北京土地开发经验将上报国务院 将规避卖地陷阱

9月15日，北京市房山区长阳镇的一个临时办公点，挂起了“千亿投资项目会展”的横幅，对面，是长阳镇30个村的拆迁安置进度表。

    不到10天前，这个办公点后面的地块被万科中粮假日风景公司以22亿拍得。也令这个北京西南五环外的偏僻地段，房价首次有望跃上1万元/平方米高位。

    长阳镇副镇长李燕山对本报记者表示，这一地块由冷转热，一是北京地铁房山线正在修建，预计后年开通，长阳镇是一处地铁站；二是长阳镇土地一级整理开发中，提前将土地投融资规划引入，进而实现了土地储备中心和区政府、金融机构的联合投资。

    北京市土地储备中心一位负责人也表示，长阳镇项目的最大特点是有投融资规划，这让土地储备中心觉得资金投下去安全性系数提高了很多。

    今年北京市推出了1000亿土地储备贷款计划，其中分到房山区的是117亿元，而长阳镇项目的就有70多亿元。

    记者另外了解到，中国系统工程学会正在收集、整理北京市这种做法，准备作为系统学应用于经济领域的典型案例，上报国务院，并希望国家发改委等部门在全国开发区、土地一级开发等土地投资项目中引入这种机制。

    规避卖地陷阱

    曾帮助长阳镇做区域规划的北京大岳咨询公司总监李伟告诉记者，长阳镇土地开发模式实际上是北京第一个将投融资规划和其他规划综合一体的开发模式。此工作实行于2006年，今年正好是检验成果的时候。

    李伟说，一般新的开发区开发虽然有规划，但多数时候只能是“墙上挂”。地方政府没有资金，只能将土地以“毛地”形式卖出去。最终，会造成“城中村”、“断头路”等很多现象。由于资金链断裂而导致城市新区开发难以为继的现象也屡见不鲜。

    而村庄拆迁、基础设施建设等难啃的骨头都留给政府，地方政府也没钱投入，而且政府配套设施投入缓慢也会降低投资人预期，形成恶性循环。

    为此，北京市房山区决定在长阳镇搞一个“投融资规划”：将长阳镇土地整理开发涉及到的村庄拆迁、基础设施建设等各项费用折现计算，看折合到土地成本后，地价在多少才能保持盈利。

    记者获得的一份当年制作的投融资规划内容显示，长阳镇30条市政道路建设约需要12.06亿元，供电站等基础设施建设需要3.62亿元，小学等公共设施建设需要5.35亿元，村庄拆迁安置约需要35.5亿元。

    据本报记者了解，当时测算的长阳镇的土地开发成本，只要每亩地能卖到114-168万元以上，楼面地价在956-1407元/平方米之间就可以平衡资金投入和产出。

    中国人民大学公共管理学院土地系教授曲卫东说，投融资规划可以科学地将土地开发成本计算折现，进而能帮助土地储备投资规避风险。毕竟对于土地储备投资来说，最担心的是土地卖不出去或者地价太低。

    上述北京土地储备中心的人士则说，长阳镇项目将土地投融资规划和审批材料一起上报，让政府投资风险可控。因此，北京市政府、房山区政府以及长阳镇下属投资公司多种途径融资，解决了土地开发的资金问题。

    管理投资收益

    除了长阳镇项目外，现在房山区已经有多个项目开始推行投融资规划与开发投资相结合的方式。李伟说，之前规划委等部门不能直观看出未来开发区土地整理需要付出的成本，而通过投融资规划将这些成本很直观展现出来之后，上级规划部门也会就土地开发背负的成本多少与开发区展开博弈。

    而曲卫东表示，当前很多地方政府都通过土地整理储备的方式来扩大土地出让规模，实现未来几年的土地财政变现问题。但是，目前的土地市场形势也并非十分繁荣。大多数二三线城市土地市场都面临过剩的问题，在此情况下，采取土地投融资规划的方式，可以帮助银行等金融机构规避金融风险。

    “将未来几年的土地收入变现，却不能承担未来几年的土地成本，”曲卫东介绍说，实际上大规模卖地问题在全国蔓延很厉害，与其回避这个问题，不如探讨解决途径。

    曲卫东认为，在开发区，尤其是大规模连片的城市土地开发地块当中应当引入这种投融资规划，这样投融资规划作为规划实施的有力保障，在获得政府审批后，将规划条件变成了可以落实的现实条件，降低了规划实施的不确定性，也就降低了投资的风险。因此，及时在城市开发工作刚刚起步、大部分规划都没有落实的情况下，投资人也可以根据规划作出合理的预期，并预支部分收益用于当前的开发。

来源:城市规划网