房地产：国家优惠政策何时了 态度见分晓

投资要点

　　国家从不同层面、不同部门 了对地产的优惠政策，主要包括四大类，这些优惠政策何时取消不可一概而论，其中较为关键的购房利率实行七折优惠政策我们认为年底即取消可能性不大。

　　一、首次购房七折利率——年底取消可能性不大。政府会根据经济形势的判断来决定其有效期，我们只能揣测政府态度，判断其在经济发展和抑制高房价构成的天平之间的倾向。政府近期的官方表态有两次：即央行三季度例会和国务院常务会议，都传递了经济虽然回升但基础不稳的观点。

　　上述讲话是在四季度初，预计到年底政府态度发生较大转折可能性不大，毕竟中央层面对地产态度发生朝三暮四变化会影响政策的连续性和效果。政府做了这么多的工作，房价上涨，销量回升的利益都只转移至开发商中，而政府所真正希望见到的地产新开工刚有起色，在目前时点让开发商预期改变会使政府对地产刺激的终极目标也即新开工受到负面影响，选择控制风险不如选择适度泡沫化对经济更为有利。

　　而且本项政策也没有明确提出有效期，未必一定要新一年度就废止。

　　二、二套房政策——模糊地放权于地方将是常态。"二套房利率优惠政策是否取消"——这个提法我们认为本身就不合适。因为银监会的态度比较明确，即仅管住40%的首付要求，具体利率由各地方自行制定，全国各地差异不同，因此总会有严格执行或实施优惠的地方。所以二套房利率优惠也无从提及取消与否。我们认为其规律是贷款额度偏低时收紧，额度充裕时相对宽松；房价上涨快的城市偏紧，上涨幅度低的城市相对宽松。到四季度银行尤其是国有银行对继续增加按揭贷款业务热情已经不高，所以国有银行目前宁可选择"厚利少销"，也即实行相对偏严的规定。

　　三、二手房营业税减免——应该不会续期。政策原文中提出"暂定执行至2009.12.31"，在目前市场交易活跃环境下，我们认为该项政策延期可能性不大。该项政策退出不会对开发商产生负面影响。因为理论上分析营业税优惠的取消会将部份需求由二手房市场分流至新房市场，这对销售新房的开发商而言不是坏事。当然如果营业税能长期减免当然会降低投资购房的交易成本，提升投资购房需求，但本项政策 时说明了有效期暂定为一年，投资购房应该也有比较明确的预期，不会因为这项政策的 而促使其投资购房行为的发生，也不会因为这项政策的取消而抑制投资购房。

　　四、地方政府优惠政策——一般截止09年底。各地方政府在自己能力范围内也 了优惠政策，主要为购房契税的减免，一般各地方政府政策都规定了有效期，截止在09年底取消的居多，预计到期延期的可能性也不大。当然会一定程度影响购买力，但程度并不实质。

　　投资策略。我们认为短期内市场的购房情绪不会突然逆转，成交仍将保持活跃，政策在短期内也不会突然出现转向。重点推荐万科、招商地产、保利地产、金地集团、大连友谊、北京城建、冠城大通、安徽水利、昆百大、南通科技。

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