中交拿地变奏 9.8亿首入郑州与“央企前三”目标

两天前，中交地产联手华润在北京的土地市场上奋力厮杀，鏖战半个小时报价40轮后，最终将通州区马驹桥地块收入囊中。

今天一早，市场传来消息，中交地产又将战场转入了河南郑州。这一次，这家央企以约9.8亿元的价格拿下了郑州市经开区滨河国际新城22、23号地块，这是中交首次进入郑州市场。

三天的时间，中交地产连续在北京、郑州落得三子，拿地金额接近57亿元，不免引发关注。但事实上，近两年，中交地产在拿地方面就所有提速。

据观点指数不完全统计，过去一年，中交地产在纳储方面支付的总土地价款达到343亿元，是同规模房企的两到三倍。

当房地产行业进入“以规模论英雄”的时代，中小型房企对规模的渴求也越来越强烈。对于中交近期频繁在公开市场上拿地，业内人士提到，一方面，中交作为央企，有中交集团在背后托底，资金压力并不大，选择在疫情期间拿地，显然存在抄底与弯道超车的心态。

但究其根本原因，中交地产似乎希望通过加速扩储来提振销售业绩，从而实现“央企前三”的目标。

拿地变奏

前段时间，市场上流传着中交地产对2020年的工作安排。其中提到：针对千亿目标，董事长李永前提出了四点工作要求，第一，买地储粮；第二，卖房变现；第三，找钱；第四，考核分钱。

“买地储粮”放在了第一位，无疑显示出中交地产对土地储备的渴求。或许正是基于这种观念，今年以来，中交地产的身影频频出现在公开市场上。

2月13日上午，一张红色的海报在行业内流传开来，这是中交成功拿下郑州两幅地块后的捷报，据悉，中交最新竞得的地块为郑州市经开区滨河国际新城22、23号地块。

资料显示，两宗地块均为宅地，土地面积近3万平米，容积率2.5，位于经开区海马青风公园和康桥悦榕园之间，起拍总价为9.33亿元，成交价格约为9.8亿元，溢价率仅为5.04%，两宗地块的综合房价最高价2.24万元/平方米。

在中交地产公布的一张张海报中，无不隐含着这家房企拿地后的喜悦。毕竟，这家企业也深知，没有土地储备，就没有开发商的利润基础。多拿一宗地块，或许中交地产在千亿的路上就能多一份底气。

据悉，2020年仅过去不到45天，中交地产已在公开市场上摘得4宗地块，总计容建筑面积37.65万平方米，拿地金额60多亿元，占去年上半年拿地总额的三分之二，接近去年全年拿地总额的20%。

资料显示，1月15日，中交地产以熔断价格拿下武汉东西湖P（2019）214号地块，成交总价8.69亿元，溢价率达到53.36%。随后，2月11日再度联手华润置地在北京抢地，2月13日又现身郑州夺地。

“除了武汉的地块达到的熔断价以外，中交近期拿的地块溢价都不算高，不排除是抄底土地市场。”业内人士提到，最近受疫情影响，很多私企也会比较谨慎，所以中交在这个时候拿地也是选准了时机。

事实上，从2019年开始，中交地产就加大了拿地的力度。根据财报，2019年上半年，中交地产在公开市场囊获7宗地块，总计容建筑面积91.3万平方米，总土地价款约94.22亿元，权益土地价款73.6亿元。

据观点指数不完全统计，2016年、2017年、2018年三年，中交地产新增土地储备分别为62.06万平方米、172.26万平方米与258.67万平方米。

2019年全年，该公司新增土地储备492万平方米，同比增加90.2%，约为2017年的三倍，同年，该公司的总土地价款达到343亿元。

土地，是房企的粮仓，一家企业的土储规模与结构在很大程度上影响着其业绩的走势。

而去年，中交地产宣布3年内做到500亿元，5年做到1000亿元，甚至提出要做到“央企前三”的目标。

将千亿门槛提上日程后，中交地产就不断在土地储备方面发力，有业内人士提到，特别是去年下半年，中交提速明显，一方面是李永前回归中交，“新官上任三把火”，总要交出点成绩；另一方面还是碍于“央企前三”的目标，加一把速。

央企前三”目标

“拿地这么疯狂，开发销售能跟上么？”

对于中交的突然提速，也有市场人士表示质疑，毕竟这家央企这几年的发展一直不愠不火。

财报显示，2018年全年，中交地产录的签约销售额148.77亿元，2019年上半年，这一数值仅为93.24亿元，同比增长55.66%，

而据观点指数公布的数据，去年全年，该公司的签约销售额有了较大的提升，达到434.5亿元，排在第69位。但与行业内动则五六千亿的规模相比，中交不到500亿的销售业绩依旧是小巫见大巫。

与此同时，同样作为央企的保利发展在2019年全年录得签约销售额4618.48亿元；华润置地录得2425亿元；招商为2205亿元；而中铁建录得1002亿元；大悦城(5.960, 0.18, 3.11%)控股的签约销售额也达到758亿元。可见，中交地产要达到“央企前三”的目标依旧任重道远。

除了规模的扩张，中交地产要达到跻身行业前列，还有很多关卡要过，包括营收、净利润的提振，以及负债水平的降低。

据悉，2019年上半年，中交地产录得营业收入17.48亿元，同比下降62.2%，期内，该公司录得净利润9292.63万元，同比减少82.84%，这也是中交地产近四年来首次录得营收、净利双双下滑。

业绩爬坡的同时，中交地产的负债状况亦不甚乐观。

财报显示，截至2019年中期，中交地产录的总负债413.21亿元，有息负债亦从2018年末的109.77亿元升至126.74亿元，期末，该公司的资产负债率为90.38%，净负债为195%，较2018年末的112.99%上升82个百分点。

除此之外，期内，中交地产录得现金及现金等价物33.43亿元，而同期，该公司一年内到期的非流动负债为38.64亿元，也就是说，在手现金不足以支付短债。

显然，在加速拿地与快速扩张的路上，中交地产的资金链掉队了。销售回笼资金不足、负债增多，中交只能通过融资与借款的方式补充现金流。

据中交地产最新公布的数据，2020年以来，中交地产累计新增借款金额约39.09亿元，占2018年末净资产比例为92.41%，截止2020年1月末借款余额为252.57亿元。

观点地产网