楼市走势迷雾 房地产商的“赌局”绑架了谁？

房价还是在涨个不停，即使被成心释放出来的消息说贷款利率优惠将要消失，也并未减低其热度，而且这两天马上就有相关的官员出来辟谣，说是优惠的利率政策并未悄然收紧。实际上这确实并不需要收紧，而且也是不能收紧的，一旦收紧，恐怕就会引发大规模的雪崩效应。最多是暗中收缩一些，提高一下门槛以保证更多的真金白银从民间通过房地产这个抽血管道被抽取上来罢了。

　　说到这个问题，不妨让我们回顾一下从去年到今年房地产领域发疯的过程。

　　去年，随着金融危机的爆发，房地产算是哀鸿遍野。从根本上说，房地产与地方政府的卖地财政是一个狼与狈的关系。房地产虽然在近些年看上去是市场化操作，又是挂牌、又是拍卖土地的，一片好不热闹的大卖场景象，但实际上土地的供给方只有一个：地方政府。只要控制住土地的供应额，大家就在那里玩儿吧，怎么都是在给政府打工。但由于经济发展的速度很快，房地产业充当了这个抽取民间财富管道的作用，本着雁过拔毛的精神留足了自己的利润，大家协同合作、利益均沾，整个市场一片兴旺，你好我好大家好。

　　而危机一来，房地产商就成了危机与民怨的替罪羊，舆论也引导着大家把板子都打在了房地产商身上，仿佛房价高都是奸商害的。一看自己的角色如此不堪，今年年初的时候，全国工商联下属的房地产联合会就给"两会"上书一封，明确说明自己的角色其实就是个抽血管道，大部分利益都通过土地转让费与各种税费转移到了地方政府的手里。这背后的逻辑除了不想继续背负这个骂名之外，估计也有震慑的作用--别再给我栽赃，不然大家都难受。

　　但出乎很多人预料的是，房地产并没有像很多人想象的那样回归理性--也就是降价，而是经过了一段很短的时间之后，马上就呈现回暖的趋势。这里的道理很简单，主要原因只有两点：其一，政府不可能让房地产崩盘，因为那是各地财政的支柱性收入；其二，大量制造业的资金涌入不动产投资当中避险，导致房价继续攀升。

　　但对于企业来说，这个其实是一个赌局。虽然从大方向上看，确实不能让作为支柱的房地产业崩盘，甚至各种观察者也认为，即使房价当中有很多不理性的因素，但崩盘之后所带来的打击需要整个社会承受，最大的受害者是抗风险能力很弱的平民百姓。可这个不能崩盘、只能调整，到底是调整到一个什么位置才是能够承受的？赌局嘛，赌的就是这点。

　　有赌就会有赢家。前两天看见《新京报》一篇对于绿城集团董事局主席宋卫平的专访，宋先生自信满满的语句给人留下了很深的印象。绿城集团总部在杭州，从事的是高端地产开发，今年到目前做到了400个亿，是国内第二家达到这个目标的房地产企业，宋先生在调侃万科以及万科王石的专业没啥文化之余，强调了两点：绿城集团要在3-5年内做到全国第一；要与央企合作。至于那些宋先生嘴里的想盖安置房之类的亲民套路，基本就算是文史哲出身的宋先生奉送的花絮了。

　　由于比较关注资本市场的变化，绿城集团的辛酸史倒是还记忆犹新。为了增强大众与宋先生的记忆，不妨提一下半年前绿城集团几乎走麦城的经过。当时，有关机构将绿城中国的评级由B1下调至Caa1。与此同时，穆迪将绿城的高级无抵押债券评级由B2下调至Caa2。评级展望均为负面。这是因为绿城打算提前回购债券，而且是用85%的票面价格回收。这是说明当时的绿城在资金链上已经出现了裂痕，不得不出此下策。绿城当时的公告上说，这是由于2008年大量工程延误及其项目子公司背上了巨额负债，也是因为其大量的资金被用于土地储备--也就是买地。如果这一关没有过去，债券赎回需求未被通过，且债权人要求提前还款，而绿城又无法偿还的情况下，绿城就将遭遇资产清算。

　　仅仅过了半年的时间，绿城就用另外一种姿态站在了公众的面前：这场赌博他们赢了。赢在何处？绿城赌中国的房地产市场还会继续没有理性的涨下去--至少在现阶段或者最近的、可见的这几年间涨下去。对应很多房地产业大佬的"拐点说"、"降价说"，绿城以及与绿城相似的企业，可谓是"领涨说"。而且在08年的时候，房地产市场降价风潮涌动，以绿城为代表的"领涨派"房企却决定不降价，并且还在囤地。

　　一家企业能够顺利经营发展，并且不在商海沉船总是好事，只是这个生存与发展的赌局是建立在判断市场并不理性基础上的，而且这种行为的底色居然是文史哲的专业，不免让人颇为好奇。

　　这种险胜如果说是对于"商机"的把握，不如说是对于"政机"的了解。前面说过，房地产本身从开始就不是一个市场的环境，而是一种土地财政、抽血管道。把握这个管道的脉动，从而进行商业的运作与冒险固然可以，但始终并无反思，而是汲汲于表达自己对于民生事业的向往、文化品位的高尚就未免有点不堪了。中国的企业家说到人文情怀这件事，房地产业最好不要出头。除了寥寥几位之外，甚至连大嘴任志强都算是个性人物，但说什么也轮不到观察"政机"而冒险的企业家吧。

　　重要的是，如果真的是如绿城这样的企业做大、做强，甚至成为了业界的第一，我们这里的房价恐怕就更可令人担忧了。房地产商拿地有几个渠道，一个当然是去拍卖场举牌，还有就是央企有一部分划拨的地块，那是不上市的，另外一个就是这种观察"政机"而动的领涨派，通过各种关系把自己绑在房价的战车上。

　　前段时间，央企疯狂抬高地价拿地并不可怕，因为那本身并非是市场行为，是国家的钱从这个兜换到了另外一个兜，说白了不过是救市的一种手法，将来悄然再次入市拍卖就是。真正举牌拍卖回来的土地也不算可怕，毕竟生意总是要做的，泡沫太多大不了不举牌也就是了。而这种领涨派出手之后，无论是赌囤地也好、进京与央企合作也罢，他的作用就是把这个泡沫充分吹大，接着赌经济发展的增速。

　　如果增速不减、世界范围的经济复苏提前来临，这个赌当然也就有可能再次赢了，说不定在这次更大的赌博里，绿城不但能够成为中国最大的房企，甚至前十名都会被这样的企业所包揽。那么，任何一点理性都可能从房市上消失，甚至连任大嘴那样的胡说八道、潘石屹那种理性、王石的拐点都会消失，整个市场变成了一场予取予求的抢劫行动。

　　所以，看到这种文史哲专业的成功企业家，倒是很为这个文史哲专业担心。技术理性虽然未必能多么有品位，但毕竟那是理性，总是可以从某种程度上遏制自身的恶性，或者至少不向恶性过于屈膝投降。但这个文史哲的品位一旦成为主流，祸害起市场以及老百姓来，恐怕更是不遗余力的。中国的很多人文知识分子在这方面已经算是"先驱"或者"榜样"了，没想到从房地产的领域里又冒出一个来。

来源:证券之星