起始价超310亿元!上海滨江巨无霸地块将考验开发商

“这幅地块起始价就超过310亿，有可能会成为新的高价地。不过，楼板价算下来也就每平米3万元左右。总面积大、体量大产生的纪录，市场不要过度解读。” 分析师卢文曦表示。

2月11日，上海土地市场发布的消息显示，备受期待的上海徐汇区巨无霸地块正式挂牌。

据悉，上海徐汇滨江西岸金融港地块，包括徐汇区黄浦江南延段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块。上述地块为无底价挂牌出让，但设立起始价310.2亿元。业内人士认为，该地块位置优越，但是拿地门槛不低，将考验开发商资金和运营能力。

出让条件严格 已获2名预申请人

2019年12月24日，上海市规划和自然资源局发布上述28个地块国有建设用地使用权出让预申请公告，出让土地面积达到23.13万平方米。这28个地块涉及商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地。

同时，该地块还设置了严格的出让条件。根据规划，该地块受让人须按出让年限持有地块内包括地上、地下100％商业，60％办公，100%文化体育以及所有的租赁住宅。

此外，在后续的出让流程中，投标人还要签署承诺书，在承诺书中规定了违反持有物业及项目公司禁止转让的具体罚则，即10%土地出让金的罚款，3年内不能参与上海土地市场交易。

挂牌文件显示，该地块以甲级办公为主体，以商业、高端酒店、租赁住房、会展文旅等一流服务为配套，建成集商务、商业、居住等功能为一体的中央活动区，助推徐汇滨江加快建设“全球城市的卓越水岸”。

1月19日，上海土地交易市场曾公布该地块的预申请结果，该地块预申请人共有2名，申请人受理编号为2019YS003XH01XH001、2019YS003XH01XH002。 

业内称考验房企资金和运营能力

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，这28个地块同在一片范围内，东至瑞宁路，南至瑞宁路、龙腾大道，西至东安路，北至龙华中路，地段非常好，这片地的西端，其实是轨道交通站点，而且也是直接沿滨江，有着较好的景观。

徐汇滨江开发多年，办公氛围也越发成熟。另外，徐汇滨江也在逐步形成高端社区的氛围，现在推出的楼盘单价基本都在10万元左右，区域慢慢向新产业转变。这次采取大面积整体出让的方式，需要开发商承担更多功能性事务，可提升区域整体协调性。

值得一提的是，徐汇滨江西岸金融港地块的起始价310.2亿元，已超过2014年中民投联合体248.5亿拿下的董家渡地块，以及新鸿基2013年拿下的217.7亿的徐家汇地块。

卢文曦指出，这对开发商提出两大要求，一是资金要求，总投入较大，而且租赁部分多于住宅可售部分，主要得靠租金慢慢回笼资金；二是运营管理能力，商办部分长期运营会面临招商问题，滨江区域内已聚集了不少办公楼，短期可能也要面临空置率的问题。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出，该地块还要求配建大量租赁用房以及保障性住房，且租赁住房只租不售，商业全部自持，办公自持60%，这对于依靠快周转的房企来说，资金链压力较大。

那么，这么大体量的地块，会不会创总价纪录，谁有可能拿下？“这幅地块起始价就超过310亿，有可能会成为新的高价地。不过，楼板价算下来也就每平米3万元左右。总面积大，体量大产生的纪录，市场不要过度解读。” 卢文曦表示。

总投资规模方面，卢文曦预计不会低于600亿。这对于任何一家房企而言都很有挑战性，即便龙头房企也很难扛下来。所以，很大可能是2-3家联合体共同拿下，合作开发。而联合体也是各司其职，一个可能更多侧重开发，另一个可能侧重财务或运营管理。

新京报