解析什么是承租人的优先购买权

[案例回放]

　　2006年8月16日，李某将其所有的一套房产租给田某使用，每月租金500元，租期1年。2007年3月初，李某因做生意急需用钱，遂将该房产以市价卖给朋友范某，后于4月12日到房产管理部门办理了过户登记手续。4月20日，范某要求田某腾房，田某不同意，引发纠纷。

　　[律师评析]

　　当今社会，随着市场经济的深入发展，在城市中心区域内，房屋所有权渐有淡化趋势，随之而来的便是势不可挡的租赁之风，租赁法律关系得以彰显。

　　一、承租人优先购买权定义及法律依据

　　承租人优先购买权，是指在租赁合同存续期间，出租人要出卖租赁物时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买的权利。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第118条、《合同法》第230条明确规定了房屋承租人优先购买权。

　　二、承租人优先购买权立法原理

　　立法原理在于，承租人先于其他买受人对租赁物享有占有、使用、收益的权利，此权利兼具物权性，为了尽可能维护业已建立的法律关系和经济生活秩序，立法者以"两利相权取其重"为价值取向，承认优先购买权，简化法律关系。立法者同时对优先购买权规定了限制行使条件，即对出卖人及其他买受人的利益亦不足造成妨害，且更能发挥物尽其用的原则。

　　三、承租人优先购买权行使的实质要件--"同等条件"

　　优先购买权的行使前提是承租人与其他买受人处于同等条件之下。而且，优先购买权也并没有剥夺其他人购买机会，如先买权人不能 "同等条件"，则按价高者得的市场原则决定物的归属，符合物尽其用、公平合理原则。"同等条件"主指价格条件，另外尚需兼顾支付期限等足以影响出卖人根本利益的其他条件。

　　四、侵害承租人优先购买权的法律救济

　　根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第118条规定，出卖人未履行法定通知义务即将标的物卖给他人的，承租人可请求人民法院宣告该买卖合同无效。但我认为，上述买卖合同只侵犯了承租人利益，并未侵犯国家和社会公共利益，根据《合同法》第52条规定，不应认定为无效合同，而应认定为可撤销合同。因为如果承租人不打算或不愿意以"同等条件"购买房屋时，其利益并未因出卖人和第三人之间的买卖合同而受到实质损害，自没有宣告合同无效必要。

　　综上，李某侵犯了田某的优先购买权，田某可提起民事诉讼请求确认李某与范某签订的买卖合同无效。另外，即便田某放弃优先购买权，但根据"买卖不破租赁原则"，范某无权要求田某腾房。

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