房价涨幅超过消费能力 应校正房地产业“错位”

"我们国家经济发展的一个方向性目标，是要建立消费拉动型经济。从投资驱动到消费拉动，给房地产业的健康发展，提出了一个严峻的问题。"11月17日，北京市工商联住宅房地产业商会执行会长王小光在接受本报记者采访时说，房价上涨的趋势不会变，这个观点我同意，但现阶段的上涨幅度是否与其他经济部门、特别是与消费者的购买力相适应，这就需要打上一个大大的问号了。

　　王小光从国际经验比较出发提出，国际上大部分学者认为，房价与可支配收入比在1:8左右，这个比值对经济的正向拉动力最大；如果超过1:10，就可能产生挤出效应，也就是说，消费者要把计划花在别的商品的钱，比如业务深造学习等服务产品，用于购房。从2009年及以前的数据，以及发展趋势来看，我国一些大城市，这个比值已经超过了1:25。

　　"日本曾经利用房价快速上涨的方法缔造了一个所谓的’黄金十年’，但此后，却用了十多年的萧条来补偿。现在，阴影犹存。"王小光说，这种目标与手段的错位现象如不能得到有效校正，市场就会在特定阶段自发调整，"房价与可支配收入之间的关系一定要得到足够重视。日本的教训就在眼前。"

　　不协调、错位、适应性……这些词语，不断地从王小光的口中蹦出来。在他看来，房地产业要继续健康发展，必须纠正已经出现或者行将可能出现的错位现象。房地产业内部结构的协调一致性，就是他关注的重点。

　　在王小光看来，我国的房地产业结构应有三个层次。第一个层次，是房地产与城市其他不动产之间的关系，比如地产与道路、绿化之间的关系；第二个层次，按房屋用途来分，是商用还是住宅；第三个层次，按消费者消费的不同模式，住房结构分为高、中、低三个层次，一般从业态来讲，高档住宅指别墅等针对高端商务人士的住宅，中档包括普通商品房和经济适用房，低档则包括廉租房在内的公房。这第三个层次还有另外一个划分方法，就是消费者是购买还是租赁居住。

　　王小光说，把房地产结构分得如此细，是为了把问题分析得更清楚。他告诉记者，我们现在遇到的一些问题，就可以从这些结构中找到 。

　　在一线城市和二线城市，交通拥堵正在成为令人头痛的难题。"路刚修完，就发现窄了，还要阔宽。"王小光把这种现象称之为"面多了加水，水多了加面"，其实质是没有找到造成拥堵的症结所在。

　　在他看来，道路建设赶不上人流、车流增速，原因在于不动产结构出了问题。他以北京天通苑为例说，这个400万平方米的超级大盘将容纳40万人居住，其规模相当于一个中等县城的总人口。但这个"县城"的人却要全部在另外几个县城工作，每天都要进行一次全城迁徙，其对交通道路的压力可想而知。

　　"把商业区和生活区割裂，这种做法在国际上并不多。"王小光说，恰恰相反，在美国、日本一些特大型城市，并没有因为商业区和生活区的商业价值不同，就人为分开，而是将两者融为一体。

　　在房地产业的结构中，王小光认为，高中低档住宅比例不协调的问题应该引起重视，"现在房价泡沫明显，就与这个现象有关。"他的依据是，高中档的商品类住宅供应与廉租房等公房的供应比例失调，前两者明显高于后者；而从需求来讲，消费者最需要的是后者。

　　"金九银十之后，最近出现了一个商品房和二手房销售高潮。这实质就是消费者对优惠政策前景预期不明朗，从而产生了’抢末班车’效应。"王小光说，这对开发商来讲，是个好事，很多楼盘一开盘就卖完了，对消费者来说，却并不公平，但也没有办法。现在，还有人批评说，年轻人一上班就想买房子，又贷款又"啃老"，太不懂事了。"我认为，这与人的道德水平没关系。如果这些年轻人预期十年之后还要再买高价商品房，还不如现在借钱买。"王小光说:"这在经济上是划算的。如果要改变预期，必须要改变目前这种供应结构。"

　　对于未来的发展，王小光告诉记者，他的信心"还是蛮足"的。"现在出现的问题，都是发展中的问题，应该用发展的方法去解决。"王小光说，解决的办法，并不是要政府去把所有的难题都扛在自己的肩上，这不实际，也不经济，最好的办法是采取政府主导、动员社会经济力量参与。

　　"从我们商会的会员情况来看，积极性还是很高的。我们曾在东五环边上的一块地儿，做过一个廉租房的项目，算是试验田吧！"王小光最后说:"只要能把政府、企业和居民的关系理顺，解决高房价这个难题就有了保障。"

来源:谷歌