土地“喂饱”地方财政 资金驱动型楼市盼开工

在"地价升浪"和开发商的新一轮"圈地运动"中，部分城市财政的土地收入急速增长。截至9月底，北京、上海等城市土地出让金已超过前两年的全年水平。

　　一直以来，土地收入作为财政收入来源中的重要一项，在各地方政府财政中占有很大份额。2009年，楼市快速回暖带动土地市场升温，更使得地方政府的"土地财政"模式发挥了明显的作用，北京等城市的土地出让金已占当地财政收入的三分之一。

　　受信贷宽松和楼市回升影响，地产商拿地意愿显著增强，但土地储备转化为新开工的状况仍不太理想。业内专家建议，在土地收入实现大幅增长的同时，作为公共财政项的保障性住房建设应进一步提速，以此带动新建商品房开工率的复苏。

　　土地收入大增

　　为保地方财政收入不降，北京等城市从二季度便开始"放量卖地"。北京市副市长陈刚曾公开表示，确保国有土地有偿使用收入征缴入库总额与去年持平，本着"多储快供"的原则，加快供地，增加政府土地收益。

　　根据北京土地整理储备中心的数据，2009年至今，北京共出让土地184宗，土地收入价款共计511.74亿元。而2008年共出让土地148宗，土地收入价款共计502.69亿元。

　　前三季度北京市土地收入价款已经超过去年全年水平。由于四季度仍有多块重要地块等待入市，因此业界普遍预期今年北京的土地收入将达到700亿元，创历史新高。土地收入预计将占北京地方财政目标的三分之一强。

　　无独有偶，今年以来，多个城市的土地财政收入明显提高。上海全年预计可供住宅用地1597公顷，分别比2007年、2008年增加5.7％、16.0％。从年初至今，上海市公告出让的土地收入已高达526.1141亿元，其中住宅土地收入为291.9147亿元，处于全国领先水平。而上海2008年土地出让金收入为398.1842亿元，2007年为481.294亿元。目前上海市的土地收入已经超过前两年的全年水平。

　　从全国来看，2006年全国土地出让金收入约为7000亿元 ，2007年猛增至1.3万亿元 ，其中，招拍挂出让土地收入超过9000亿元 ，同比增长约6成。2008年，房地产市场走势低迷，土地市场降温，但全国土地出让总收入仍高达9600多亿元。今年，由于土地市场表现活跃，业内预计将较去年同期有大幅提高。

　　尤其是部分城市计划加大供地力度，将使政府售地收入进一步增加。对此，克而瑞(中国)研究中心总经理陈啸天表示，今年二季度以来土地市场成交逐渐火热，部分城市计划加大住宅用地供应。上海下半年预计可供应住宅用地约120幅、1196万平方米，接近上半年的3倍。

　　截至8月份，上海住宅用地供地完成率仅为35％，这意味着近65％的住宅用地将要在未来4个月内推出。而北京国土资源局也表示，将于3季度完成整年土地供应，4季度合理增加土地供应，整个住宅用地供应量预计将达1000公顷。

　　行业景气向好

　　尽管7、8月份我国部分城市商品房销售回落引发了人们关于楼市"转向"的担忧，不过，土地市场的表现，给行业未来的发展注入了"强心剂"。

　　统计局数据显示，1-8月，全国完成房地产开发投资21147亿元，同比增长14.7％，增幅比1-7月提高3.1个百分点；房屋新开工面积6.31亿平方米，虽然同比下降5.9％，但是降幅比1-7月缩小3.2个百分点。同时，全国房地产开发景气指数自4月份以来继续保持上升趋势，8月数据较上月提高2.07点至100.08点。

　　业内人士指出，土地市场依然保持火热态势，高价地相继涌现，土地成交楼面价格也水涨船高。这表明，开发商对未来市场预期乐观。

　　克而瑞(中国)研究中心统计，8月份全国土地成交总价612亿元，土地成交楼面价平均为1795元/平方米，与上月相比大幅上涨17.8％。从经营性用地成交价格来看，8月成交楼面价平均为2177元/平方米，环比上涨14％，高出2008年以来的平均值约35个百分点。其中，23幅地块溢价率在100％以上，住宅类用地最高溢价率高达295％，是2009年以来住宅类用地溢价率最高的一个月。

　　9月10日，上海长风地块以70.06亿元的天价拍出，其楼面价格达到22409元/平方米。而在一年前，此次拍卖中的长风7C地块曾以起始价16.053亿元、楼面价1.4万元/平方米出现在土地市场，由于无人问津而最终流拍。

　　分析人士指出，土地市场持续升温，表明房地产企业正在积极回补库存，加大战略储备力度。部分地块高价成交的现象也说明开发商资金链充裕。

　　在国家信贷政策刺激和行业回暖的影响下，开发商现金流得到了极大缓解，虽然近期银行信贷有所收缩，但总额较去年同期仍有大幅增加。

　　统计数据显示，1-8月房地产开发企业本年资金来源33689亿元，同比增长34.2％。其中，国内贷款7384亿元，增长46.3％；企业自筹资金11045亿元，增长12.6％；定金及预收款8712亿元，增长43.2％；个人按揭贷款4507亿元，增长94.1％。

　　保障房供应待提升

　　"作为资金驱动型楼市的受益者，地方政府在获取高额土地收益后，应加大保障性住房的建设，以保证楼市的稳定。"21世纪不动产分析师孟奇指出。

　　业内认为，近期房价大幅攀升，主要源于存货和开工率不足。而政府在引导开发商增加供给的同时，也应增加保障房的建设，稳定市场预期。保障性住房作为一项准公共产品，是社会福利的综合体现；而兴建保障性住房也可以带动开工率的回升。

　　国务院在去年年底时曾表示，2009年是加快保障性住房建设的关键一年。政府将主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，计划新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户。到2011年年底，基本解决747万户城市低收入家庭的住房问题。2009年到2011年，全国计划平均每年新增130万套经济适用住房。

　　为了全面推进保障性安居工程建设，中央和地方不断加大资金投入力度。截至8月底，全国廉租房新开工133万套，完成投资481亿元，新增发放租赁住房补贴154万户，经济适用住房新开工4718万平方米，完成投资659亿元。

　　中国人民大学公共管理学院土地管理系副教授曲卫东表示，保障性住房建设应根据生活水平和收入的不同而划分多个层次，包括廉租房、公租房、两限房、经济适用房等。虽然由于市场需求不同，推出保障性住房对目前房价影响较小，但是推进保障房建设，发展不同层次的住房市场，是规范我国房地产行业和解决民生问题的重要举措。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，目前保障房建设仍存在几方面问题需要解决：一是政府投资资金应落实，要继续加大投资力度；二是在管理上，应明确标准，加强准入机制管理；三是相关配套建设和住房质量等应有所提高。

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