有备买房可捡到便宜货 调整阶段买房如何砍价？

市场处于调整阶段，对购房者来说更为有利，因此此时购房勿忘砍价。

　　当然，在现阶段砍价一定要结合当前市场最新的变化，这样才能做到有的放矢，并增加砍价成功的概率。

　　根据相关市场研究机构 成交数据显示，上海"金九银十"惨淡收场，新建商品住宅成交量连续两个月均未能突破50万平方米，在年内各月度中仅仅高于春节期间的2月份，89.43万平方米的总成交量同比下降76%。

　　当市场处于调整阶段，对购房者来说更为有利，因此讨价还价可能性大大增加。上海德佑地产市场部有关人士告诉记者，当房价处于上涨阶段，卖家掌握主动权，因此即使是买家有讨价还价的想法，也很难付诸实践。而当行情发生改变之后，买家的市场地位上升，他们的想法也得到了应有的重视。"现在买房正是讨价还价的时候。"一位业内人士如此告诉记者。

　　虽然目前购房可砍价，但是为了保证砍价成功的几率，业内人士认为还是要分清对象，最为主要的还是要结合市场变化。

　　业内人士告诉记者，虽然目前市场讨价还价将大行其道，但并非所有人都会接受买家的建议。也就是说，由于卖家心态的不同，因此有些人愿意与买家议价，而有些人则仍然对后市抱有乐观，不愿意与买家议价。因此对于买家来说，砍价要因人而异。

　　如何才能做到因人而异呢？市场人士表示，最主要的是在购房之前先了解清楚卖家出售房产的目的，并根据房源特点来制定相应的砍价策略。就目前的普遍情况而言，小面积的普通住宅容易砍价，而中高档价位的物业则不太可能会降价。下面我们结合具体案例来进行解析。

　　"非改普"房价易松动

　　由于普通房的标准发生变化，"非改普"房在交易时卖家可节省很大一笔税费，因此这类房产的价格容易松动。

　　案例：在上海浦东新区金桥板块内，一套面积约72平方米的两房挂牌价为81万元，经过几个回合谈判，最后的成交价为74万元。

　　分析：上海我爱我家东方板块经理王海滨表示，这套房子最后之所以能以低于最初报价7万元的价格成交，主要是由于上海重新界定了普通与非普通住宅的标准，使得诸多原本被划入非普通住宅范围的物业摇身一变为普通住宅。这种变化可让卖家节省相当于总房价6.55%的税费（房产营业税和二手房交易个人所得税），因而在议价过程中，买家可据此要求卖家做出让步。

　　至于可以要求卖家做出多大程度的让步？王海滨表示应该选定在5%左右为宜。王海滨分析认为，小面积物业因为总价较低，一直是市场比较受关注的房源，因此卖家不太会愿意做出最大限度的让步。

　　豪宅价格难砍

　　目前就非普通住宅而言，买卖双方的心理差距较大，因此业内人士建议砍价幅度不宜过大，否则成功的可能性很小。

　　案例：徐家汇商圈内一套140平方米的三房，挂牌价为420万元，有买家出价370万元，但遭到卖家的拒绝。

　　分析：上海美联物业有关人士表示，目前高档住宅买卖双方的心理差距拉大，双方似乎难以合拍。市中心核心地段的高档物业，买卖双方之间心理价位的差距超过10%，如对于超过300万元报价的情形，买家一般还价幅度都会超过30万元。不过大多数情况下，如此之大的还价幅度，肯定会遭到卖家的否决。如果遇到合适的房源，建议在充分了解市场行情的基础上，可确定总价5%左右的议价幅度。

　　备足现金可捡到便宜货

　　一般情况下，为了能够达到快速收回现金的目的，急售房挂牌价往往会低于市场平均水平。当前市场行情处于观望时期，成交本身就不活跃，因此买家还价的余地就更大，不过其前提是要备好现金。

　　案例：在静安区泰兴路附近，一套100平方米左右的三房仅以185万元价格挂牌，这已经低于市场平均水平，而最后的成交价只有181万元，这比市场平均水平要低两成。原来这套房产原本属于夫妻共同财产，如今这对夫妻已劳燕分飞，因此急于售出房产分割财产。

　　分析：上海德佑地产武宁店经理张剑东分析认为，市场上一直存在急售房，其报价原本就低于市场平均水平，但在市场处于上涨行情中时，这类房源只要一上市便会有人立即接手。而目前的市场行情，还允许买家再次还价。

　　不过需要提醒的是，急售房再次下调价格的空间已不大，因此买家不可狮子大开口，否则会丧失良机，如上述案例中的买家只要求卖家再减4万元。急售房的主要是由于财产分割、资金短缺等原因所造成的。对于买家来说，如果碰到了急售房，在议价的过程中，还要做的一个工作就是尽量准备更多的现金，以增加成功的筹码，因为卖家急需的是现金。

　　投资客价格弹性大

　　如果卖家是一个有经验的投资客，那么可以大胆地与之讨价还价，因为他们对市场行情最为了解，也知道该在何时做出让步。

　　案例：在闵行区古美板块内，一套挂牌价为140万元的两房，最终以130万元成交，卖家是一位投资客，为了快速成交获利了结，他选择降价。

　　分析：上海我爱我家梅陇板块经理余红琴表示，目前有不少投资客对后市感到悲观，因此选择获利了结。但是市场观望气氛浓厚，为了能够增加成交的可能性，这些有经验的投资客们往往愿意与买家进行讨价还价。

　　跟此类投资客打交道，买家要做的就是要细致了解市场行情，才能不被这些有经验的投资者所忽悠。

　　小贴士：砍价之前要做哪些准备

　　购房砍价，也需要提前做一些准备，这样才能在砍价过程中做到应付自如。上海德佑地产市场部有关人士提出如下建议：

　　了解卖家出售房产的真实目的 如果是通过中介公司购房，买家一般可以通过房产经纪人来了解卖家出售房产的真实目的，以便初步确定砍价的可能性有多大。

　　了解卖家拥有物业的年限 这样做的目的主要是为了确定卖家购进物业的时间，并以此来估算物业价格涨幅的大小，进而确定砍价幅度。相对来说，如果价格上涨幅度越大，则越能接受砍价的要求。

　　要多找物业的缺点 因为只有尽可能多地找到一些缺点，砍起价来才能理直气壮，否则缺少合适的说辞，总归有点"师出无名"。

　　确定合适的砍价幅度 这对买家来说尤为重要，不能太低，也不能太高，太低对自己不利，太高会遭到卖家的断然拒绝。因此只有合适的砍价幅度，才能让自己满意，也能让卖家接受。当然，在报出砍价幅度时，应该略大于合理的水平，然后慢慢做出让步，直至双方都接受。

　　准备足够多的现金 之所以要如此，因为有些卖家接受降价的前提条件就是现金交易，备足现金的话，谈判成功的可能性大增。

来源:理财周刊