月租不及房贷一半？“以租养房”先算账？

　　租客的钱还自己的贷款，似乎是我想得太美。”在经过差点“断供”后的胡先生，无奈的感叹到。

　　很多人羡慕坐着收租的生活，于是也动起了这个念头：把买来的房子租出去，收到的租金可以抵消房贷。那么，在重庆有多少人实现了这个“愿望”？目前重庆租赁市场如何？“以租养房”到底是好是坏？就此，华龙网-新客户端记者特此走访了各大业内专家、中介，以及重庆“房东”。

　　案例》

　　多房东单月租金只够偿还近一半月供

　　“包租公”胡先生目前在重庆已拥有四套房产，其中三套房产均对外出租，希望能够通过收到租金去偿还自己的房贷，减轻自己的压力；但在过程中，胡先生却发现，这种想法有点难以实现。“目前，我每月需要偿还的房贷接近2W，而三套出租房每月合计能收到的租金则不到1W，收到的租金对我来说完全不够偿还，完全没有做到‘以租养房’的概念。”胡先生说到。

　　另外两位希望能够以租养房的付女士和袁先生也均表示，“实际上每月收到的租金并不能完全偿还贷款。”据袁先生介绍，“我家现在共有4套房产，其中两套贷款购买的房产拿来出租，但是每个月收到的租金也仅是房贷（每月）的一半。”

　　袁先生还提到，“拿我之前在龙头寺的那套房子（现已出售）来说，两室的房子每月房贷5000多，但是租金基本上在每月2200元-2400元之间，折算下来一套房产的租金也只够偿还房贷的一半左右，租金回报率相对而言实在太差。”

　　此外，谢女士则表示：“就我了解的情况而言，目前我贷款购买了两套房产，其中一套是十年前购买的两室，位于回兴，每月月供在2000左右，而租金则在2300左右；另外一套则是位于龙头寺的公寓，总价较低，仅贷款了20万、20年期，每月月供和租金都在1300左右，对我而言，以租养房完全可以实现。”

　　租金收益影响较大 重庆租赁市场年回报率不足5%

　　早在多年前，很多置业顾问甚至中介在推介房产时，都会提到“以租养房”、“以租养贷”字样，但根据各位“房东”反应的情况来看，事实似乎并非如此，那么，到底为何会出现如此大的反差呢？

　　“首先，以租养房肯定是一个非常好的想法，但能否实现跟租金收益有直接的关系；目前重庆的租金收益仍处于较低水平，无论是商业还是住宅，能够达到年回报率5%已经非常不错；而5%的年回报率明显不足以抵偿月供。”领域机构总经理刘兵表示。

　　中原地产相关负责人朱泉德则提出：“就目前重庆市场而言，租金板块与房价相比仍处于低水平状态，且根据近几年的贷款利率来看，平均贷款利率基本维持在4.2%左右，靠房租来赚钱甚至偿还全额房贷明显还无法实现。”

　　那么，就最新的贷款市场报价利率（LPR）对来看，目前的单月月供又是哪个价位呢？跟各户型租金相比，又有多少差异呢？为此，华龙网-新重庆客户端记者特意算了一笔账。

　　贷款利率按照贷款市场报价利率4.15%、4.8%计算（在没有加基点的情况下），贷款100万、30年期，无论是1年期还是5年期，在等额本息、等额本金两种还款方式下，单月月供都在4800元-6800元之间。

　　而根据满城房产区域经理余洋表示的“重庆一居室套均租金在1500元/月左右，二居室和三居室则分别在2000元/月、2500元/月左右。”就数据来看，目前重庆市场单月租金跟月供相比确实相差较远。

　　区域、物业形态 成实现以租养房重要影响因素

　　月供和租金不成正比，是否就真正意味着“以租养房”完全不可实施呢？领域机构总经理刘兵、中原地产相关负责人朱泉德给出了自己的分析。

　　“以租养房能否实现，其实跟物业形态有很大的关系，比如说是商业或者写字楼，无外乎就是租金高低问题，价格稍稍降低一点就很容易出租；但如果是住宅，尤其是刚需清水房，接受客户很少，出租的可能性并不高。”领域机构总经理刘兵表示。

　　中原地产相关负责人朱泉德则表示：“从长远来看，一些核心区域和价值潜力区域，未来还会是比较有收益保障，对于经济能力并不十分充裕的购房群体，以租养房的做法是比较可取的，能减轻不小的房贷压力”。

　　满城房产相关负责人周经理则认为：“就区域来看，江北、渝北、南岸、沙坪坝四个区域是目前重庆出租热度最高的地方，套均租金从沙坪坝区的1359元/月，到渝北区套均租金的2400元/月不等；在这其中位于商圈、轨道站点附近的房源可能会上涨200-300元左右，但就目前的贷款利率以及市民房贷金额普遍较高的情况来看，一般来说，极少有房贷跟租金成正比的情况。”

　　此外，中原地产相关负责人朱泉德还提出：“重庆规定，自2017年9月23日起，在主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易；在此情况下，已有住房的购房者们通过以租养房的手段，换取‘空置补偿’，能极大的减轻负担。”

　　重庆市国土房管局规定自2017年9月23日起，重庆市主城区新购新建商品住房和二手房住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易

　　烦心租客、二房东需警惕

　　值得注意的是，在采访过程中，华龙网-新重庆客户端记者还发现，不少房东都有“踩雷”的情况出现。

　　曾女士就表示在出租过程中遇到了让人烦心的“租客”：“之前，我将房子租给了三个男生，在短短两个月时间内，新购置的抽油烟机、以及下水道管就被损坏了两次；此外，加上租客不太爱干净，导致整个房子环境十分恶劣，最后不得不花钱请人做清洁，基本上隔段时间就需要给维修费。”

　　而李女士则遇到了更为烦心的“二房东”，“一开始，杨某在我手上租下我名下一套三室一厅的房子，租过去之后我很长一段时间没有去查看房子情况，结果某天同住小区的阿姨告诉我，最近有很多人出入，了解后我才发现，当时租房子的杨某居然是一个二房东，私自将房子转租给其他人改成了棋牌室。”

　　除此之外，还有不少房东则表示“租赁时间太不规律，极有可能出现很长一段时间无人租的情况；一旦长时间没有出租，就极容易出现断供情况。”