泰禾还是不是潜力股？

又是一年年报季。在2019年千亿阵营扩容变慢、新增千亿房企数量减少背后，房企整体销售增速趋缓也渐成业界共识。

虽然“唯规模论”的时代并未完全过去，但越来越多的房企选择主动降速，正被外界解读为“规模让位安全，意在求稳”，既是基于对整体市场的前景预测，也有对企业规模与效益并重的综合考量。

比如知名房企泰禾集团，近来的表现就颇受关注。借用董事长黄其森的话，泰禾是网红公司招黑体质，但它却敢于让外界看到卸妆后最真实的一面。

在楼市资本论看来，一众房企主动降速背后，更多凝聚的是求稳的共识。数据和指标完成情况虽然看上去让网红泰禾蒙上一层“黯淡的星光”，但在楼市行情、融资环境日益严峻的大背景下，泰禾的2019年或许并非外界想象的如此艰难。

保持战略定力

泰禾是出销冠的开发商。

虽然伴随政策调控效果显现、房地产市场进入下行通道的大背景下，泰禾集团未完成2019年总体销售目标，但泰禾凭借其高品质和强品牌影响力，依然受到高净值客户青睐，在全国多地的多个项目登顶当地销售榜单：

在北京，泰禾·金府大院以全年83亿元销售额，问鼎2019年北京单价7万+豪宅销冠；

在济南，泰禾·济南院子入市一年累计销售额超35亿，位列济南套均500万+豪宅榜第一名；

在郑州，泰禾·中州院子2019年月销售额始终占据当地同类市场前列；

在福州，泰禾福州院子连续4年连蝉联榕城院墅“双冠王”；

在南昌，泰禾南昌院子在成交套数、成交面积、成交金额三大指标均为全市第一；

在佛山，泰禾世茂佛山院子录得1208套、成交面积17万㎡、销售金额破31.47亿元，提前锁定佛山中心城区成交套数、成交面积、成交金额三冠王；

在厦门，泰禾在摘获前三季度“六冠王”的基础上，10月以20.1亿销售额一举拿下大厦门区域销冠……

泰禾为何能成为“销冠”专业户?

在楼市资本论看来，支撑泰禾销售数据的核心正是其院子IP造就的产品力。

在业界，谈中式，泰禾是一座绕不过的大山，是公认的标杆。

早在2003年，行业被欧风美雨的审美统治的时候，泰禾是第一个站出来探索中式的开发商。至2017年形成新中式院落营造体系十大专利，院子系全面推向全国，实现了“22城44院”的宏伟布局，成为叱咤楼市的顶级IP。

而泰禾并没有止步于院子系带来的荣光。早些年市场一片繁荣的时候，泰禾已经意识到，未来的市场是产品力的竞争，只有坚持“精品战略”，在不同的细分市场中都打造出高知名度、美誉度的IP，才能在市场波动时立于不败之地。

作为中式风格的引领者，泰禾在承袭院子系优秀经验的基础上，不断探索中国传统建筑文化与现代生活方式的融合，潜心研发大院系、府系、园系、湾系等产品线，精准定位不同细分市场的需求。随着这些产品线的项目热销全国，泰禾成为业界不折不扣的爆款IP制造机，精品开发商形象深入人心。

亚布力智库研究员武利文表示，过去两年国内房地产市场迎来了前所未有的调控高潮，尤其是一二线城市的调控力度更大，杀伤力更强。在限价政策的影响下，房企产品力往往会受到一定程度的压制，同时产品优势也难以通过溢价的外在形式表现出来，泰禾的销售数据表现不佳正是受到这样问题的影响。

在楼市资本论看来，随着相关限制性政策的放宽，市场上对于产品力的关注度也会随之提升，届时对于原本就具备一定抗风险能力的泰禾来说，其产品价值将会被明显放大，溢价能力也会进一步显现，泰禾无疑将在2020年带来更加出色的表现。

手握数千亿货值

优质而充裕的土储是穿越周期实现高质量发展的根本所在，也是房企最好的“护城河”。

而泰禾从18年年初开始就主动暂停拿地，并陆续清退了一些风险较大、开发周期较长及不符合发展要求的项目。

泰禾底气何在？

一方面，据不完全统计，泰禾手握丰厚的土地储备集中于一二线城市，围绕着京津冀、长三角、粤港澳大湾区等布局，足够其至少三年时间开发；

另一方面，更为重要的是，泰禾手握的优质土储除了具有开发价值，还兼有成本优势。

数据显示，2016年，泰禾土储成本平均6500元/平；2017年降至5500元/平；而2018年上半年，新增土地均价亦不到4000元/平。这主要取决于泰禾在2016年起，就逐渐淡出招拍挂市场，转而倾向于通过并购、参股操盘等方式获取土储。

从泰禾各大区域货值来看，如果说2019年是泰禾平稳过渡关键之年，那么2020年则是其真正发力的一年。

据了解，2020年泰禾北京区域货值足够未来三年开发。此外，目前已有大量草签将第一时间体现在2020年的业绩上，可以说，新的一年刚刚开始，泰禾在北京已经打下了良好的基础。

对于近日炙手可热的粤港澳大湾区，泰禾更是抢占先机。据了解，2015年泰禾正式进军粤港澳大湾区，短短四年来，泰禾先后进入广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、肇庆、惠州，占据大湾区11席重点建设城市中的8席，布局项目数十个。

从上海区域来看，泰禾也曾公开透露，目前区域土地规模可观。随着明年几个百亿大盘入市，整个泰禾上海区域的业绩必定会有一个巨大的提升。

优质土储好比房企的弹药库，充足的资源给房企提供了较高的周转空间。楼市资本论认为，泰禾摆在一二线核心城市货架上的这些“数字”，足够成为其发力2020年的底气所在。

汇聚一流人才

自18年以来，外界眼中泰禾似乎面临着“艰难时刻”，但在黄其森的谋划里，这一切实则“有意而为之”，更多是泰禾的主动战略调整。

其中最受关注的是以高管为首的人员调整。此前泰禾从百亿成长为千亿实现大量级跳跃的时候，原有的管理架构，人才结构，管控体系等等呈现出一定的不适配，为此泰禾曾从外部引进不少人才，但期间存在一定的磨合问题。

但在经历过这一轮“人才高周转”后，泰禾很快就意识到了问题，并从19年6月结束大规模外部招聘。泰禾集团董事长黄其森曾多次强调“内部提拔”，要求重视“人才外引”的同时强化“高管内生”，实现“两条腿走路”。事实上，泰禾早在今年3月起已陆续从内部提拔了一大批优秀的管理干部。

观念扭转之后，泰禾“人才高周转”的现象基本得到了遏制。泰禾透露自5月份以来，泰禾就只有董秘离职，而且是任期满了才离职的。

12月18日，泰禾集团两位高级管理人员，原集团执行副总裁葛勇、原集团副总裁兼北京区域公司总裁王景岗，双双被内部任命为泰禾集团联席总裁。这份联席总裁任命书，更是将泰禾集团人才战略大戏推向年度高潮。

不止简单停留在高管层面，事实上，泰禾对现有人才结构也进行了一次全面的调整与优化。

去年开始，泰禾启动一项涵盖全集团各业务板块的“千人计划”，主要面向985、211类重点院校引进优秀毕业生，为旗下各板块、各条线增加人才储备，包括建筑设计、工程土建、物业服务、营销管理、品牌文化等板块。据悉，如今泰禾高管内生的比例正逐步提高，逐渐搭建人才梯队的完整链条。

可以说，黄其森给给自己定下的“看人用人”的年度首要管理任务已经顺利实现，接下来就是实现“以行业一流的薪酬，聚拢一流的人才，创造一流的业绩”的时刻。

在楼市资本论看来，当下房企的排名和奖章远不如滚烫的现金流来得真实。争夺销售额的座次，短期解决了面子问题，但焦虑的是里子，这些终究要倚仗于账上的真金白银来排解。

回看泰禾，在2019年，公司前三季度经营性现金流净额超过了200亿关口，达到了226.1亿，投资活动产生的现金流净额为160.7亿，而去年同期为-58.4亿。而账面上的有息负债合计1028.3亿，较2018年末1375.2亿减少 346.9亿，降幅超过25%。

手握院子IP、核心土储、一流人才和充裕的流动性，“隐忍过冬”的泰禾在2020年无疑将渐行渐稳。

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