购房宝典为你保驾护航

    面对房地产交易中生涩难懂的术语，面对商家有意无意设置的种种陷阱，购房者往往无所适从。{TodayHot}明日春季房交会将开幕，为此“城市地产”特别推出了“购房宝典”，为购房者释疑解惑。
　　怎样看楼书？
　　第一步，通过看外观图、小区
  　整体布局图，购房者可以初步判断楼宇或是单体建筑或是成片小区，是高档、中档或是低档，用途是居住、办公或是商住两用。
　　第二步，通过看地理位置图，购房者可以了解楼宇的具体位置，同时也可以估计房屋的大概价格。但购房者也要注意地理位置图是否是按比例绘制的，若不按比例，将会对地点的选择形成误导。
　　第三步，通过房屋平面图，选择设计合理、适合购房者居住或办公的面积、房型。
　　特别提醒
　　不能轻信样板房
　　购房者不要轻信样板房，一些样板房与你实际买到的房在一些地方有时是不一样的。因为样板房是专门搭出来的，所以它的尺寸和结构比例完全可能不按图纸上的大小来定。有些开发商就故意把开间放大一些，购房者不懂其中的奥妙，一看挺满意，便签约付款，这样就上当了。{HotTag}再如厨房和卫生间在所建造的房屋中是比较小的，但到了样板房中又给放大了，给购房者的感觉和实际情况是两码事。因此购房者看样板房时，应带上尺去量一量，再对照售楼书的房屋面积进行比较。
　　怎样选环境？
　　一般来说，买房看环境，指的是近看小环境，远看大环境。小环境主要是指楼群小区环境，如：是否封闭小区，物业管理怎样，绿化覆盖率是多少，居住者成分如何；大环境是指小区所处的周边环境、地段、交通位置以及人文状况等。
　　绿化面积的多少是衡量小区档次的一个标志，绿化覆盖率是用绿化面积除以建筑面积。配套设施主要观察的是，周边是否有集贸市场、商业区，是否有主要交通干道和有无噪音，公交车站有多远，附近有无污染源等。
　　特别提醒出房率是重要指标从开发商角度和居民角度来讲，出房率是比较重要的指标，即套内面积与建筑面积之比，这就要求设计时尽量减少结构面积、公摊面积等。目前一般要求达到80%，但这对高层住宅确实有一定困难。
　　怎样选现房？
    主要看是否明厅明室，其次看厨房通风设施是否合理。房屋的隔热、保温和防雨功能，是房屋必备的硬件，选房时应格外注意，特别是房屋的外墙，材料和厚度对居室温度将有很大影响。
　　特别提醒
　　晚上雨天都要看
　　不但白天看，晚上也要看。如入夜后房屋附近的环境和噪音状况怎样，照明设施效果如何；晴天看，下雨天也要看。雨天看房可以看出房屋门窗、墙壁、屋顶等有无进水、渗漏现象，特别是连续几天下雨后，再好的伪装也会暴露无余。
　　另外，要仔细查看电路布置、电线粗细及插座、开关安置是否合理、方便实用。要注意丈量房间的高度，通常合理的房间高度应为2米以上。
　　怎样选期房？
　　在确定所要购买的商品房后，要看对方有没有售房许可证。由于许多开发商委托代理商负责销售，所以要看双方之间有无委托销售协议。
　　购房者在与销售方达成协议后，双方应签订商品房预售合同，该合同要明确所购房屋的价款、付款方式、交房期限、房屋面积、楼层、朝向、户型等，并明确违约责任。
　　特别提醒
　　签预售合同要小心
　　从订立商品房预售合同到房屋的交付使用，有一段较长的时间，短则数月，长则可逾一年。在此期间，购房者有可能会对已签约购买的房屋不再满意。主要有两个方面的原因：（1）开发商没有
 　 按合同的规定、原定的结构和设计标准施工。（2）开发商虽然没有违约行为，但购房者原来对房屋没有作详细和充分的了解，而在签约后才发现不满意的因素。
　　所以，在确定购买前，要慎重考虑后再签订预售合同，一旦签约，就应当履行，否则就会给自己招来麻烦。
　　怎样选高层？
　　一、选小区：小区的规模大小直接影响到小区的档次，最好在15万平方米以上、30万平方米以下。
　　二、选户型：（1）南北完全对流，进深小。（2）客厅与餐厅功能分区明确，动静合宜，视觉畅通，但不干扰。（3）餐厅与厨房近，且明亮，就餐方便舒适。（4）主卧最好有一个小阳光室，可驻足观赏270°风景。
　　特别提醒
　　查找底层和顶层瑕疵
　　买顶层和底层房虽然可以节省不少开支，但也有学问，怎样查找底层和顶层的瑕疵呢？
　　对底层来说，首先，要仔细检查防潮设计和措施；其次，底层因邻近各种管道尤其是下水道，如果管道质量差或设计不合理，则管道易堵塞，易滋生蚊蝇且臭气冲天；再次，底层因处在楼房最底层，故其采光和通风往往受到限制，最好实地在日照比较充分的时间进行观察。
　　顶层的大忌是隔热和防水设施不好。因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，因此要考察顶层的隔热、防水措施及其效果，看是否设置通风板或做成坡屋顶，顶层的构造变化部位是否衔接良好等。

来源:世界建材