一线城市供地计划已无法完成 谨防开发商囤地

在"群雄逐地"的背后，依然是地方政府"不饱和供地"的策略。今年1至10月，在一线城市中，除上海外，其余城市均未完成年度供地计划的50%。虽然各地政府近期开始加速推地，但北京、广州和深圳等城市全年的土地供应计划显然已无法完成。

　　业内人士指出，在地价、房价联动上涨的背景下，今年最后两个月，各地方政府将掀起供地高潮，以接近或尽量完成年初制定的用地指标。

　　虽然多数城市年度供地计划难以完成。但由于地价飙升、高价地频繁涌现，使得不少地方的土地出让金水平创下历史新高，一举超越了2007"地王年"。

　　中原地产研究中心数据显示，前三季度重点城市土地出让金收入已经超越2007年全年水平。显然，在土地财政"盆满钵满"后，地方政府加大供地的实质性力度将减弱。

　　值得注意的是，部分热点城市不断涌现的高价地对天量土地出让金的贡献巨大。有数据统计，今年上海土地出让金中仅长风地块、南翔地块等五块土地的交易额就超过200亿元。而北京即将入市的中服地块，更是被业内"估价"80亿元，届时将把北京土地出让金推向更高的水平。

　　中原地产分析师指出，政府加大供地力度是土地出让金大幅提升的原因之一，但同时，地价上涨也是十分重要的因素。

　　数据显示，今年1-10月，10个重点城市溢价水平全部超过去年同期。一线城市以上海为代表，平均溢价水平高达109%。10月份单月，全国60个城市共成交住宅用地337宗，溢价水平超过100%的地块共29宗。其中，上海溢价水平最高，达到160%。

　　土地高溢价成交，地方政府的卖地收入也随之"水涨船高"。前三季度北京的土地出让金达到571亿元，而同期北京市的财政收入为1519.5亿元，卖地收入占全部财政收入的比例近四成。

　　专家表示，在我国，地方财政对土地投资的依赖度较高，很多城市土地出让金占地方财政收入的比例超过三分之一。因此在土地财政的模式下，地方政府具有高价卖地的利益动机。在这一驱动力下，地方政府"卖地生财"的模式在推高地价的同时也在推高房价，放大楼市泡沫。

　　住宅供地持续偏紧

　　从前10月的统计数据看，部分城市住宅用地成交已超越去年同期水平，但北京等多数城市供地持续吃紧，并已连续数年未完成年度计划。

　　中国证券报记者根据土地储备中心的数据计算，截至10月底，北京市今年已成交的住宅及居住用地面积共计661.49万平方米，规划建筑面积901.44万平方米。加上正在交易和即将入市的188.97万平方米住宅类用地，北京市住宅供地面积约850万平方米，规划建筑面积1142.65万平方米。

　　在今年年初，北京计划推出1300公顷的住宅用地。如果除去不通过招拍挂方式出让的廉租房及经济适用房类用地，今年北京住宅用地计划共1100公顷。

　　北京国土资源局曾表示，四季度将增加土地供应，全年住宅用地供应量预计将达1000公顷，这与年初的计划已有所缩减。但是从目前的进度看，北京前10个月仅完成供地计划的60%。在接下来的两个月中，要集中供应400公顷的土地才能完成已经"缩水"的目标，难度可想而知。

　　"每年到了第四季度都是土地供应的高峰期。这时候各地的土地主管部门为了完成全年供地任务，通常在年底增加土地供应量，突击一下指标。不过从历史经验来看，一般很难完成土地计划。"北京某国有房企负责人告诉中国证券报记者。

　　数据显示，今年前三季度，广州、深圳住宅用地供应均不足200万平方米，仅完成年度计划的35%和23%；重庆、南京、长春已供应住宅用地仅是年度计划的50%、32%和19%。

　　供地计划完成较好的上海，目前，住宅供地面积已经超过900万平方米，距离全年1000万平方米的供地计划仅一步之遥，有望在年内完成计划。

　　土地财政"盆满钵满"

　　市场人士指出，今年前三季度全国土地供应量有所增长，但多数地区供地不足的现象仍然明显，这些城市土地价格涨幅显著。但在达标的压力下，这些城市年底有可能掀起新的供地热潮。

　　"即使完成计划，北京等城市的新房供需仍存在较大缺口。"一位资深地产人士对中国证券报记者表示，"满打满算，今年北京供地形成的住宅供应大约是1100万平方米，但全年住宅销售预计将超过1700万平米。"

　　财政收入中土地收入占比过高，地方政府卖地冲动便会减弱。另外，新增土地规划和整理进度缓慢，也是计划完不成的重要原因。

　　业内专家指出，各地完不成供地指标，表明今年土地市场的繁荣主要是结构性的，个别优质地块受热捧，但多数城市计划中的土地出让并不理想。

　　另一方面，助推房价上涨的"供不应求"，一定程度上是政府土地政策的问题。因此专家建议，政府在制定土地规划时，还应考虑盘活市场上的存量土地，以提升市场的有效供给。

　　谨防开发商屯地

　　在各地加大土地供给力度的同时，如何能形成有效供给是解决目前市场供需矛盾的关键。一边是政府推地"不饱和"，另一边是开发商拿地后大量转化为"土地储备"，新开工的状况并不理想，这就造成已出售土地难以及时形成有效供应，市场供需缺口加大。

　　国土部发布的数据显示，今年全国房地产用地供给量呈现逐季增加态势。二季度达2.09万公顷，环比增长102.6%；三季度达到2.6万公顷，环比增加23.5%。但统计局数据显示，前10月全国房地产开发企业完成土地开发面积同比下降4.6%；且近三个月来环比连续下降。

　　土地供应正在不断增加，但开发商的开工节奏却并未保持同步。根据上海易居和克而瑞的统计，2009年三季度末中国前十大房地产企业土地储备共计3.05亿平方米。

　　"这几年来，我国土地供应增速远远跟不上房屋的销售速度，目前一些城市供不应求的现象已经非常严重。"中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，应该加大土地的有效供应力度。在严禁开发商囤地的同时，还要抓紧盘活土地存量，尽量避免部分土地集中在不从事开发的企业手中。

　　中原地产研究员徐超表示，土地交易应该进行市场化运作，增加有效供应量。今年商品住宅市场销量猛增，存量住宅得到消化，而房企在年初制定的建设计划较为保守，使得今年存量土地开发进度放缓。"从推盘力度来看，10月和11月均有部分新老盘陆续推出，但到了12月就少了很多。明年1到3月期间推盘力度都不大。"

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