一二线城市二手房挂牌价下跌：卖方想脱手 买方“比三家”

■本报记者 王丽新

在北京连续的高热天气中，经纪人小王（化名）早早就上班了。一会儿要来一位看房的客人，早早约好的，就看这个小区的房子。小王希望这一次能成交，也好赚一笔佣金。毕竟，这套房的业主诚心卖房，一次性将挂牌报价降低了20万元。

“这一年半以来，这个小区的房价从6万元/平方米一路下滑到5.1万元/平方米，之后价格就基本在5万元-5.3万元/平方米之间浮动。”小王告诉《证券日报》记者，要是碰到一下子降价超过20万元的业主，估计出货率就会很高。

遗憾的是，这笔买卖没有成交。第二天小王告诉记者，房子没卖出去，原因是买房人之前看了好几套，最后没选这套。佣金没赚到，小王有些失望。但他也说，“今年二手房市场算是‘不温不火’，有的房子挂了600多天没成交，有的房子挂了6天就成交了，但凡成交的，基本都是业主降了价的。”

一二线城市挂牌均价下跌

诸葛找房统计数据显示，今年上半年，一二线城市虽然有小阳春或者部分城市回暖迹象，但由于政策面趋紧、房价高企、需求降温等影响，一季度延续2018年下半年以来的弱势，下跌幅度分别达到1.29%和1.55%。二季度随着房贷环境略有改善、热点城市带动等，一二线整体略有回温，但依然累计下跌，上半年整体累计下跌分别达到1.72%和1.54%，远高于百城平均水平。

从一线城市议价空间及成交周期来看，均大于重点城市。一线城市房价远高于其他城市房价，购房者更加谨慎理性购房。一季度，一线城市议价空间下跌较为明显，累计下跌近1个百分点。市场预期改善下，业主信心增加，议价空间有所回落，但随着新房供应增加，置换需求释放，部分购房者为了换房，加快二手房销售速度，议价空间有所上涨。一线城市平均成交周期在4个月左右，相对而言较长。

诸葛找房分析师认为，一二线重点城市降价房源占比正在逐渐扩大，市场信心二季度后逐渐下降。从调价房源情况来看，卖方依然处于较为活跃的状态，希望能够促成成交，但买方观望情绪浓厚，整体看市场对后市预期并不乐观。

6月份，北京成为调价房源量占比最高的城市，达32.26%，降价房源量明显增多；上海、苏州调价房源依然处高位，占比分别为27.69%、26.85%，厦门涨价房源量占比收窄明显，业主预期发生改变，纷纷降价销售。而青岛虽然整体上挂牌房源量涨价跌，但降价房源量也较多，卖方信心不足。

从重点城市上半年涨降价房源量占比来看，今年一季度，涨价房源量占比有所扩大，3月份达到上半年高点，涨价房源量占比为27.47%。4月份之后，随着部分市场调控加码，市场预期发生转变，买方观望情绪增强，业主纷纷下调价格，降价房源量占比逐步扩大，6月份降价房源量在调价房源中占比达到77.22%，年内仅次于1月份。

“自今年4月份以来，北京二手房市场一直比较稳定，价格每个月在上下2%之间波动。”

贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受《证券日报》记者采访时表示，据链家数据推算，目前北京月均成交量为1.2万套，预计三季度还将是这个水平。

重点城市成交量小幅回升

诸葛找房统计数据显示，2019年上半年，南京等10个重点城市累计成交48.29万套，同比上涨14.09%，近三年首次上半年同比上涨；成交量与2013年、2015年及2017年上半年基本持平，仅次于2016年的超高点。

许小乐向《证券日报》记者表示，在贝壳跟踪的25个城市中，二手房价格波动都不大。从成交量方面看，今年上半年，除重点城市中苏州等城市成交量上涨外，其他城市变动比较小，增减参半，都在10%以内。

“由于市场回暖，重点城市议价空间春节后快速下跌至近年较低水平，并保持在3%-4%；进入6月份，随着市场环境变化，观望情绪进一步增厚，议价空间有所回升，但目前仍旧在低位。”上述诸葛找房分析师表示，与此同时，成交周期却处于较高水平，说明市场仍旧较为弱势。重点城市上半年新房供应均有不同程度增加，新房供应量增加，稀释部分二手房需求，使得二手房成交周期拉长。

该分析师表示，总体来看，今年上半年，10个重点城市成交量整体表现出“前高后低”趋势，城市间分化明显。随着调控加码，市场预期改变加上市区新房项目放量入市二季度成交量有所下滑；从市场情绪各类指标来看，市场观望情绪有所加重，二手房市场升温面临较大压力。