2009年济南楼市前三季度总结

1-2月：寒冬，楼市持续低迷

　　2009年初，济南市房地产市场遭遇了1998年以来最为严重的市场低潮。据济南市房管局发布的数据显示，2009年前两个月成交量不足2000套，成交面积仅有23万平方米，甚至比市场低迷的2008年10月、11月还要惨淡。尽管1-2月份本身就是传统上的房地产市场淡季，但是与2008年同期相比，成交规模依然有较大的萎缩。

　　与同期很多一线城市的市场表现相比，尽管济南房地产成交也不活跃，但是房价调整幅度并不大。从各个区域的代表性项目价格走势来看，大部分保持基本稳定，只有少部分项目有一定幅度的上涨或者下调。也有个别项目宣称单价降价1000元，但是经过事先调高面价，房源控制等措施的对冲，折扣力度并没有像宣称的那么大。更多的项目还是通过付款折扣、定金抵扣乃至买赠等形式进行暗折，虽然大部分项目的实际成交价格较2008年有所下降，但是下调幅度很小。

　　3-6月：小阳春，全线报复性反弹

　　春节之后，受经济基本面回暖、房地产市场回调基本到位等多种因素共同推动，市场明显复苏，并迅速发展成小阳春的井喷式行情。从济南市房管局发布的数据来看，3月份住宅成交1663套，4月份1894套，5月份达2284套。这一市场行情不仅高于2008年下半年市场低潮期的成交水平，而且超越了相对平稳的2008年二季度的成交水平。

　　考察济南房地产剧变的轨迹可以发现，济南房地产市场2008年下半年的成交萎缩是非常急剧的。在济南房地产供需结构并未发生大幅调整的情况下，这种市场急剧萎缩是因为房地产市场的价值平衡起了作用，放大了经济基本面的波动。从微观市场行为层面看，是普通置业者在宏观经济预期不确定的条件下的恐慌性剧烈需求萎缩。当宏观经济走势基本明朗，房地产市场调整幅度和预期基本稳定之后，这部分抑制了半年左右的需求必然结束观望，并比较集中地释放。因此，可以说3月份出现的小阳春行情，其实是自用型需求在观望半年之后的部分集中释放的结果。

　　6月至今：旱季，房价飙升，成交不活跃

　　进入7月份后，市场成交明显回落，部分项目的客户到访量和成交有明显的减少。7月份的成交量仅为6月份的60%，传统上的金九银十旺季、十一黄金周期间楼市也是不温不火。在成交规模持续低迷的同时，房价却在一路攀高，7月份住宅市场均价突破6000元/平方米大关，8月份达到6304元/平方米，9月份更是达到6500元/平方米。根据目前发展态势，今年底明年初成交均价将会突破7000元/平方米关口。

　　量价背离的背后是济南房地产供给量的严重不足。在更大的视野内考察济南房地产供应可以看出，在15个副省级城市中，济南在经济总量、人均经济规模、城市居民收入与消费等方面都具有一定的比较优势，但是房地产供应量却位居下游。不仅如此，济南近年来的房地产供应量甚至低于烟台、临沂等省内其他城市。所以在新建商品房价增量平的同时，市区相当一部分区域的二手房价格半年之内增长了25%左右，总房价较低的套型更是一房难求。

　　2009年土地市场冰火两重天

　　2009年济南土地市场也经历了冰火两重天。上半年土地成交非常冷清，不期然，市场迅速换暖，土地成交活跃，大宗土地、高价土地层出不穷。几次土地招标现场，不仅座无虚席，甚至走廊里都挤满了竞拍、观摩的开发商。用开发商的话就是，上半年看哪块地都是陷阱，下半年看哪里都是黄金地段。三季度成交的几宗住宅用地楼面地价都已经达到2500元/平方米左右，住宅预期售价已经普遍在8000元/平方米以上。

　　2010年 全面开花格局呈现

　　供求关系是牛鼻子

　　房地产开发周期比较长，尽管2009年下半年有相当规模的土地成交，但是无法在短期内形成有效供应。因此在中短期内，济南房地产供应不足的基本格局不会有大的改观。但是2010年济南楼市应该不会延续当前这种供应极度匮乏的局面，供求关系会有一定程度的缓解。

　　在城建设施改善和旧城改造等多种因素的带动下，城区各个方位的土地资源陆续上市开发。南部有九曲片区土地入市，北有小清河沿线大量土地资源整理完毕，西部高铁片区开发已经进入快车道，全面开花的市场基础已经具备。

　　另外考察举办过大型赛事的城市，在赛事结束后基本都遭遇了程度不一的"后赛事效应"，房地产进入相对低潮。全运会结束后，济南城市发展的重大题材如高铁西客站建设、张庄机场搬迁等都转移到西部。东部楼市最大的利好题材用尽，西部利好题材出现，会影响整个城市资源配置的空间转变和市场预期的转移。

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