先别急着为“共有产权房”鼓掌

"政府出钱帮困难家庭买房"，这种新闻什么时候出来都会让人眼前一亮，不过所谓"共有产权"的模式，才是这事儿真正值得寻思的地方。

　　据报道，为了让困难家庭也能买上房，淮安、苏州、如皋等多地正在试点一种"共有产权经适房"，即经济适用房的用地性质由"划拨"变为"出让"，土地出让金形成政府产权。当个人跟政府的产权比例为7∶3时，个人承担同期经适房的价格，当个人跟政府的产权比例为5∶5时，个人承担同期经适房70%的价格--当然，只有特别困难的家庭才能买产权"五五开"的经适房。此外，个人也可选择把政府那部分产权"赎回"到自己手上，5年内"赎"的按原价结算，5年后"赎"的按那会儿的市场评估价结算。这种"共有产权"的模式被誉为"政府出钱帮困难家庭买房"。

　　"共有产权经适房"，毫无疑问，政府这回是直接掺和进了"买"的一方，但这买是不是帮困难家庭买，恐怕还得分两种情况来讲。

　　一，产权"三七开"的情况。如您所知，建保障房是各国政府的责任，中国的保障房主要分廉租房、经适房跟限价房。所谓经适房，最大特征就是建在政府无偿划拨、即没有土地出让金的地上，再加上减免税费，买房人理论上是在按房子的建筑成本买房。而这房跟商品房的区别是，如果您打算把房子转让(需5年后)，得补交部分款项--当初政府没收的土地出让金就体现在这上。说白了，"三七开"的产权只是把土地出让金提前"显化"、把保障房提前商品化，不管你打不打算出让。而既然是按同期经适房的价钱买，买房人也就不存在什么"被帮"。

　　二，产权"五五开"的情况。算下来，除了三成的地钱，还有两成的建筑成本是由政府先垫上。且不说这么垫需要多大资金量、当地财政紧不紧张、纳税人对如此"砸钱"又怎么想，只说说垫的这笔钱本身--既然5年内可以按原价"赎回"，那这笔钱就如同政府 的无息贷款一样，买房人既能眼下少出钱又能长达5年无息借到钱，看上去确乎属于"被帮"，但考虑到符合条件买产权"五五开"经适房的是"特别困难的家庭"，5年之内要他们补上一半房钱、而且还是算上地钱的商品房的价钱，无论如何也有些勉强。因此，如果买房的真的都是"特别困难的家庭"(不会不自住而转手出租)，那5年内买房人赎不回产权，5年后如转让、政府分享房价(地价)上涨收益将成为普遍现象。

　　所以说，所谓"共有产权经适房"，根儿上跟商品房更像，只不过因为政府变成了部分买方，买房门槛明显下降，当然，这能帮一些困难家庭买上房，虽然是产权不完整的房，但更有可能造成需求放量，结果是政府兴建"经适房"的动力上升、严控"经适房"房价的动力下降。

　　尽管在公开场合，每个开发商都会讲，"限价房利润率8%到10%，经适房最高3%"。但实际上，保障房的销售渠道稳定，回款周期远远短于商品房--因此，保障房的会计利润率虽然低，但自有资金利润率绝不会是3%那么夸张。而在有保障的利润率后，常常让人操心的倒是经适房的价格跟质量。一旦政府拿着纳税人的钱大买经适房，而且还是商品化的经适房，那这"经适房"还能不能是"经适房"的价就很费人思量。

　　更何况，正如各地曾经频频曝光的那样，划拨给经适房的地上常常建的不是经适房，住在经适房里的也常常不是困难家庭，甚至连摇号都能将6份联号申请材料同时被摇中(事实是全部做假)的"奇迹"，因此"共有产权经适房"给了谁，尤其是产权"五五开"的经适房最终给了谁将是这项政策最敏感的地方，如果起价更低的经适房都被有路子的人拿去转租，那就是在帮最大的倒忙。

来源:北京商报 作者：毛颖颖