开发商囤地生钱 防止新圈地运动考验政策执行力

"正面是拼命保护18亿亩耕地红线，侧面是海量土地晒太阳，背面是房价1年翻了近1倍，这就是楼市。"与南京新浪乐居主编王小军的这番话相呼应的是，南京300多天出了10个"地王"。

　　据365房地产家居网最新统计数据显示，截至11月10日，今年南京已出让的土地面积接近370万平方米，直逼去年全年成交量。

　　当然，"地王"频出的地方并不仅是南京。而与"地王"频出同步的是，房企囤地的新闻也屡见报端。有业内人士称，虽然政府极力反对开发商囤地，但上有政策下有对策，在开发商花样繁多的囤地行为面前，政府在保障土地供给的同时，还需加强制度建设以及制止囤地行为的力度，防止开发商借地生财。

　　据了解，开发商囤地生财的第一个手法是囤而不开，坐等地价升值，再抬升房价。理由很简单，囤地能在一定程度上造成供应量不足，让购房人有"饥饿感"，从而形成恐慌买房，再一步一步推高房价。

　　南京某开发商早在10年前就以便宜的协议价取得一块地，但在此后多年不见开发。终于，在今年11月8日，楼盘推出了第一批房源，销售均价为每平方米1.9万元。这样的价格当然远非当初拿地时可比。一块地拿了10年可以不开发，让开发商把囤地卖高价房演绎到了极致。

　　当然，与这些房产商相比，那些财力雄厚的上市公司囤起地来更是大手笔。据《新华日报》报道，截至2009年9月30日全国房企囤地的情况，排在前十名的全是上市公司，囤地总规模已经达到3亿平方米。按照这些房地产企业今年的销售进度，手中的闲置地块至少可开发37年。

　　除去为了抬高房价，还有些房地产商囤地就是为了倒腾土地挣钱。据业内人士介绍，现在房地产开发有一个现象：本地企业拿地，外来企业开发。因为本地开发商握有本地人脉资源优势，拿地更易，但他们中的一部分能力有限，根本就搞不了房地产开发，也有的拿了地原本就没打算搞开发，于是伺机转卖土地生钱。在地价扶摇直上的这些年，"炒地皮"获利比自己建房卖房来得容易得多。

　　当然，这样的土地转让很少是通过二级市场交易的。因为近年来土地增值厉害，国家开征了土地 ，如果直接交易土地，获利方须交纳30%至60%的土地 。为规避这一交易成本，拥有土地的开发商将土地注入一个公司，然后通过转让股权的模式把公司转让出去，其中拥有的土地自然也就"暗渡陈仓"，交易中最主要的费用只是3%的契税和5.6%的营业税。还有一些公司在转让土地时，直接把公司法人名字改过来，所需费用更低。如此运作，让卖地获利更甚，真正成了"养鸡的不如倒蛋的"。

　　而对于上市公司，这样的囤地生财手段只能算小儿科。比如，首次进军南京的华润和保利两家公司在短短1个半月时间内，就"大手笔"地将南京58.7万平方米的地块收入囊中，且创造了新科"地王"。而58.7万平方米相当于今年以来南京土地供应总量的22%！而首次进入苏州的华润，本月以17.25亿元拍下相城两幅地块，楼面地价溢价分别高达98.7%和105%。

　　上市公司大量拿地，除了因为他们家大业大资本雄厚，还因为"地王"是上市房企资本运作的工具。上市公司拿地后可以告诉股民，公司今后的销售量可以达到多少，资产增值多少，然后股票涨了，再发行新股、再募集，所以囤地的钱实际是股民的。这样，上市公司拿了地不需要盖房子就可以赚钱，等到房价涨到一定高位时再开发则再赚一笔。即便是房价跌了，上市公司也不吃亏，因为风险早转移了，损失的只会是股民。据《中国证券报》报道，由于房地产前景看好，今年上市房地产公司在证券市场扎堆融资近千亿，其中有12家房地产公司已通过公开资本市场完成再融资364亿元，还有33家房企公布了增发预案，募集资金将超过610亿元。

　　对于开发商囤地，应该说各级政府都是反对的。国家明文规定，闲置1年以上的土地要征收20%的闲置费，超过两年的要无偿收回。但执行情况怎样？至今全国闲置地块被收回的仍屈指可数，而收回的土地与开发商囤积的土地比起来只是九牛一毛。

　　在这方面，广州可以说在全国带了个好头。据报道，近两年，广州已累计收回闲置土地近27平方公里，其中居住类闲置土地近11平方公里，成为全国处置闲置土地最严厉、收回闲置土地最多的城市。同时，一房地产商还因为囤地而被没收了竞买保证金8000万元，并被禁止继续参与该地块竞拍。

　　有专家认为，要想开发商不"囤地生钱"，政府就不能搞自由市场经济那一套，搞无为而治。在土地资源有限、房产又有硬性需求的情况下，政府应该运用法律的、行政的手段，积极干预房产市场。在当前土地价格已经成为房价主要推手之一的情况下，更应该调整相应的政策，严格各项管理制度，尤其是针对开发商囤地现象，在土地招拍挂之初，就明确竣工日期等要约。一旦开发商闲置土地不开发，政府一定要依约收回土地，而不能因为"土地财政"而放房地产商一马。更有人认为，在目前房地产业已初现复苏的情况下，与其严控购房者的房贷，不如调整各地 的房地产"救市"政策，比如分期交付土地出让金等。

　　要解决开发商囤地问题，政策的调整完善值得期待，而各级政府不断提高执行力更值得期待。

来源:谷歌