调查：开发商如何套利楼市调控实现全身而退
财经国家周刊报道沪、渝两地开征房产税的消息，令第三次调控在2011年初如箭在弦。但2010年赚得盆满钵满的大歇发商，依然坐拥一趁开局：万科的千亿销售计划提前4年到来；紧随其后的是保利、绿地、中海外、恒大和绿城，它们的年销售额均突破500亿元。
号称"史上最严厉调控"的2010年，尽管气势如虹，但从最终结果看，开发商仍敏锐地发现了调控中的盲点：二三线区域市尝高端住宅和商业地产。
此外，充足的流动性令成交量居高不下；经较长时间的调控洗礼后，诸多开发商已有足够应对经验，布局更广，抗打击能力增强。即使在政策频出的时刻，它们依然从容地拿地或举债。
开发商的游刃有余，其后果自然是房价的坚挺。
国家统计局数据显示，2010年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，环比上涨0.2%；在北京、上海等十大重点城市中，除南京环比下跌0.07%外，其他9个城市房价平均高达15407元/平方米，同比飙升34.29%。
不过，多数开发商对未来慎言乐观。"政府不达目的，不会罢休。"万通地产董事长冯仑如是判断。
"2010年是中国地产的分水岭。"万科副总裁毛大庆说，"无论你对调控有何判断，毋庸置疑的是，市场结构一定会发生变化。"
发生变化的或许不只是市场结构，还有整个行业的增长速度。自1999年到2009年10年间，商品房销售额平均增速高达35%，销售金额也从2750亿元增至4.4万亿元。行业高速增长的秘密在于城市化的驱动，也在于充足的流动性、供需的不平衡、单一的土地财政。
当上述诸多驱动力开始缓慢而又坚决地转向后，开发商的黄金时代还能存在多久？
2010年非典型牛市的背后，开发商或加速布局二三线城市，或转战商业地产，或开拓新的开发模式，或研究新的融资手段。它们在调控下的生存之术，也许可以为预判2011年的楼市 诸多线索。
极度调查
最严调控下的突围
布局调整、资金突围、商业模式重构，令开发商在"史上最严厉调控"下全身而退
调控大年，开发商仍然有一个丰收之年。
新年后，香港的内地房产股走出一波"小阳春"。"华南五虎"中的碧桂园、富力地产和雅居乐，股价涨幅均超过10%；五矿建设、沿海家园等小盘地产股，涨幅也冲过6%。
此前的2010年12月底，A股地产板块提前启动，万科、保利、金地等多支地产股强势涨停，其后走势明显强于大盘。
股价的上涨，源于业绩的向好。
2010年12月1日，万科对外宣布，公司销售业绩提前一个月突破千亿元大关。调控之年，这家国内最大的地产开发企业交出了一份史上最靓丽的年报。
实现突破的不仅是万科。
中国房产信息集团公布的统计数据显示，2010年共有6家开发商销售金额超过500亿元。即使排名第十的富力地产，年销售金额也达到321亿元。相对于2009年，"前十"的门槛提高了100亿元。
在"史上最严厉调控"下，凭借过去数年间多轮调控中积累的应对经验，开发商全身而退。
有业内人士认为，此轮地产调控尽管来势汹汹，但从最终的结果看，开发商仍敏锐的发现了调控中的盲点：二三线区域市尝高端住宅和商业地产。以万科为例，"坚持快速周转和战略纵深，做主流住宅，这是其2010年业绩突破的主因。万科已经大幅提高二、三线城市的业务占比，近90%产品为140平以下的普通住宅。"易居中国的一位分析师表示。
布局调整只是应对策略之一。转战商业地产及对产品线做出调整，也成为开发商在调控盲点下套利的主要手段。
调控盲点
面对主管部门在北京、上海、深圳等一线城市的"严防死守"，广泛布局二三线城市、乃至四线城市，成为多数开发商的选择。不少开发商高层与行业分析师均对《财经国家周刊》表示，正是此种战略调整造就了开发商2010年的销售业绩。
中国房产信息集团 的数据显示，2010年销售数据前二十家开发商中，一线城市的贡献率正在下降，由2009年的39%降至2010年的30%；而二线城市的贡献率则由48%升至54%。
CRIC分析师崔琳表示，从区域成长性来看，二线及三四线城市的地产市场仍处于发展阶段，上升空间较大，尤其城市化进程的加速， 了大量刚性需求。从政策及市场的稳定性来说，"二三线城市受调控的影响远远低于一线城市"。
国信证券首席地产分析师方焱对《财经国家周刊》表示，"2010年业绩好的企业，无论万科还是恒大、碧桂园，他们都是二三线城市卖得好。"
尽管利润率有待提高，但政策风险使得开发商走出一线城市的脚步不断加快。
CRIC报告指出，以行业龙头万科为例，其2010年年内新增土地中近50%建筑面积项目位于三四线城市，中海年内新增土地中35%位于三四线城市，与一二线城市的地位几乎相当。
"大型开发商布局重心转向，已是不争的事实。而随着企业新增土地和项目的开发，三四线城市的商品住宅量成交无疑将迎来一轮高峰。"崔琳说。
布局的变化令开发商避过调控之手，而房价高企的背景之下，政策风险依然存在。从过去的数轮调控经验看，商业地产才是开发商真正的避风港。
"长远来看，做好商业地产，再反哺住宅也是调控下的一种办法。"国信证券一位分析师表示。
依照国外经验，商业地产是住宅之后的更高级阶段。对仅有20年历史的中国房地产业来说，商业地产还远未成气候，但调控正在改变这一进程。
国泰君安的一份报告将当前开发商的商业模式分为六类：快速开发的万科模式，侧重产业切入和城投平台的"胡雪岩"模式，起家于建筑施工的"前店后厂"模式，追求产业创新的"地产金融"模式，现金奶牛的商业地产持有经营模式和"住宅销售+商业持有"的万达模式。
"回归产业和商业模式的根本，长期来看，销售+持有模式有着终极意味。"国泰君安首席地产研究员孙建平说。
置身北京东三环中路的建外SOHO楼下，对面赢嘉中心的楼顶已悄然立起万科的招牌。2010年10月21日，久陷"转商"传闻的万科在北京迈出实质一步，以11.5亿元购得这栋原属中信地产的写字楼，建筑面积超过4万平方米。
北京万科总经理毛大庆随后表示，将投入3亿元重新改造此项目。对"只做住宅"的万科，这是转战商业地产以来最大一笔投入。
2010年12月11日，万科副总裁肖莉对《财经国家周刊》表示，万科接下来会关注一些城市的旧改项目，而这些项目在出让时，地方政府往往已有商业规划要求。分析人士指出，保利、华润两家央企，在2009年拿地成绩突出，相当一部分均通过此种方式获得。
分析人士认为，万科的转变一方面拜外部环境所赐，亦有因竞争对手产生的内生动力。万科高层曾公开表示，公司的真正对手是专注商业地产的万达，万达2010年上半年销售金额达360亿元，前三月一度超越万科。
2010年12月初，郁亮在万科销量破千亿后表示，"要试图去找那些在行业里面受到波动影响最小的领域"。
商业地产游离于此轮调控之外，不仅是万科，也正成为更多公司的首眩
2010年11月30日，金地董秘徐家俊对《财经国家周刊》表示，希望"在做好住宅的基础上，发展好我们的商业地产业务"。
经历年中的人事变局后，金地的2010年业绩并未受太多影响。截至10月31日，销售金额为198.26亿元，距210亿元的年度目标仅一步之遥。但与同期公布三季报的万科和招商相比，金地的利润率最低。
"公司到了一定规模，必须有业务多元化的考虑。"徐家俊在谈及加大商业地产比重原因时表示。其对政策的研判也加速了这一过程，"十二五规划提出拉动内需，而消费是重大的内需，商业地产的前景自然被看好。"徐家俊说。
商业地产在金地集团的业务版图中并不大，仅有位于北京东长安街的金地中心可计入。徐家俊表示，"我们希望把比重加大，但也不会特别大，我们还是以住宅为主的公司。"
与万科和金地相比，招商地产对商业地产的期待更为迫切。其在2010年的销售目标定为150亿元，但接近招商地产的人士透露，"到11月底只完成100亿元多一点，到年底可能无法完成。"而公司年初宣布的290万平方米的开工计划，在2010年11月底尚有一半未实现。
在此窘境下，深圳市政府对前海区域的重新规划，为招商地产加码商业地产 了巨大的政策支撑。
招商地产的大股东为蛇口工业区，在前海拥有200万平方米的土地，另在紧邻前海的蛇口片区拥有200万平方米的土地储备，多数已经完成拆迁和一级开发，随时可注入上市公司。而招商地产目前的土地储备也不过1100万平方米。
按照规划，招商局将在此投入600亿元，重新规划布局。"这给招商地产带来很多机会，我们接下来将花费很多心思做这一片区域的商业。"2010年11月25日，招商地产董秘刘宁对《财经国家周刊》表示。
万通地产、碧桂园等开发商高层均表示，在商业地产打造上已有大动作。"以前的明星是住宅，接下来的明星是商业不动产。"12月9日晚间，万通地产董事长冯仑如此断言。
此外，住宅产品的高端化，成为开发商另一考虑。
CRIC研究报告显示，从单个项目销售来看，高端物业一直维持较好的成交态势，如杭州的蓝色钱江，太原的星河湾等项目成交量在2010年均出现上涨。分析师崔琳表示，"对相当一部分避险投资者而言，高端物业因稀缺性和高附加值，始终成为投资和抵御通胀的首眩"
碧桂园内部人士透露，公司正在加快高端产品的打造。2010年11月，其位于广东增城的独栋别墅项目开盘，"吸引大量广州和香港的客户"。
金地董秘徐家俊透露，其在上海的赵巷项目，也会打造为高端项目，将成为上海分公司2011年的销售重心。
2010年12月初，龙湖地产北京分公司销售部门人士对《财经国家周刊》记者透露，龙湖北京销售额首破百亿，依赖于高端项目的发力。"这部分客户群基本不受影响。"
融资突围
2010年10月7日，融创中国在香港联交所主板挂牌上市，为2010年第二家登录港股的内地房地产企业。在此之前，仅有来自厦门的中骏置业赴港上市。
一周之后，证监会发布"暂停房地产企业重组申请"的消息，明确表态为坚决贯彻执行"新国十条"精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请；对已受理的房地产类重组申请，将征求国土资源部意见。
至此，开发商境内上市融资的大门全部关闭。
而北京、浙江、湖北等地区已实施和正在实施的预售资金监管制度，则有雪上加霜之效。
北京市建委在2010年10月25日下发《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，明确规定，商品房预售资金应全部存入商品房预售资金监管专用账户，由监管银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管。
国泰君安报告显示，在单一项目上，长期依赖于预售款的内地开发商与香港同行的内部收益率分别为19.8%和10.2%。"内地开发商依靠无偿占有购房人的资金，提高负债能力和杠杆率。"
对预售资金监管的逐渐铺开，意味着开发商的融资环境更显严峻。
另一利空消息来自房地产信托，银监会在近期以开查信托风险的方式，加强对房地产信托的监管。"2010年的信托融资高达4万亿元，有一半流入到地产领域。"国信证券分析师方焱说，信托产品通过银行销售，成为银行扩充表外业务重要方式，政策突变将令这一空间更为狭校
对开发商而言，仅余不多的融资路径是：境外融资和创立基金。
境外融资意味着更高的成本。
2009年，出于境外融资的要求，万科曾在香港成立了很多空壳公司。"境外和国内不同，要求一个个公司来融资，不能一个公司和很多银行来借钱，这是银行的要求，觉得风险更校"万科副总裁肖莉对《财经国家周刊》表示。
2010年1月份和4月份，恒大地产两次发行优先 ，以13%的高息举债，融资13.5亿美元；4月与8月，碧桂园两次发行9.5亿美元优先 ；10月13日，方兴地产公告称，发行6亿美元可换股证券，用于新增及在建项目。远洋地产、龙湖地产也均有此举。
国信证券一位分析师透露，2010年，内地开发商境外融资规模已超过200亿美元。"但利率普遍偏高，在8%到14%之间。"
市场的不确定性将高息债变为一场赌局，更多开发商选择了创立基金。
2010年11月29日，中海地产人士对《财经国家周刊》表示，一只3亿美元的私募基金已经成立。更早时候，保利地产已发起一只首期规模30亿元 的基金，投入到4个住宅项目中。
金地则与瑞银集团成立境外合伙基金，并已完成了首次募集。按照计划，3年之内，金地力争达到独立募集和管理的地产基金的融资额占公司投资总额20%左右。"房地产金融业务是接下来很重要的一块。"金地董秘徐家俊表示。
复地、华润等公司，也已将地产基金作为开发之外的重要业务，复地甚至提出"双核驱动"的概念，将地产基金与开发项目置于同等地位。
国信证券一位分析师表示，融资闸门关闭之时，保险资金也将有机会入场，或将最先对商业地产开闸。
合作开发渐成气候
融资压力隐约浮现之时，合作开发模式渐成气候。
此种方式直接将万科的千亿销售目标提前了4年。郁亮在谈及销售额何以过千亿时公开表示，"一个策略就是广泛合作"，"二分之一、三分之一甚至四分之一合作"。
过去三年间，万科的销售规模从500亿元到1000亿元，几乎很少公开融资。但其与中粮、华润、北京金隅等央企、国企的合作处处开花。"很多央企愿意和我们合作，我们认为他们的信用也很好，就合作了。"肖莉说。
合作伙伴不仅带来土地，也带来充裕的资金，央企的融资优势得天独厚。
与万科同样"傍大款"的还有万通地产。万通当下正欲转战商业地产，对资金需求更为迫切。其立体城市计划，吸引了远大、新希望和巨人参与其中。分析人士认为，与其它产业的合作或将成为万通新的融资渠道。此外，其在近期与平安信托签署合作协议，获得50亿元授信。
将合作开发推向极致的则是绿城中国，原因来自资金压力。
绿城中国的中报显示，其手握110.5亿元现金，而土地出让金与建筑费用约为210亿元。此外，绿城还有高达105.22亿元的一年期借贷。
高负债与较少的土储量让绿城中国不得不寻找更稳妥的开发模式。
2010年9月25日，绿城集团宣布成立"绿城房产建设管理有限公司"。绿城建设在绿城集团的体系中，与上市公司绿城中国，以及另一子公司绿城控股相平行。接近绿城集团的人士透露，绿城建设的股权结构相对多元化，"绿城中国居于控股地位，宋卫平个人、社会其他资金都有参股。"
绿城建设主推的代建模式，类似于制造业的"贴牌加工"。即绿城建设帮手中有地的企业盖房子，凭借其品牌售出高价，再收取销售金额的7%?10%作为代建费。此间，绿城中国还可享受股权分红。
此种模式不仅发生于公司之间，某种程度上，也成为绿城与地方政府合作的催化剂。公开资料显示，绿城建设成立至今，已签约22个项目。其中21个为商业代建，1个为政府代建项目。
内部资料显示，绿城建设已经进入浙江、山东、上海、江苏、福建、河南等多个省份。
而在绿城建设成立之前，绿城的合作开发模式已经很普遍。绿城中国2009年年报显示，当年其在杭州的34个项目中，有28个为合作项目；杭州以外的33个项目中，也有29个采认营模式。
接近绿城的分析人士透露，绿城所选择的合作方，多为资金充足的国企，或有土地资源的开发商。"比如它与海尔地产在山东的合作。"
海尔地产起步较晚，但在山东土地市场上颇具优势，兼之依托母公司海尔集团，资金充裕。
在与海尔地产合作的济南全运村项目中，绿城支付了约20%的地价款。然而在最终的合资公司中，绿城享有45%的股份。
此种模式已经为开发商所沿用，万科与中粮、北京金隅在北京房山和昌平两地，均为股权合作。而上述人士表示，与之相比，绿城更强化了"代建"二字。
"之前与海尔的合作，绿城还负责出一部分钱，而绿城建设成立后，绿城可能很多项目不再需要出资，只做品牌输出和建设管理服务，然后收钱。"上述人士说。
在2010年9月25日的发布会上，绿城中国行政总裁寿柏年表示，与绿城原有拿地-开发-销售的盈利模式相比，绿城的代建模式几乎不占用绿城的资金，并将成为绿城新的利润增长点之一。
绿城建设总经理曹舟南则表示，代建公司的合作方式有三种：一是只承担开发任务；二是即通过成立平台公司募集资金，绿城负责开发建设，并与投资方共享收益；三是承建政府安置房建设，收取一定比例的费用。
2010年12月31日，绿城中国的公告显示，公司分别以9.23亿元及6000万元收购杭州两地块的部分股权，合作方为远洋地产。
除绿城、万科外，不少开发商瞄准合作开发，均有"代建"模式的影子，比如阳光100，亦是很早就采用此模式，快速进入不少三线城市。
未来的未来
2011年1月14日，央行宣布，自2011年1月20日起，上调存款类金融机构 存款准备金率0.5个百分点。数天之前，重庆、上海即将开征房产税的消息陆续传来。
显然，政策的压力将始终存在。即使打赢了2010年的"调控反击战"，开发商们仍不得不冷静思考未来。
"做不做保障房，已经成了每个开发企业必须回答的问题。"万通地产董事长冯仑对《财经国家周刊》表示。
2010年被视为"保障房元年"，全年580万套的保障房建设任务远超往年。而2011年，这一数字增至1000万套，已经成为不亚于普通商品房的巨大市常
按照规定，保障房的平均利润空间在3%到8%之间，远低于商品房，这一度令开发商丧失兴趣。但调控的常态化，以及保障房建设规模的迅速扩大，使得这一市场逐渐为开发商重视。
深圳金地集团总部5楼，专门的保障房工作组已经挂牌成立，这对素来以高端住宅为主的金地，可谓大变化。金地于深圳获得了第一个保障房项目后，近期又参与了一宗限价房项目的招标。"因为价格原因，最终没拿到。"金地董秘徐家俊表示。现场参与竞标的还有万科，同样未能如愿，最终该项目被一家民企夺得。
竞争的态势在保障房市场已经开始显现。
"如果政府主导，制定游戏规则，社会资金进入应该乐观其成。"徐家俊说。他同时认可当前的保障房代建模式。"相对收益率不高，但风险几乎没有。采购商品、工程总包都是政府出钱，也不需要自有资金。"
"2011年我们还会继续参与，我认为保障房即使占到30%也没什么不好。"徐家俊表示。
招商地产最近以代建模式建设了一个17亿元的保障房项目。"在政策渲染的大环境下，我们早就开始在北京和深圳做了。"招商地产董秘刘宁表示，当前保障房项目利润比较稳定，而且未来在产品本身，企业也有发挥空间。
绿城、绿地、保利等企业，均已大幅介入保障房领域。来自国泰君安的一份分析报告预测，2011~2020年，保障房或将占据20%~40%的市场，对开发商而言，这无疑是一个更稳定的市常
对嗅觉更为灵敏的资本市场而言，保障房同时带来金融创新的机会。
重庆和北京相继出现针对公租房的基金产品，尽管尚待国家发改委批复，但已在决策层获得支持。北京这只基金由全国工商联房地产商会发起，碧桂园、华润、路劲地产等均参与其中。全国工商联房地产商会会长聂梅生透露，这只基金的收益率在5%到15%之间。
国泰君安分析报告认为，未来5~8年，地产业"高成长、高利润、高杠杆"特征将呈下降趋势；2010年12月11日，万科副总裁肖莉也对《财经国家周刊》说，"地产行业的暴利时代已经结束"。
来源:新华网 作者：魏洪磊
