房地产：楼市供需矛盾四季度有望缓解

9月前两周，一线城市商品房销量继续回落。与此同时，全国房价屡攀新高。对于房地产市场的未来走势，工商银行投资银行部高级分析师张贻伦在接受专访时认为，成交量全面回落预示着楼市将面临短期调整；8月以来，一线城市房价大幅上涨超过历史最高水平，未来波动将难免。从房地产开发投资的角度看，今年以来，房屋新开工面积增长符合预期，预计未来几个月，新开工面积速度有望继续加快，市场供需矛盾有望在四季度得以缓解。 

    “金九银十”成色消退

    “金九银十”是传统销售旺季，但近两年来，一直是“旺季不旺”，从近期主要城市商品房的销售情况看，未来几个月销售将有什么变化？

    张贻伦：7、8月份各地城市商品房销量回落，楼市明显降温已成业内人士共识。9月第1周，楼市成交量仍处于持续调整当中，“金九银十”成色消退。上海、北京、深圳、广州、天津、南京、杭州、重庆、武汉、成都等十大城市整体成交量继续回落，下跌3.3%，其中，四大一线城市整体微降0.1%，二线城市整体下跌4.7%。不少二三线城市销量调整幅度较大，厦门和东莞均出现了40%-50%的下跌，销量逼近一年前的较低水平。

    一般而言，9月以后的四个月进入全年旺季的统计特征。9、10月份开发商将会加大推盘力度和销售力度，11、12月份的签约成交量会大幅上涨，成为全年成交量最高的2个月份，未来楼市成交量走势有待进一步观察。我认为，销售全面回落后，楼市将面临短期调整，主要城市商品房销量也将出现分化。

    房价波动在所难免

    8月以来楼市销量下滑的主要因素是什么？

    张贻伦：7、8月份是传统的销售淡季，销量下滑不排除季节性因素的影响。但我认为，当前成交量下滑，主要原因有三：首先，供应偏紧，虽然势头有所缓解，目前一线城市库存继续走低。由于成交量的下滑，北京和深圳的存量房可售套数消化时间已经分别回升至6.7个月和6.3个月，上海则维持在1.6个月水平。一线城市库存量与2007年下半年平均水平相当，供求关系较为紧张。二线城市供应相对要宽松。

    其次，房价过快上涨带来对自住需求的挤压。8月份，全国70个城市房屋销售价格指数同比上涨2%，一线城市近三个月来房价环比涨幅超过10%，中档楼盘销售速度和二手房交易活跃度出现下滑，表明居民购买力减弱。最后，上半年成交集中释放后，部分城市开始出现需求乏力的现象，成交开始分化。

    成交量的萎缩是否会对房价产生影响？

    张贻伦：成交量萎缩将结束房价过快上涨的势头。考虑到不少城市的房价已超过历史高点，未来房价将出现波动。我们的检测数据显示，9月以来，重点城市房价整体有小幅回落。预计一线城市整体房价将震荡走高，而二线城市则呈横盘整理。

    近期，高价地项目陆续进场，加之部分项目的热销，资金充裕的开发商提价冲动依然较高。而目前北京、上海、深圳等地豪宅和优质项目成交比例上升也将推动整体房价的走高。对此，政府应当采取措施，调控市场供应量和供应结构；如果放任房价继续上涨，将危害楼市乃至宏观经济的健康与稳定。 

    新开工面积有望继续增加

    目前楼市新开工状况有什么变化？未来房市供需矛盾是否将缓解？

    张贻伦：根据国家统计局公布的数据，1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.29亿平方米，同比增长13.5%，增幅比1-7月提高1个百分点；房屋新开工面积6.31亿平方米，同比下降5.9%，但降幅收窄，比1-7月缩小3.2个百分点。在新开工面积回升的带动下，房地产投资增速继续上升。

    尽管房屋新开工面积同比累计增速依然下降，但是8月新开工面积环比上月增长14%。8月份新开工增长是反季节的，2000年至2008年，8月新开工面积环比都是下降的。这反映了房地产企业普遍积极回补库存、加大新开工的行业状态。

    1-8月，新开工面积增长符合预期，业内普遍预计，今年全年的新开工面积大约在10亿平米左右，全年增速大致为5.7%。预计未来几个月新开工面积速度有望继续加快，相应住房供应也将显著增加，市场供需矛盾有望在四季度得以缓解。

来源:中国证券报