房地产：联合证券地产行业电话会议记要

一)对楼市现状的解读

　　今年春节至今，楼市一直处于快速回暖的阶段，回暖热潮由珠三角蔓延至全国。但是从8、9月份开始，楼市出现分化，具体来看，8月份显示出分化的迹象，9月份分化更加明显。楼市分化主要发生在一、二线城市，其中二线城市的成交量仍明显上升，但是一线城市的成交量都出现了10%-15%的下滑。总体的成交显示，成交量和成交价都达升至历史高位，但是各地高位的房价对成交的抑制作用更为明显。

　　开发商方面最近也出现了明显的变化：

　　1、二线城市中，上市房地产企业供应量大增，推动了二线楼市成交的上升，上市房企在一线城市销量的比重有所下降。2、上市地产公司在资本市场的表现较为活跃，增发、签立信托协议、IPO等融资活动相当频繁。3、二线城市中，土地市场屡创新高，地王在8月份开始持续诞生。一线城市地王诞生的速度也很快，如北京、上海等地，或是单价或是总价，都有地王快速诞生，如上海9月末供应的两块土地成交总价均已达到70亿元的高位。

　　二)对政策环境的判断

　　过去的十年中，尤其是近五年，政策对楼市的影响非常明显，楼市基本上是一个政策市。具体来看，金融信贷、土地、房地交易环节税收等政策，对楼市的影响较为明显。中国的房产投资对经济的拉动作用较为显著，陆续公布的数据显示，中国经济已出现了向上的态势，全球经济也显现出复苏的迹象，那么，是不是说房地产行业的重要性较前期会有所下降呢？就我个人理解，房地产行业至少在2010年以前，都仍会对中国经济起到强有力的支撑作用。原因在于，目前的经济增长仍依靠投资拉动，而投资中最重要的仍是房地产开发投资，所以房地产的作用不容低估，至少在2010年以前，大的政策不会有变化。但是阶段性看，相关政策可能会根据各区域的具体情况进行调整，政策着力点可能会放在信贷、土地、房产交易税费等环节，全国性调整的可能性不大。

　　今年楼市回暖显示出一定的区域性，一线城市成交情况更为火爆，二线城市成交相对平稳。一线城市中，上海、北京的房价上涨迅速，深圳房价前期虽有小幅调整，但是近来又恢复了上涨趋势。预计信贷政策会有所微调，住房贷款发放量已经很大，上海的商业银行住房信贷的投放已经基本完成了全年指标，整个信贷市场的额度今年也已差不多用完，各银行可贷余额所剩太多，政府欲收紧二套房贷可能与此有关。

　　上海目前的土地出让已经不仅仅是价高者得，规划、设计等非价格因素陆续被纳入评价体系，这可能会对地价的持续高涨起到一定的抑制作用。从08年开始，中央和地方都以加大保障性住房为政策导向，新增土地供应都在城市的外围区域，而且主要都是用来建造中低端产品。前期70/90政策带来的新增供应，也将会在今年三季度大量进入市场。这对房价可能会起到一定的抑制作用，进而也会抑制地价的进一步上涨。

　　各地都有针对房地产交易税费的一些细则，如上海对二手房交易有优惠政策，优惠政策的结束都会对住房成交速度尤其是二手房成交速度有一定的抑制，同时也可以遏制炒房行为。政府对整个大的交易环境仍较为鼓励，但是具体来说还是以鼓励中低端保障性住房为主。所以普通住房的成交量在2010年仍能保持，但是均价会有所调整。

　　三) 升值预期的影响

　　 升值预期已被反复讨论过，关键看 升值后，外资的动向。近几年来，外资其实一直都没有降低对中国楼市的投资热情，今年5月份开始，外资对中国楼市的兴趣已越来越高，以中原接待的外国投资者会议数量来看，9、10月份达到高峰，已经超过今年上半年，而且几乎在每个城市都有这样的会议，可见外资的热情依旧高涨。前两年他们主要关注住宅，近期则重点关注商业地产，目前的商业地产整体价格还处于比较低的水平，经济复苏以及部分城市的大兴土木，让我们看到商业物业在未来仍具有很大的发展空间，相对住宅，商业物业目前还是被低估的。

　　四)香港楼市与内地楼市之间的联系

　　03年以后，两地楼市之间的关系越来越密切，这主要是因为内地资金流向香港的渠道越来越多。根据中原的领先指数，香港楼市于03年触底，此后则一直持续向上，08年初达到高位，08年内出现下滑，08年底至09年初又开始了一个新的上升趋势，总体来看，与内地楼市的走势保持一致。

　　以前港人来内地置业，主要以珠三角区域为主，现在港人在上海、北京的高端市场都表现的比较活跃。07年以后，在实业领域和资本市场中有一定财富积累和有实力的买家去香港置业的也较为频繁，香港豪宅市场中内地人投资的比例开始增加，应该说07-08年香港豪宅市场的快速升温跟内地人前往投资是密不可分的。

　　香港最近售出的几个比较贵的豪宅项目，有三分之一的置业者来自内地。

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