千亿险资蓄势待发不动产 难撼商业地产格局

"创业板我们会关注，但我们更期待投资不动产。"近日，一家大型保险资产管理公司人士向时代周报记者如此直言。

　　今年10月正式实施的新《保险法》让保险企业终于拿到了投资不动产的通行证，只要再加上一道"签注"-保监会《保险资金投资不动产试点管理办法》(以下简称《管理办法》)后，上千亿保险资金将合法涌入商业地产市场。但27日中国保监会副主席李克穆在金麒麟论坛表示，《管理办法》 时间未定。

　　按照中金公司的预测报告，从国际经验以及中国保险资金股票类权益投资比例的上限来看，预计保险资金的不动产投资比例合理上限应该在10％-15％，初期上限可能为5％，估计保险资金入市将带来不动产投资资金1500亿-1800亿元。

　　这近2000亿元资金在通胀预期加强之际进入商业地产，是否将会掀起一场波澜？

　　平安潜水商业地产

　　作为保险公司里潜水商业地产最深的险企，中国平安  （601318 股吧,行情,资讯,主力买卖）无疑是体会最深的。

　　2009年8月6日，平安信托董事长兼CEO童恺与金地集团  （600383 股吧,行情,资讯,主力买卖）总裁张华纲握手，签署了一项框架协议，平安信托将针对具体项目设计股权信托计划，和金地集团共同投资优质住宅项目和城市综合体项目。

　　不久，平安信托又与绿城集团及四川蓝光集团签署了类似的协议。在短短一个月的时间里，平安集团就通过旗下的平安信托将250亿元的大单砸向房地产市场。此举措被业内人士认为，是在为平安旗下的保险资金进入房地产业建立更为通畅的渠道。

　　事实上，用某保险公司内部人士的话说，"保险资金投资不动产已不是什么新鲜事，缺的只是一个正式合法的说法"。

　　去年5月，中国平安曾投资18亿元在成都建设酒店、写字楼等综合性物业，被看作保监会放行险资进入商业地产的信号。

　　2007年11月，中国平安以16.57亿元投得深圳福田中心区的一块地，欲建成高达百层的摩天大楼-平安国际金融中心。据平安保险内部员工介绍，"部分出租是肯定的，但平安自用率按要求需达60％以上"。

　　据时代周报记者了解，除了摩天大楼，平安以自住和通过平安信托与其他地产商合作项目的名义，在北京、上海、深圳等地拥有了总计超过百亿元的商业地产项目，而且还正在全国10多个城市洽谈潜在投资项目。

　　东方证券研究员王小罡介绍，平安在北京的商务楼出租率几乎达到100％，其2007年的物业投资回报率甚至达到了11％左右。据悉，平安保险在2008年已经完成对旗下平安信托、平安资产管理公司等一系列投资平台的整合，并计划在未来两到三年内完成对基建、物业、PE领域投资1000亿元。

　　像中国平安这样曲线投资不动产的保险公司，新保险法无疑从法律层面为它们"正名"。

　　千亿险资蓄势待发

　　像中国平安这样为"转道"而忙碌的险企很多。

　　今年7月，中国人寿  （601628 股吧,行情,资讯,主力买卖）通过旗下的中国人寿投资控股有限公司与信达投资公司签订战略合作协议，在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开全方位合作。

　　今年5月，人保投资控股有限公司与金融街  （000402 股吧,行情,资讯,主力买卖）控股股份有限公司战略合作协议签字仪式在北京举行。人保集团公司副总裁周立群明确表示，人保集团一直就购置物业事宜与西城区及北京市金融局领导进行过多次沟通，并希望抓住金融街西拓的机会，为人保集团整体入驻金融街做好准备。

　　泰康人寿早在2006年就成立了泰康置地公司，并在养老地产等领域的开拓上储备了人员、资源、经验等。

　　据保险公司投资部门人士介绍："初步统计，截止到今年年初，险资已经布局不动产行业有200亿元。"

　　上世纪90年代，保险资金曾进入过房地产领域，但由于缺乏风险防范意识，大批烂尾楼造成了保险资金亏损严重。因此保监会成立后，即关闭了投资房地产的闸口。

　　但近年来保险业发展迅速，2008年共实现保费收入9784.1亿元，比1980年增长了2000多倍，保费收入国际排名第6位。

　　"长期以来鉴于我国保险资金的投资渠道过于单一，致使保险资金的收益率长期在低水平徘徊。"经济学博士、执业律师马光远说，《保险法》修订的初衷只是要为中国的保险资金拓宽投资渠道，优化保险资金的资产负债久期匹配，平滑收益率波动，降低保险公司投资营运风险，增加长期收益。

　　保监会新闻发言人袁力说，新的资金运用渠道同时意味着新风险。"保险企业对商业地产的投资仍缺乏经验，而房地产市场资金密集，一旦损失，将非常巨大，而最终的承受者将是广大投保人。出于保护投保人利益以及保险资金安全的考虑，险企会很谨慎。"

　　南开大学风险管理与保险学系教授、中国保险学会常务理事江生忠在接受时代周报记者采访时表示，随着保险公司成熟性增加，它们也不会茫然去做一些投资。这也符合保险公司的特征。眼下它们要考虑的就是储备一些相关的人才，完善公司自有的管理。

　　据悉，中国人保集团旗下的中国人保投资控股公司，已基本定位为人保集团的不动产投资平台。公司总部已经有几十号人，一批具有房地产投资经验的高素质人才已经云集在此。另外，相关的制度建设和业务操作流程等正在不断完善中。

　　戴德梁行中国投资部联席主管叶国平指出："预计保险资金最快在第四季度就将会活跃于上海的房地产市场。"

　　无改房地产格局

　　"保险资金对投资不动产如此热情的根本原因在于相对稳定的高收益。"上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅告诉时代周报记者，以上海为例，商业物业的投资回报率为5％-8％，虽低于股票和基金的收益率，却高于国债及银行存款收益，这对于讲求"长线稳定回报"的保险资金来说具有一定吸引力。

　　那么对于即将面临紧缩的地产行业来说呢？

　　"2000亿持续投入带动的滚动效应和乘数效应，很有可能改变房企现有格局。险资由于在经验和人才方面的不足，通常会选择成熟、大型的地产商进行合作，地产巨头们在险资的推动下，在目前新一轮地产热潮中，行业排位洗牌在所难免。"某大型地产商高管说。

　　仲量联行北京研究部主管靳晓梅认为，保险资金进入对于房地产市场来说是利大于弊的。"如果机构投资者多为上市公司，有关其市场活动的信息将会向公众发布，这将进一步提高市场透明度。同时，在投资者的建议下，物业税和土地使用续租权等将可能尽快得到明确，这对整个房地产市场来说也是重大利好。"

　　中国房地产协会副会长顾云昌说，如果保险资金出手购买房产，会使销售更旺盛，同时支撑了购买力，也可能会进一步推高房价。

　　"说到改变房企格局那是扯远了"。不愿具名的人保资产管理公司内部人士在接受时代周报记者采访时表示，所谓保险资金进入商业地产会改变房企格局纯粹是媒体的误导，进入商业地产的险资只是九牛一毛。

　　他说，即使保监会全部放开险资投资不动产，保险资金也不会全部涉足。"中国保险资金进入股市10％的额度从来没有用足过，且不是每家保险公司都会进入房地产市场，新规对房地产市场格局的影响不会很大。"

　　国泰君安分析报告认为："而2008年商业性地产成交5.5万亿元，1700亿的保险资金仅占3％，并且全部资金不可能在一年内全部投入，因而对商业性房地产市场的影响非常有限。"

来源:证券之星