次举牌机会。一方面源自这三块地自身的优越地位，无论是西北旺不限价新房或奥体周边限价房，均是备受关注的优越板块；另一方面，“高质量土储”仍旧受到房企青睐，哪怕在艰难时刻，做到手里有地，才能心头不慌。