精装修无统一规范 消费者还须谨慎防范

对于业主来说，精装修房省去了自己装修的劳顿，缩短了从交房到入住的时间；对于开发商来说，精装修使之得到了提升品牌与服务的机会。这样看来，精装修应该是“有百利而无一害”，但实际上，它却给消费者带来很多困惑甚至是麻烦，开发商也因此背上了“因精装修而大赚一笔”的恶名。且不用细数精装修的种种罪状，先来看看买房时对精装修面积的核算，便能看出精装修有多少不确定因素在里面。

    陆女士购买了一套小户型商品房，由于房子是精装修，所以房款内包括毛坯房的费用和装修费用。在认购协议中的备注中注明：装修1200元/平方米计。但在正式签下了《商品房买卖契约》和《室内装修合同》后，陆女士发现，合同中明确了房屋的建筑面积与使用面积以及装修价格，而有关装修标准的字样再也没有出现。交款后不久陆女士发现，装修费是按照建筑面积核算的，她认为她签订的是《室内装修合同》，所以装修费中应当去掉公摊面积的钱并要求开发商返还，但开发商解释精装修面积等于建筑面积是为了在销售上便于操作，因此拒绝返还陆女士要求的那笔费用。

    张先生与开发商签订商品房买卖合同，合同约定：“购房屋建筑面积××××平方米，基价××××元/平方米。按相关因素调剂后，房屋总价××××元。附送全套精装修。”但合同对精装修的价格并未明确规定，仅有销售人员的口头说明：每平方米××××元。在交房时，因张先生对装修情况不满意，向开发商提出退钱要求。开发商辩称：房屋总价是按套计价，并未对房屋单价进行确定，对装修更属赠送，没有价格计算的方式，因此不同意任何退钱要求。经与开发商多轮交涉，最终以更换部分室内设施了结此事。

    记者以买房人的身份咨询了多个精装修项目并询问了开发商核算精装修面积的方法，一些开发商含糊其词，更大一部分开发商则确定表示：精装修面积等于建筑面积，但问到为什么这样计算时，开发商的解释却并不统一。

    说法一：具体怎么核算我们还没有最后明确。这种说法一般是即将开盘的期房项目，主要是为了尽早与业主签订认购协议，到签订正式的买卖合同与装修合同时，无论开发商怎样核算业主也只能认了。

    说法二：公共部分也有精装修。开发商明确：精装修面积等于建筑面积，是因为公共部分也是精装修。在记者认为，普通住宅的公共部分应该谈不上精装修，在记者询问开发商该项目是否是公寓时，他们的解释是：本项目虽然是以普通住宅立项，但是按照公寓建的。这就无怪乎公共部分也是精装修了。

    说法三：没有什么为什么。想必这种回答最容易引起业主的不满，消费者是有知情权的，即便没有站得住脚的立场，至少也找一个看似能站得脚的解释来尊重一下业主的权益吧。

    说法四：精装修是先核算出一个总价，因为房子是按建筑面积出售，所以将精装修的总价均摊在建筑面积内，这样就有了精装修均价××××元/平方米，折入房价中赠送给业主的。这种说法是最常规的一种说法，也是最能解释得通的说法。但并不是所有的业主都能弄得明白这种“赠予”为什么被要求无条件地接受。

    从以上的案例与开发商的解释中可以看出，目前，有关精装修的价格核算并没有有关部门制定的统一标准。再加上一些开发商的不法经营，使得业主在遇上这种情况时无所适从。记者咨询了兰台律师事务所副主任律师白国鸿，他说，在他代理的案件中有很多是关于精装修费用核算的，但业主胜诉的案子几乎为零。开发商的合同是标准格式合同，对购房人的保护程度很弱，开发商会对关键问题采用尽量回避的做法，个别不良开发商会在合同中制造陷阱，如：重复计算公用面积，虚假承诺使用面积，对精装修的标准和价格故意不予明确等。购房者由于自身的弱势地位和现实的购买需求，对此往往无能为力。而合同一旦生效，在实际发生纠纷的时候，购房人就会陷入被动局面。

    最后白律师提醒购房者：第一，合同中尽可能明确计价方式，按套计价必须明确是按使用面积还是建筑面积；第二，对合同约定的重要地方，哪怕是赠送部分(如精装修)，也应尽量确定标准和价格，必要时还应明确权利的归属和适用范围(如露台的赠送和车库的使用)；第三，在合同中明确对计价部分发生争议的处理方法。

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