购买按揭房避风险有门道 听专家讲解买房要点

按揭房，就是通过银行按揭购买的，贷款还没有还清的商品房。按道理说，这样的房子由于房屋所有权不完全属于购房者，是抵押给银行的，所以购房者无法擅自出售。但是，由于投资或者融资变现的需要，现在在二手房市场上，按揭房已经成为一类待出售房屋。由于其中还夹杂着对房屋拥有抵押权的银行，所以按揭房的转让远比正常的二手房转让要复杂和繁琐得多。购买此类房屋时，都需要注意哪些问题，要怎样才能让自己的合法权益得到保障？北京隆安律师事务所沈阳分所律师王学勇提出了以下建议：

　　王学勇律师表示，通常情况下，按揭房转让有转按揭交易和非转按揭交易两种操作方法，而这两种操作方法的风险防范，关键都是--签订规范的合同。

　　转按揭交易--这类交易是指，房屋所有人在转让房屋时，将其欠银行未还的贷款同时转让给新的购房者。这种转让方式需具备以下几个条件：1、按揭银行允许提前还贷并开设了转按揭业务，有指定的转按揭担保机构；2、下家具备银行规定的贷款条件。通过这种方式转让按揭房，按揭房交易双方的交易风险比较低，但交易周期相对较长，通常需要一个月到一个半月转贷审核期，审核通过后才能办理过户手续。其交易过程可以概括为：居间委托---前期审查---签订买卖合同---转按揭申请---过户抵押。

　　在交易过程中，银行风险主要通过他们自身的金融服务流程和转按揭担保机构来消化。按揭房交易双方的风险主要通过中介机构和合同约定来防范。此时，签订合同时应注意以下三点：

　　首先，在收签约定金时，居间委托合同就要对有关转按揭的问题进行约定。其次，在前期审查中，中介机构要重点审查银行可否转按揭、新的购房者是否符合银行规定的贷款条件、新购房者需要转贷的数额和按揭房产权是否清晰等问题。最后，签订合同时，转按揭房屋交易双方的违约责任要约定明确，约定的违约赔偿金数额一般比普通交易的高。

　　非转按揭交易--这类交易不通过转按揭的方式转让按揭房，在二手房交易实践中也很常见，不过也蕴含着较大的交易风险。按揭房交易双方之所以选择这种交易方式，可能是银行不 转按揭服务，也可能是新购房者资金充裕，不需要继续办理按揭。而这种情况下，或者是按揭人自行还贷，或者是按揭人用新购房者 的资金还贷，而本质都是一个：签订转让合同还贷后再交易过户。相对于转按揭，这样的按揭房交易更加灵活和方便。不过，在这期间，按揭房交易双方的交易风险增加了不少。

　　此时，为了避免过大的交易风险，双方在签约前，必须对房屋产权是否清晰、首付款是否由中介监管和违约金数额约定是否合理这三个问题进行明确。另外，新购房者本身是否有足够的资金，也是签约前必须弄清楚的事情。由此可见，这类交易最好通过诚信度较高的房屋中介公司完成，比较能保障自己的权益。签约之前，应当注意的问题也必须明确，否则合同执行时出现差错，可会造成 烦的。

来源:证券之星