地产商为保销售加速复工,“三月春猎”已在路上

虽然二月份的一手楼成交情况远远超出预期，但房企被中断的销售和施工，依然让许多企业苦不堪言，尤其实力较弱的中小型房企，资金压力已然逼近。

随着疫情在全国范围内得到有效控制，房企恢复生产和销售已快速拉开。

“我们大概有70%的工程项目申请复工成功，不过实际产能还没有完全恢复，工地复工涉及到的很多供应商没有完全到位，工人恢复情况也没有到位，工期还是会受到影响。”一家上市房企知情人士告诉第一财经记者。

据了解，为了力保生产的恢复，多数房企都采取了各种措施，除了注重前端销售恢复正常之外，后端施工也逐步提上日程，有房企参考制造业做法，已经落实包车接农民工回城上岗。

售楼处开放超80%

第一财经记者了解到，随着疫情控制，开发商的售楼处从2月下旬开始逐渐开放。

旭辉控股的一份数据显示，截至3月2日，旭辉控股在除湖北省外的全国各地售楼处已开放169个，开放率近85%。据统计，在旭辉控股全国近200个项目中，位于东北、广州、长沙、郑州、南宁、福建、成都、皖赣、深圳、西北区域的项目售楼处已全部开放。华北、上海、浙江、江苏、山东、西南区域的项目售楼处开放率也都超过80%。

融信中国基本全部的售楼处已经开放。“浙江区域、郑州区域我们进行网上预约开放，算是半开放的，其他区域则基本不受到影响。”一位融信中国内部人士称。

正荣地产(06158.HK)数据显示，截止3月3日，正荣地产110个项目中正常开放92个，已开放项目占比84%，本周预计新增开放6个，下周预计新增开放4个。

目前看来，大部分主流地产商售楼处开放率已经达到85%，市场正在逐渐好转。

在复工方面，开发商同样在通过各种方式申请复工。“我们就通过大巴，把施工人员从其他地方定点带到我们的工程项目来。”

正荣地产数据，各区域项目已在开始逐步申请复工，截止3月2日，目前的申请复工率87%，已有63%被批复同意复工。24%未批复同意复工。

但是，目前依然无法回到满血运转的正常状态。“我基本都在家办公，现在售楼处也看不了，我们推出了很多优惠措施，希望把之前的客户进行锁定认购，不过新增客户几乎为零。”一家上市房企位于华东的营销负责人成杰(化名)告诉记者。

以往，成杰每周都会抽时间去项目售楼处视察，进而更好的督促项目销售。而由于疫情影响，二月份他所在的地产公司可以开放的售楼处寥寥无几，客户新增量捉襟见肘。

为了让销售有所突破，大部分房企都在过去一个月加强了线上销售的工作。以恒大为例，线上营销策略给公司带来超过400亿的成交。

不过，恒大在整个市场上仍是孤案，大部分房企线上促销效果不佳，线上的作用仍仅限于导流。旭辉控股(00884.HK)总裁林峰认为，房地产做为大宗消费，很难通过线上看房进行下单。“客户一般都要最终看到实物，才会购买。”

资金压力开始凸显

房地产相对于一般制造业显得更为财大气粗，但是作为资金密集型行业，房地产所承受的资金压力时刻不减，尤其今年已经步入房企的偿债高峰期，停工停售的压力，对每家公司都形成考验。

不完全统计，2020年3月将有超过40亿美元地产债到期，这是2020年第二高的月度还债总额。

“2月-4月一般占据全年20%的销售份额，不过2020年这三个月里面占据了地产商30%的债务，目前地产融资难度还是很大，因而中小房企面临更大的资金压力。”国泰君安地产首席分析师谢皓宇说。

这意味着，在接下去的一段时间，仍是发行人借新还旧的重要关口。随着利差升至2020年的新高，债券发行人可能将面临更高的借贷成本。比如2月25日，绿景中国地产(00095.HK)表示，拟发行的新票据将附带的最低收益率为每年11.5%。

市场上仍然有积极信号释放，各地在保生产的诉求之下，针对房地产企业的限制已有所松动，全国几十个城市出台地产减负利好。

资金层面，拥有较强安全边际和实力的房企，已经开始受惠于资金宏观面的宽松，融资成本有所下降。以2月20日金地集团完成的10亿元超短期融资券为例，其发行期限为270天，发行利率为2.83%；滨江集团(002244.SZ)2月20日和2月26日分别发行了一笔12亿元的中期票据和一笔9亿元的短融，发行利率分别为4%和3.25%。

一位从事债券投资的私募机构相关负责人透露，虽然资金面相对宽松，但在做项目选择时依然非常谨慎，这会导致一个必然的结果，便是涌向质地优良的好公司，而一些风险较高的企业，则不会受到资金关注。这也是近期房企发债利率分化较大的原因。

标普估计，给出评级的中国开发商中，由于很多公司销售收到影响，将近三分之一可能违反或在调降触发条件的边缘。显然，即将来临的还债期又将成为行业加速分化的一个窗口。迫在眉睫的销售和复工，并把销售成绩转化为现金流，将成为近期开发商的重中之重。

寄望3月小阳春

看起来很有钱的开发商，在面临高杠杆导致的现金流压力时，如何将“失去的2月”找回来，成为房企的不二选择。

从销售端口看，过去2月份的地产销售数据，既乐观又悲观。

克而瑞研究中心发布的统计数据显示，2月，百强房企全口径销售额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%。房企在今年2月的销售业绩创下近几年来单月销售最低记录。不过随着各地售楼部的逐步开放，房企3月份的销售有望逐步回归正常。

除部分龙头开发商外，大量开发商销售出现较大幅度下跌。其中，中国恒大(03333.HK)在2月实现全口径销售额465亿元，而万科A(000002.SZ)和碧桂园(02007.HK)分别实现全口径销售额267.7亿元和300亿元，同比减少33.8%、49.2%。

而金地集团(600383.SH)、龙湖集团(00960.HK)和新城控股(601155.SH)三家2月的销售金额仅为27亿、56.8亿和49.3亿。

时间拉长至今年前2个月，销售超过50亿的开发商仅45家，有34家百强房企前2月销售不足30亿。

受到疫情影响的购房者，大多数客户已萌生了延迟购房的计划，如何将这部分购房需求拉回市场，制造一个报复性反弹的小阳春，成为开发商恢复生产后，首先需要解决的问题。

“我们预计中国住宅销售2020年将下降5%-10%。住宅销售几乎停滞，并且在未来几周内有可能保持黯淡。”标普信用分析师Christopher Yip表示。

目前来看，无论是机构还是地产商，对于今年还是相对谨慎，甚至有公司开年就在内部进行了调薪和减员。“公司春节后就开始进行进行调整，我们总部需要调整的人数在50%左右，那么优化裁员实际上迫在眉睫。”一家总部位于上海虹桥的地产人士透露。

有时候，信心比黄金更重要。在国家为了恢复经济而营造的较为宽松的市场环境之下，重新开张的房地产企业，不得不奋力一搏了。

第一财经