房企必须献媚资本市场 上市融资以免被迫卖身

平时在研究房地产的过程中,偶尔也会与券商、投行、基金公司的朋友们交流观点。或许是研究的角度和方法有异，很多情况下，他们对房地产市场的看法会比业内人士更理性一些。比如，很多业界内朋友深信中国楼市只涨不跌，还会鼓动亲朋好友把每分钱都投进去以"孵金蛋"；而投行的分析师看惯了股市的潮起潮落，早已不再"坚信"什么了。

　　回顾今年地产股的走势，可谓跌宕起伏。5-7月地产股上涨速度明显快于大盘，8月下跌幅度同样大于大盘，8月底9月上旬又来一波反弹，9月后又"摔了一跤"，国庆后再次异军突起，领涨大盘，10月底重新回落。一方面，大盘在起起落落，地产股亦随之波动，另一方面，地产业的消息特多，比如近期的这轮下跌，是在9月全国房屋成交量环比上涨16%的大好背景下发生的，原因只是众多媒体频频报道年底房产优惠政策可能终止。

　　近日，中国房地产业在资本市场最大事件，是恒大地产成功IPO。11月5日，恒大地产在香港联交所上市，募集资金56亿元，收盘涨幅高达34.29%，董事会主席许家印身家高达480亿港元，根据福布斯和胡润发布的2009年中国富豪榜，基本称得上中国内地首富。历史仿佛重演，2007年碧桂园亦是在香港IPO，一时风头无两，上市后杨惠妍晋身全国首富。

　　实际上，不仅事件相似，恒大与碧桂园亦同为广东地产巨头，都是民营性质，以建筑商起家，在房地产界摸爬滚打了十几年，同样实行全国化布局，拥有巨量土地储备，在香港投资圈内经营良久、人脉很深。与碧桂园2007年的幸运相比，恒大错过了上轮上市最佳时机，2008年3月被迫放弃；经历了2008年下半年资金链的严峻考验后，如今终于脱胎换骨，企业发展站上了资本市场的高台。

　　今年谋求去香港IPO的内地房企多达几十家，可惜大家集体错过了最佳时间窗口。香港恒指年内高点出现在10月份，而内地房地产市场成交量最大、房价涨速最快的时候是6、7月份，大部分想要上市的企业，二季度才开始筹划和报审，动作最快的要算华南城，9月30日上市；其后宝龙地产、恒盛地产、禹洲地产等陆续上市，表现都不够抢眼，甚至出现破发现象，另如卓越置地、明发集团等目前已延迟上市。

　　很多人可能不太理解，同样是在一个时间段，同样是在香港证交所IPO，为何企业之间"待遇"如此悬殊。在资本市场中，投资者天生势利。恒大之所以能获得投资者的追捧，大致有三个原因。首先，恒大已位列全国一线开发商，今年前三季度的销售面积全国第一，企业规模、开发经验、专业水平等优势明显。其次，既然已错过最佳时间窗口，恒大很明智的降低招股价，减少募资规模，市盈率只有5倍左右，而目前A股优质地产股的市盈率多在20-30倍；再次，与当年富力、雅居乐、碧桂园等上市公司相同，"近水楼台先得月"，恒大高层亦与喜欢投资房地产股票的香港富佬们有交往，得到郑裕彤、刘銮雄、李嘉诚等资本大佬的支持。

　　中国房地产开发行业，事实已进入巨头争霸的时代，只有成为上市公司，才能相对从容的进入"第一阵营"。万科、保利、招商、金地、中海、碧桂园等莫不如此。目前只有上海国企绿地一家"体形"够大，却还没未上市，正在筹备中。为什么上市这么重要？看看"顺驰惨案"就明白了，2003-2005年顺驰高速扩张，到处拿地王，最终却因上市未果而被迫卖身；假如它能上市，资金链紧张也就不算什么大问题了。

　　房地产开发业属于资源密集型行业，土地和资金是两大核心资源，其中资金的重要性又盖过土地。上市公司在融资上面的方便性、规模性、低成本性，是非上市公司无法比拟了。非上市公司中，只能那些央企旗下的，或地方政府强力支持的，才有资格进行高层次的企业竞争，但国企的命运是不确定的，今天可以挥金如土的拿地王，不等于明天还会有同样的"资金盛宴"。

　　中国房地产测评中心报告显示，今年前三季度，万科、保利和中海依次位列全国房地产企业销售金额前三名；若按销售面积，最牛的公司是恒大453.70万平方米，其次才是万科441.42平方米，绿地排第三。若论土地储备量，恒大地产以5100万平方米居首，碧桂园其次，万科仅排第9位。

　　2006-2008年，全国四大房企销售收入占全国的比重分别为4.6%、5.2%、7.8%。而香港前四大开发商市场占有率约为60%，美国为20%多。今年前三季度，销售金额排名第一的万科为426亿元，只占全国销售额27532亿元的1.55%；销售面积排名第一的恒大地产是454万平方米，占全国销售面积58371万平方米的0.78%。房地产开发行业巨头之间的战争早已硝烟弥漫，但路还长，就看谁能讨资本市场之欢心了。

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