北京拆迁律师:拆迁补偿选“产权置换”的几种比例情况?

　　房子是咱中国人最在乎的物质产品，但随着各地的发展，也难免会遇到拆迁，而拆迁补偿方式大家都知道，一是货币补偿，二是产权置换，选择产权置换的，很多地方都会按一比一的比例，那么这个1：1的比例是怎么来的呢？

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第十九条规定，对于被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价。

　　另外，根据《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中的相关要求，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。

　　从法律规定中我们可以看到，对于拆迁补偿，要做到合理且公平，征收国有土地上房屋的，补偿不得低于被征收房屋的价值，但就针对产权置换1：1的比例，并非仅指实际面积上的1：1，而是指单价相等情况下的比例。

　　在实践中我们看到，产权置换的比例是不尽相同的，有的是大于1：1的比例，有的是小于1：1的比例，有的则是等于1：1。

　　一、大于1：1比例的情况

　　1、被征收房屋和安置房差价比较大的

　　当被征收人选择产权置换时，因为没有原地回迁，且被征收房屋的价值与安置地点周边房价存在很大的差异。此时就会出现大于1：1的情况。

　　比如说，被征收房屋在城里面，周边房屋的价格在3万左右，但是安置房的位置不在城里，而是在离城外较远的地方，房价为1万左右，对于这种情况，如果再按1：1的比例来补偿的话，对被征收人来说，显然是非常不合理的，所以就出现了高于1：1的现象。

　　2、征收地价本身就高

　　例如城中心的一块地，被征收方看中了要用于商业开发，此时征收方为了拿到这块地，就会开出很高的拆迁补偿，且安置房也往往是高于1：1的比例，达到上面所说的1：2或是1：3 的比例。当然能够拿到高于1：1比例的安置房，这都是与开发商进行周旋之后得到的。

　　3、原房屋面积过小，会给予补助

　　比如根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》中的第三十一条第一款：按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

　　《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》中的第十六条规定，征收个人住宅，被征收人符合城镇住房保障条件的，作出房屋征收决定的设区的市、县(市、区)人民政府应当按下列原则优先给予住房保障：

　　(一)实行货币补偿的，属于低收入家庭且住房总建筑面积不足三十平方米的，按三十平方米予以补偿，补偿后仍符合条件的，优先予以住房保障;

　　(二)实行产权调换的，依据房地产市场评估价格确定被征收住房的补偿价格，再调换住房，但调换后的住房总建筑面积不得小于三十平方米，属于低收入家庭且住房总建筑面积不足三十平方米的，调换后的住房三十平方米以内部分，被征收人不需支付房款，超过部分被征收人按房地产市场价格结清差价。

　　《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款：征收个人住宅，被征收人只有一套住宅房屋，且该房屋建筑面积低于四十五平方米的，房屋征收部门应当对被征收人进行最低面积补偿，最低面积补偿标准不得少于四十五平方米建筑面积，具体标准由设区的市人民政府确定并向社会公布。

　　第二十五条第二款：按照最低面积进行补偿所增加的费用，由作出房屋征收决定的人民政府承担。

　　另外，根据《济南市国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，第二十八条第一款：被征收人或公有房屋承租人只有一套住宅房屋，且建筑面积小于46平方米的，房屋征收部门按照国家规定的住宅设计最低套型面积(以下简称最低套型面积标准)进行房屋安置或者按建筑面积46平方米进行货币补偿。

　　《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十二条规定，属于低收入住房困难家庭的住宅房屋被征收人、承租人，其被征收住宅房屋建筑面积每户低于五十四平方米最低补偿建筑面积标准的，不足五十四平方米部分按评估比准价格给予低收入住房困难补偿，但被征收人、承租人他处另有房屋的除外。

　　从各地补偿条例中可以看到，如果被征收房屋面积过小或是存在实际居住困难的，那么被征收人可以纳入到住房屋保障体系范围内。在选择产权置换时，可能会获得相应的住房补助。

二、等于1：1的情况

　　产权置换房屋的价值与被征收房屋价值相同，那么此时就可按1：1的比例来补偿。第二种是政策或是在谈判时约定好，那么被征收人就可以获得相同面积的产权置换房。

　　三、小于1：1的情况

　　对于这种情况在实践生活中很常见，大多数被征收人的都是普通的老百姓，如果其原有房屋面积较小，但是安置房面积较大，此时就需要用钱来补齐同等面积房屋的差价，如果被征收人此时没钱补齐差价，那么可能就会选择较小面积同等价值的房屋。

　　另外，还有一种情况是，个别地方在产权置换上做了规定，如果被征收房屋面积超过所规定的面积时，那么被征收人取得的产权置换房屋面积就会比原有房屋面积小。

　　四、补偿与低于周边市场价格

　　在实践过程中，总是会有征收方为了减少征收补偿，违背法律法规。对此，凯诺律师提醒大家，如果根据现有情况不能确定占地或是拆迁是否合法而补偿过低时，被拆迁人应当拒绝在所有文件上面签字，尤其是拆迁安置补偿协议上面，另外还要及时的咨询专业律师，通过法律途径来维护自己的合法权益。

　　征地拆迁不仅关系到老百姓的切身利益，还影响着征收方征收的进程。因此，在征收时应当要依法依规，保障被征收人利益，以被征收利益为前提，才能实践和谐征收的最终目的。