龙永图的“政府供应2/3住房”合理且可执行

日前，在万达广场《中国南京城市运营及区域经济发展论坛》上，龙永图发表观点，"要形成中国新的住房格局，就应该三分之二的房子由政府 ，三分之一的房子由市场解决，然后慢慢过渡。当然说起来容易做起来难，但是要往这个方向走。政府供地时，一定要想办法把交通方便、接近商业区的房子留下来给老百姓盖房子，不要认为那个地方值钱就给了开发商。让开发商搞远一点去，富人不是有钱嘛。当然，如果我做市长我也舍不得把这么好的地段盖廉租房，但是要解决这些问题啊。像万达广场这样的房子，可以更多地成为盖老百姓房子的地。现在政府不是穷得叮当响，你把位置好的地全部给开发商，那我觉得是不合理的。"

　　此观点一出，立即引来一些人的炮轰，有人斥责龙永图是痴人说梦，有人说龙永图是给百姓画饼，还有人说此观点是意在灭了房地产。对于龙永图先生的观点，笔者深表赞同。因为，龙永图先生说出了中国房地产应走的理性发展道路。在笔者看来，政府供应2/3住房完全合理且可执行。

　　目前，我们所看到的房产市场的供应主体仍然是房产开发商。若从市场经济的角度来衡量，开发商作为市场供应主体是完全合乎情理的。可问题在于，在当前的中国房产市场仅由开发商作为市场供应主体是不能满足各类消费(投资)群体的需求的。因为开发商所开发大多是大户型、单价(总价)高的房子(因高端住宅利润高且易规划，开发商还不愿意细分市场、细分需求)，只能满足少数高收入群体的住房(投资)需求，而绝大多数中低收入群体要么因买房而降低生活品质、负债累累，要么就是怎么都买不起房。

　　房改之初直至很长一段时间，政府的意图都很明显，那就是将中国的住房供应市场化，开发商造什么房子就老百姓买什么房子，房价完全由市场来定(事实上是开发商来定)。近年来，随着房价的急剧上涨，在老百姓越来越买不起房的情况下，政府出面对房产市场进行宏观调控。可由于经验、态度、执行等方面原因导致调控难以显效。于是乎，政府在不得以的情况下， 保障房政策，在政府的主导下推出廉租房、经济适用房、限价房。至此，我们不难看出，政府在房产市场中的身份已经由监管者转化为半参与者。可在目前的市场状况下，还不能说政府就是房产市场的供应主体之一。原因在于，政府没有直接进行房产产品的开发与销售(廉租房除外)。我想，正是这种犹抱琵琶半遮面的做法令开发商对后市抱有幻想，令市场需求者看不到希望(经济适用房、限价房仍然是开发商在造)，更令市场徒增许多不确定因素。

　　故此，政府 大部分住房是完全合理的。

　　从执行层面来看，政府 大部分住房是完全可行的。早在07年8月，笔者就撰文阐明了关于中国房产市场合理供应格局的观点。房产市场供应主体问题，关系到当前中国老百姓能否安居乐业，也关系到中国房产市场发展初级阶段能否步入健康有序的发展通道。故此，笔者认为，当前中国房产急需构建合理的房产市场供应体系，即政府、开发商作为供应主体，集体、个人作为补充。具体操作如下：

　　中、高端市场供应。中、高端市场是指高价商品房市场。其供应仍将由开发商完成，政府将对开发商的经营行为作出适度的监管，而不会考虑如何采取措施来试图平抑房价。中、高端租赁市场也是如此。这样中、高端市场将完全市场化运作。按照二八定律，中高端商品房市场最多占整个市场的20%。

　　低端市场供应。低端市场是指低收入群体的住房供应市场。低端市场所解决的住房供应群体将占据市场极大份额。其供应主体为：

　　政府。政府可参照新加坡等国设立住宅发展局或国家住宅开发总公司，建设经济适用房、廉租房、小户型、低价住宅。当然，政府已经在保障房建设方面作出努力。按照居民财产结构，政府供应部分至少应占市场的65%。

　　集体、个人。单位集资建房，个人合作建房作为市场供应的补充将成为房产市场不可或缺的供应方式之一。作为补充，集资建房、合作建房应占整个市场的15%。

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