海南开发商捂盘惜售 专家:小心赚钱不成反伤己

11月20日，许多媒体都刊发了住建部"各地要严打开发商捂盘哄抬房价，地方住建部门要督促符合条件楼盘及时开盘，不得分批分次销售"的最新文件。

　　虽说文件规定得清清楚楚，事实上，还是有些开发商有意捂盘惜售，等待房价上涨时再销售。不少消费者向记者反映遭受开发商有房不售的愤懑与无奈。

　　有房不售：购房者很郁闷

　　谈到买房，家住海口白龙路的杜先生很郁闷。前段时间，他想买一套大点的房子，可当他到一家楼盘咨询时，售楼小姐说现在还不卖，要想买就先登记内部认购，等开盘时再买。这让他很不明白，明明房子已经封顶，就连外墙的脚手架都拆除了，为什么还不着急卖呢？难道这家房地产商真的"不差钱"？更让人气不打一处的是，当他问售楼 什么时候开盘时，她却抛出一句"还不确定，到时再电话通知。"

　　其实，购房遇到杜先生一样遭遇的市民为数不少。有一位购房者说，上个月，他在网上看到一家刚开盘不久的房地产开发商所打的销售广告中，还有50多套房子没有卖出去。于是，他打电话过去咨询具体情况，一位售楼 告诉他，还有差不多20套了，其余的都卖完了。一个多星期后，他亲自到这家公司售楼处，却被告知只剩下2套了。由于没有看中这两套房，所以他就回来了。可临走时，售楼 又说可以留下联系电话，如果有空余的房再通知。如今快一个月过去了，这家公司的宣传网页还标有41套房子可售。后来，一位朋友告诉他，这是开发商故意捂盘惜售，等待房价上涨再销售，他才明白是怎么一回事。

　　捂盘惜售：开发商花样迭出

　　海口市民刘小姐说，今年3月，她准备到一楼盘看房时，售楼小姐说，要买就快点决定，他们楼盘一期就剩下十几套了。后来，这家楼盘也发布了他们楼盘即将卖完的消息。可近一个多月来，在没有开发新楼盘的情况下，这家公司仍然大打广告。楼盘不是卖完了吗？为什么还大打广告销售？刘小姐一脸疑惑。

　　事实上，这是开发商有意为达到捂盘惜售目的，故意采取假预订或者假成交来哄托热销的一种手段。如果他们所推出的楼盘三个月才卖完，他们往往会两三个星期就"卖光"了，给人楼盘销售非常火爆的假象来吸引更多的购房者。同时，他们会根据具体情况，在提高房价的基础上，将那些早被客户"预订"的房子再慢慢销售，以达到捂盘涨价的目的。

　　那么，开发商捂盘惜售的花样除"假预订、假成交"外还有哪些呢？

　　一位业内人士透露，开发商捂盘惜售的方式还有以下几种：一是楼盘已达到领取预售证条件，开发商却偏偏不肯去拿；二是楼盘已拿到预售证却迟迟不公开销售，打着"内部认购"的旗号继续蓄客；三是抬高售价保护房源。

　　一位专门代理楼盘销售、不愿意透露姓名的业内人士表示，许多开发商认为，海南房地产销售可能会迎来新的机遇，于是故意放慢施工进度，延迟开盘时间，或者提高买房的门槛，等待国际旅游岛的重大利好消息公开，然后看市场的接受程度，慢慢去消化。就是那些已经拿到预售许可证的楼盘，他们也会统一口径，称前期开发楼盘已经售罄。

　　有利有弊：小心赚钱不成反伤己

　　国家有关部门明确规定不得捂盘惜售，可为什么有部分开发商还不惜"以身试法"而捂盘惜售？捂盘惜售给市场、购房者带来什么影响？捂盘惜售真的没有风险，只会稳赚？

　　按理说，房子是商品，做出来就要卖，变成 落袋为安。但开发商之所以敢于捂盘，是因为海南得天独厚的气候条件，再加上海南国际旅游岛获批在即等利好消息，从目前的情况来看，海南房价还有上涨的空间，所以，他们才敢于捂盘惜售。

　　海南中宇行房地产投资顾问有限公司的周柳军认为，从开发商的角度来看，捂盘惜售是开发商追逐自己利润最大化的自利行为，无可厚非。但对消费者来说显然不公平，可以说侵犯了消费者的购房权益。开发商在不差钱的情况下，捂盘等待房价上涨、市场最好时才卖，肯定会赚得更多。但对消费者来说，又有失公平。明明房子还没卖完，却称已卖完将购房者拒之门外，姑且不讨论是否属于商业欺诈，至少侵犯了购房者合法权益。此外，捂盘惜售会无形中拉高了房价，扰乱房地产市场。

　　海南恒地产投资咨询有限公司营销负责人薄厚光认为，从企业本身来说，捂盘惜售并不是稳赚不赔，毕竟，一个项目从开发建设到最后售磬交付使用，有一定科学的周期。捂盘惜售无形中会增加成本，销售进度若延缓，势必造成项目各方面投入加大，增加销售成本。

　　一位不愿透露姓名的业内人士说，大量捂盘惜售是不明智的行为。海南建设国际旅游岛不是一两年的事情，可能十几二十年，甚至更长。所以，幻想如果海南国际旅游岛获批房价就大幅上涨是不切实际的。此外，现在消费者购房越来越理性，就算到时房价上涨，消费者未必会立即买单。届时，对于那些规模不大、资金不足的公司来说，就会出现资金断链情况，对公司长远、快速发展显然不利。

　　开发商：在销售旺季才开盘销售

　　采访中，谈及捂盘惜售话题，许多开发商都遮遮掩掩，不愿深谈。他们普遍认为，海南房地产销售的旺季就在每年9月至春节后，之前不愿销售是不想事倍功半。

　　中国房产信息集团的胡文娟认为，由于海南市场的特殊性，一直以来，房地产销售都是集中在冬季，因此，许多开发商都会选择在每年9月至春节前后开盘，这是顺应销售季节而采取的销售策略，只要市场供求没有出现很大的波动，就不是捂盘惜售。目前，海南房地产市场成交量一直稳步增长，供求关系、销售节奏都比较平稳。所以说，捂盘惜售在海南不是很明显。

　　一位开发商说，拿到预售许可证后，只要在规定时间内开盘都不算捂盘，减少推盘量、放慢销售进度都是一种市场行为，企业可以根据市场的具体情况来控制自己的销售进度，从而实现利润最大化。由于海南房产销售季节主要集中在冬季，所以，有些开发商即使楼盘早已建好或者已经拿到预售许可证，也会等到销售旺季才开盘、销售。所以，如果从这方面来说，不应该算是捂盘惜售。

来源:证券之星