房产营业税政策调整踩下葫芦起了瓢

１０月份以来，房地产市场对于二手房营业税优惠政策是否取消的争论激烈。而对营业税优惠政策取消的担心，直接反映出来的就是北京二手房成交量正以跨越历史高峰水平的速度惊人上涨，近一个月来，５０％的客户因担心营业税优惠取消而加速购房。据北京房地产交易管理网统计数据显示：截止到１１月２３日，北京的二手房网签量已超过２２万套，已逼近２００６年－２００８年三年的交易量总和。

　　另据亚豪机构统计，截至１１月２０日，北京期房商品住宅累计成交７９９６套，成交面积８７．１万平米，除去保障性住房，实际成交的期房商品住房为７７０６套，成交面积为８４．８万平米；同期，现房商品住宅累计成交１９６８套，成交面积为２９．２万平米。环比１０月同期，期房商品住宅成交套数上涨了５１．４％，成交面积上涨了４５．４％，实际成交的期房商品住房套数、面积分别上涨７４．５％和５８．５％；同期，现房成交套数、面积环比也上涨了９０．７％和９７．７％。

　　２１世纪不动产认为，２００９年前１０个月二手房成交量的大幅增长，确实与营业税优惠政策的直接推动有关，但最近一个月二手房交易量的超常活跃，是由于消费者对明年优惠政策即将取消的担心，加快了入市时间，以至于北京、上海、广州等城市出现了争抢政策末班车的恐慌性购房现象。在这样的心态下，岁末二手房市场成交仍会持续走高。

　　近来，开发商以观望应对政策调整，市场供应已明显出现不足。与楼市迅猛增长的销量对应，北京１１月前两旬共有２６个项目开盘，新增供应４７７７套、４５．８万平方米商品房，只相当于１０月供应量的四成左右。楼市供需比呈１∶１．６１。

　　不少业内人士认为，针对投机、投资买家的营业税政策调整或将"踩了葫芦起了瓢"。

　　２１世纪不动产汇集其各门店的交易案例分析认为，从２００９年之前营业税(购房５年内转让即开征营业税)的征收效果来看，此项政策对二手房的房价并没有起到抑制作用。而今年以来，营业税优惠政策对维持楼市稳定、平抑整体房地产市场价格起到了显著效果，此项政策不但使二手房交易量放大，同时，大量低于新房价格的二手房的涌入，对平抑新房价格起到重要作用。房价的上涨并不是二手房交易活跃造成的，恰恰相反，二手房价格对开发商的定价，有很大的压力与牵制作用，因为二手房定价权分散，很难形成价格同盟，所以定价更加接近于市场的真实价格。而一旦二手房的交易受到限制，缺少二手房定价的制衡，将使得开发商在定价上更加强势。特别是今年以来，由于开发商资金充裕，对未来新盘的定价将更加有恃无恐。另一方面，取消营业税优惠，房产出售方普遍会将新增的税费转嫁到处于弱势的购房人身上，这势必将部分购房需求推回到新房市场，２０１０年营业税优惠政策若取消，二手房成交量会出现暴跌。

来源:证券之星