红星云助推商业地产向互联网运营思维转变

全球经济波诡云谲，为经济持续向上的高速增长带来一定的不确定性。以95后、00后为代表的Z世代已经逐渐占据消费话语权，消费需求和方式越来越多样化、个性化，这些变化从根本上决定了商业地产不能再按原来的老路走下去。2020开年的 “新冠疫情”也进一步加重了商业地产运营模式转型的必要性和急迫性。中国商业地产亟需从传统的运营思维模式向“互联网运营思维”模式进行转变。

大家对“互联网思维”有各种各样的解读，商业地产运营的互联网思维，不是简单地将互联网作为工具、载体、渠道应用于商业地产行业，事实上，互联网已经深深地渗透进入各行各业。难的是深刻理解互联网思维之后，将互联网思维与商业地产的运营特点紧密结合，发生“化学反应”，生成有商业地产特色的互联网运营思路。商业地产可以从以下六个方面借鉴互联网思维来做运营。

01用户思维

以“开发商思维”为主导的运营模式以地产为中心，将商业资产的保值增值作为第一要务，以“收租”为核心目标。另一类以“零售思维”为主导的商业地产，无限放大商业地产的零售属性，以偏概全，甚至倒退到80/90年代百货商场的经营模式。

在“以用户为中心”的互联网时代，消费者的影响力和话语权日益增大，面对激烈的市场竞争，消费者视野越来越宽广，拥有更多的选择。“得消费者得天下”，商业地产要以用户为中心，商业地产的“用户思维”首先要建立在用户价值之上，让商业地产的用户广泛地参与到日常运营和品牌建设之中。同时，也要把“品牌商”和“商户”视为商业地产的核心用户和核心资产，购物中心运营的成功，离不开他们的认同与参与。总而言之，商业地产的运营，要真正以用户为中心，这也是商业地产互联网运营思维的核心。

02平台思维

商业地产首先是一个建筑空间，是“人（消费者）”与“货（产品和服务）”的“场”。从商业模型的角度来看，大部分商业地产运营商把自己定位为“中心”，所有的“人”、“货”、“场”，所有的业务全部都围绕着这个中心，这种运营思维模式的特点是高度封闭、高度中心化，效率反而低下。如果换一种思路，把商业地产作为一个平台，也就是用平台化的方式去构建商业运营模式，商业地产管理者只需要做最核心的工作和最擅长的工作，其余的部分通过平台化的运作模式，通过利益的绑定把非核心的、不擅长的让更专业的人去做，这是平台化的互联网思维模式在商业地产运营中的典型实践。比如，通过借助高度专业化、流程化、模块化的红星商管云平台，将商业资产的运营做到极致，将红星商管云作为运营的核心，构建一个扁平化、数据化、协同化、高效率的商管平台，而红星商管云就是这个平台的核心驱动力和润滑剂。

03流量思维

“流量”是互联网/电商领域最重要的资源，中国互联网的“流量红利”已经被消耗殆尽，流量越来越贵，转化却越来越低，无论大小的互联网入局者都在苦苦寻觅如何突破流量的困境。商业地产也十分重视流量，商场运营的各种统计数据中许多都与流量紧密相关，如：出入口流量、楼层流量、业态流量、店外/店内流量、促销流量、提袋率等等。为了获取更多流量，商业地产往往使出浑身解数，举办各种促销活动、蹭热点、IP造节等轮番登场。收获流量的同时也通过各种渠道获取了大量的流量数据，流量数据在手，对很多购物中心来说，也仅仅是几组数字而已，最多反映了活动是不是成功，客流是不是增加。这是初级的流量思维，并没有充分挖掘流量数据背后的故事。

高级的流量思维是要将流量数据与运营逻辑或业绩增效有机地捆绑和结合起来，要深入挖掘流量数据背后的价值。举例来说，如何高效、准确地根据流量数据的变化实时调整多经点位的价格、主力店铺的租金、促销活动费用分摊模式？通过手工计算则非常繁杂、无时效性、缺乏调整依据，而红星商管云通过算法模型可以自动测算，为及时调整租金策略和计费模式提供有力依据。流量思维不仅仅是流量的收割和转化，重要的是有意识和有能力看清流量背后的故事，助力业绩的不断增长，不以业绩增长为目的的流量增长都是隔靴搔痒。

04极致思维

互联网的极致思维就是要把产品和服务做到最好，做到极致。秉承“匠人精神”打造出脍炙人口，人人都惊艳的产品，比如苹果、爱马仕等等，这种“极致思维”我们大家都很好理解。商业地产也需要“极致思维”，但大部分人下意识认为，商业地产的极致就是造一个美轮美奂的建筑，配合富丽堂皇的装修，再加上高大上的艺术装置与前卫的美陈设计等等，很多商业地产项目在这方面的确已经做到极致，甚至有过之而无不及。但是商业地产不是简单的“地产”产品，它是产品与服务的综合体，地产只是外壳和载体，服务所占的比重会更大，是商业地产运营成功的关键所在。

将服务做到极致可以通过规章、制度、培训、文化去促进和约束，也需要通过信息化的工具来赋能和加持，信息化系统就是标准化，标准化可以帮助商业地产建立标准的服务流程和水平，更容易将服务提升至“极致”。红星商管云是商业地产简单、高效、智能的“云管家”，依托商管云将帮助商业地产企业将管理能力做到极致、将商户和客户服务做到极致、将资产运营做到极致。

05生态思维

商业地产是一个钢筋水泥的空间，同时也是一个充满活力的商业生态系统，商业地产生态系统最主要的参与者是大大小小的商铺，在业态分布上，各个品牌和商铺之间更多是互补的，但是也存在着微妙的竞争关系。可以把商业地产的生态比喻为自然界的生态系统，“平衡”是生态系统最完美的状态，通过遵循自然界的各种生态法则来维持生态的平衡。商业地产的各个品牌和商铺之间达到高度适应、协调和统一，在自身取得业绩增长的同时为商业资产带来持续的盈利回报，就是商业地产生态系统的“平衡”。这就要求，商业地产最重要的招商环节始终贯穿“生态思维”，用生态思维进行招商，就不能用单纯的“优胜劣汰”思维，应该具有大局观、生态观，需要引入科学的招商方法论。红星商管云招商管理平台直接与商业地产数据平台对接，通过开放的品牌资源库，帮助商场打通品牌获取通道，实现招商的精准有效和招商过程管理全透明，系统统一管理品牌资源，审批流程线上化，将生态系统招商方法论落实到招商第一线。

06大数据思维

数据≠大数据，“数据”是简单的数字集合，而“大数据”是一项资产，从中可以洞察出规律、关系和趋势，“大数据”在商业领域表现出来的决策力、洞察力和流程优化能力已经被大家广泛地认识和接受。商业地产运营首先要有“数据思维”，很多购物中心还没有迈过这道门槛，招商、运营、管理、决策往往凭借的是经验，而不是数据。“大数据”更是需要基于信息化系统的规划、实施与落地，借助成熟的系统和算法去达成。红星商管云是覆盖商业资产全生命周期的信息管理平台，通过商业地产的全业务流程生成数据，再通过数据赋能每一个业务的关键节点，确保决策的科学性。商业地产“大数据思维”势必以这样的业务管理系统为载体，大数据思维同时也是信息化管理思维。

目前，中国商业地产这辆“车”来到了“高速公路”的岔路口。向左，继续走以“房地产开发思维”、“收租思维”、“零售思维”等为代表的传统商业地产运营思维的老路，这条路势必将越走越窄，越走越荒凉；向右，将会走上另一条互联网运营思维模式的新路，“车”少路宽，速度有增无减，在红星商管云的加持下，互联网思维将深入贯穿于商业地产的运营过程。“向右走”不是要让商业地产企业变成互联网公司，而是要蜕变成“互联网化的商业地产公司”。一切都在改变，商业地产也需要顺势而为，向左走，还是向右走，选择已经不言而喻。