各地专家聚焦集建地入市 谨慎稳妥应是房企关键词

李淳报道 新土地管理法将于2020年1月正式实施，农村集体土地同权入市将成为新的关注热点。以“2020年集体建设用地投资”为主题的易居论坛日前在上海举行。

主办方上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳指出，中国土地市场和房产市场的发展是一个历史演进的过程，当前房地产行业需要思考市场的容量、市场的支撑点和创新的制度红利等内容，这对于相关企业的转型发展有着重要的积极作用。集体建设用地的改革，进一步说明改革才是发展的核心驱动力。从集体建设用地本身来说，无论是从新型城镇化的发展还是土地的集约利用等角度，实际上都会产生新的需求，乃至重要的发展方向。相关企业需要更仔细了解政策法规，真正将土地市场的改革和企业创新发展进行有效的结合，从而在实践上促进改革红利的真正形成。

专题报告揭示集建地规律

在此次论坛上，易居研究院智库中心研究总监严跃进发布了该院《2020年集体建设用地投资策略报告》，报告以10万多字篇幅，围绕集体建设用地市场与政策、物业开发与租赁市场、拿地与开发策略、财税与融资、市场参与主体分析、城市案例和风险管理等内容进行了深度解读。

报告认为，2020年是新土地管理法正式实施的第一年，是中国集体建设用地全面落实“同地同权同价”政策的一年，也是中国土地市场结构大调整大变革的一年。在2019年，各地集体建设用地改革试点的案例不断增多、各类政策改革的红利不断释放，同时相关法律制度也不断修正，取得了突破性的调整。用地制度的改革，是新型城镇化和城乡融合发展过程中的重要变革，也体现了城乡二元结构下的土地资源要素流动的新趋势。

报告对闲置集建地进行了分析。从数据上看，全国因为农民工进城务工等原因，所造成的农村宅基地闲置的情况就达到了16亿平方米。规模显然是比较大的，也值得对此类用地积极开发和研究。当前对于闲置宅基地的盘活政策正在加大，但需要坚持审慎稳妥的思路，这是开发商从事这项业务所必须具备的。在实际过程中，此类闲置的宅基地或可以直接转化为经营性建设用地，或通过复垦和地票等制度，从其他区域调剂调整出新的建设用地。类似土地转化的方式，都是需要相关房企积极掌握的。

报告认为，基于法律调整和政策试点，当前集体建设用地尤其是经营性建设用地，其用途可以分为工商类、居住类、文旅类和公共公益类项目。其中工商用房主要包括工业厂房用地、商业办公用房等。而对于居住类项目，报告则强调一点，目前购房者关注的住宅项目是不允许开发的，也不是报告研究的内容。当然需要强调的一点是，单纯从法律层面看，真正允许开发的只有工业商服类的用途，或者说是经营类的用途。

农民权益保护是首位

浙江科技学院经济与管理学院教授叶俊焘表示，当前集体建设用地的改革，自然就很难回避农村的问题，包括了土地的属性、土地的产权关系等。更为重要的是要关注农民群体，要从农村政治体制改革、历史发展、社会经济发展等角度进行，这样才能够更好地研究农民，进而关注相关的农村土地。第一、要分析农民对于集体用地属性的认识，不同的农民对于土地的属性认识是不同的，这会影响相关农民土地的利用和房企的土地介入情况。第二、农民对于土地的经济价值的认识也是不同的，这也会影响相关土地的入市和投资价值。比如说部分农民可能对于放弃宅基地的意愿并不强烈，而部分农民可能也有意愿进行放弃，不同的态度也会影响房企的不同拿地策略。

无锡房地产业协会副秘书长张斌表示，当前集体建设用地的入市和发展正积极进行，不过房企更需要注意相关约束条件。第一、从法律层面看，实际上主要还是限定在工业用地和商办类用地，即便是18个城市试点租赁住房，其也是不允许进行买卖的，只能用于出租，而且租赁周期不能超过10年。第二、集体建设用地的改革，需要把8亿农民的利益问题放在首位，这是一个政治问题，需要让农民分享城镇化的成果，享受更好的福利，这是以人为本的导向和前提。第三、包括规划部门和国土部门合并后，未来空间规划也是需要关注的。尤其是需要注意生态环境保护的内容，这样在合规用地的开发中才会具有更好的社会价值。

广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心主任助理李宇嘉认为，从目前华南市场的发展情况看，其开发力度要更大一点，也会更早一点，市场也相对更为灵活一点。从原因上看，除了区位优势以外，实际上相比苏南市场，华南市场的集体建设用地产权清晰程度要更高，其给予我们的一个启发就是，如果土地产权清晰、经济价值可预期，那么这个时候土地开发的问题就不会太大，土地也会形成更为有序的发展。从目前土地开发情况看，在租赁住房方面，其实和全国略有差异，部分村集体在发展租赁住房方面也是有困惑的。而从其他领域看，包括共有产权住房发展方面，广东也在积极进行探索，但政策更为灵活，也会基于各地的土地实际情况和改革思路推进。

创新模式科学介入

复星基础设施产业发展集团高级总监沈桂秀表示，除了传统的物业开发以外，实际上包括TOD等项目也会越来越多和集体建设用地有关联。过去的TOD业务板块实际上都在中心城区，和国有建设用地有关。但现在随着土地项目的开发，实际上不断进入到了郊区市场，这就不再是城市建设用地的范畴了，周边村用地属性和发展状况也成为房企重点关注的内容。如何关注相关的顶层设计、如何利用当前的土地改革红利、以及形成更适合落地的政策内容，这实际上都是相关房企会重点关注的内容。另外房企也会积极从土地集约和节约利用的角度进行，同时会积极关注相关的社区配套和社区支持内容，真正促进当地经济的发展和交通条件的改善。

世联行投资总监王立表示，除了直接拿地等方式参与土地的开发，实际上相关房企可以采取各类轻资产的服务模式。比如说因为当前各地的农村土地改革还在推进，部分制度还不明朗和完善，这个时候建议通过轻资产的模式介入，这样能够回避很多购地的风险，防范出现各类纠纷，此时相关企业的定位就是服务和管理的模式。而从投资收益的角度看，比如说涉及到租赁市场的发展，房企也会考虑不同的装修策略，类似会倾向于做一些软装的配置，尽量不改房型。过去部分房企参与此类业务的时候，刻意做硬装，其定位可能是不对的，因为这容易拔高租金，反而在市场发展中会面临各类约束和压力。

易居企业集团城市发展部副总经理缪萌表示，对于集体建设用地的发展和相关投资，需要明确四个原则和要素。第一是收益平衡，政府和集体的收益如何来平衡，尤其是如何研究基础设施的投入对土地增值收益的贡献，这是改革中所需要注意的内容。第二是土地的双轨制，目前有很多地方还是在做农转非，这和现在的集体建设用地入市的概念需要做区分。第三是地区之间的平衡关系，像东部和南部的经济发达地区，基本上进入到了泛城镇化的阶段，未来土地利用会更加灵活，而中西部可能会有差异。第四是新规和旧制的平衡，尤其是在土地空间规划等方面的调整下，如何识别相关风险也很关键。相关企业和市场参与者需要遵循此类原则，进而形成更科学的投资策略。