1-10月房地产:需求量价齐升 向好趋势不变

1、房地产投资增速18.9%,符合预期:1~10月18.9%的投资增速比1~9月提高1.2个百分点,其中住宅投资增速14.1%,比1~9月份提高0.7个百分点;分拆来看,在建面积28.83亿平米,同比增长16.4%,增速提高1个百分点;8.14亿平米新开工面积首次出现增长3.3%,显示未来供给在持续恢复;竣工面积增速22.8%,增幅比1~9月份下降1.9个百分点;土地购置面积下降18.7%,降幅继续缩小了3.4个百分点,环比改善明显;综合起来看,各项数据改善的趋势在延续。

　　2、房屋销售面积6.63亿平米,同比增长48.4%,超出预期:10月单月销售面积1亿平米,创单月最高纪录,比9月份环比上升14%,显示需求十分强劲;其中商品住宅销售增速为50.1%,增幅继续扩大;而办公楼及商业用房销售面积增速分别为28.2%和32.9%,增速也在改善之中;由于我们重点跟踪的16大城市房地产成交量情况(图8)显示,9月份16大城市整体成交量环比均值回升17%,中值回升20%,由此可以看出一二线销售出现正贡献。销售额方面,1~9月份商品房销售3.15万亿,增速再创今年新高84.3%,明显高于销售面积增幅,其中从房价角度看,1~10商品房价格继续呈现上升趋势,同比20.8%的涨幅高于1~9月份19.8%的涨幅。

　　3、开发资金来源4.4万亿,同比增长43.4%:其中国内贷款9,119亿元,同比增长53%,其他资金20,218亿,增长69.5%,其他资金里的个人按揭贷款为6,163亿,增长119.7%;个人贷款和预售房款的回笼加速是开发资金来源增加的主要原因。

　　4、70个大中城市房价涨幅3.9%,略高于预期:同比涨幅较9月份扩大1.1个百分点,环比涨幅趋升;而新建住宅同比涨幅4%,比9月份涨幅扩大1.3个百分点。

　　5、我们关注的重点公司10月份销售额下降:除万科和保力外,其它主要地产公司均呈环比下降趋势,显示这些公司10月份供给量相对有限且主要集中在一二线城市。

　　总结:需求方面量价齐升,而从需求量超预期表明新开工面积和未来房地产投资增速将有望继续加快;供给的增速基本符合预期,预计未来土地供给将快速改善,而投资和竣工面积增速将保持较好的态势。

　　预测:看未来几个月,各项数据仍将处于改善之中,预计今年供给指标改善幅度将难以超过销售指标改善;我们维持房地产开发各项全年预测数据不变。

　　投资建议:行业向好趋势不变,维持地产板块"向好"的投资评级不变,建议投资者吸纳地产股,等待跨年度行情,尤其关注龙头地产公司以及在一线城市具有较多土地储备的公司和二线城市具有较多销售资源的公司。