房价四波行情逐浪高涨 明年楼市仍高处不胜寒

晨报的楼势沙龙已举办了16期，每期都围绕当月的楼市热点话题展开讨论。

　　在上周末举办的金地新闻晨报楼势沙龙、也是本年度最后一次沙龙上，与会专家对2009年全年的楼市做了全面的盘点，并对明年楼市的可能走向作了展望。 2009年，无疑是楼市疯狂的一年。无论是新房的“一年四波”、“光膀子卖楼”，还是二手房的“排队串烧”、“内外倒挂”，都成了楼市前所未有的“奇景”。

　　在这样的背景下，楼市出现了普涨的行情，有些外环周边的房产几乎可以比肩内环的房价了。展望明年，2010年的上海楼市似乎已经走到了“准高原”，给人高处不胜寒的感觉。

　　新房楼市火到“光膀子卖楼”

　　盘点：一年四波行情让人看不懂

　　2009年的楼市用“疯狂”来形容一点也不为过，尤其是新房市场，不仅是普通购房者看不懂，连专业人士也直呼没想到。根据前三个季度的统计数据显示，往年一般全年最多就两波行情，没想到今年竟然有四波！高潮迭起的2009年，前后有四波购房高峰，每一波行情，房价的平均涨幅都在15%-20%左右。全年的平均涨幅估计在60%-80%之多。

　　今年两、三月份的时候是第一波购房高峰。业内人士认为，这波高峰的购房主力是刚性需求购房者。在售楼处可明显看到，来买房的很多都是小夫妻，或者刚工作不久的年轻人；四、五月份和八、九月份时又出现了两波行情，大批投资客登场了，楼市也到了最疯狂的时候。“有些楼盘连样板房都没完工，样板景观也看不到，就开卖了，业内人士管这叫‘光膀子卖楼’。”十月份则是第四波。

　　四波行情轮番上阵，房价则是不停地“翻跟头”。 2009年房价到底涨了多少？根据易居中国为晨报独家 的数据，2009年2月时，也就是春节刚过，上海一手房的成交均价1.2万元/平方米左右，到了11月份，成交均价已经涨到了1.8万元/平方米。具体到楼盘，根据易居中国对近200个上海在售楼盘全年销售情况的跟踪统计，全年成交均价涨幅超过20%的楼盘有115个之多，涨幅15%-20%的有11个；涨幅10%-15%的有14个，涨10%以下的则是32个楼盘。可以说，基本上是“全线上涨”。涨幅最大的楼盘达到了107%之多。

　　展望：楼市进入“准高原”

　　“今年一年就跑了两年半的行情，明年无论如何不会再有今年这样的‘四波’了。”谈到对明年一手房市场的展望，景瑞地产营销副总监杨子江表示谨慎：“楼市这一年的发展，就好比从去年的‘盆地’慢慢往上爬，现在已经到了‘准高原’，但是还没到真正的‘青藏高原’。 ”杨子江说：“爬到了准高原，空气是稀薄了点，但是还喘得过气。”而明年的一手房产品，由于“70/90政策”的淡化，所以大房型的产品会多起来。

　　下半年二手房“串烧”凸显

　　盘点：房价几乎“内外倒挂”

　　与一手房相比，2009年二手房表面看上去要平稳一些。 21世纪不动产市场研究中心分析师黄河滔告诉记者，二手房行情只有两波涨幅，五、六月时一波，十月份是第二波。

　　但这两波涨幅也很凶猛。“今年二手房涨个35%算是比较平常的，极端的涨70%都有。”黄河滔说，今年二手房市场外环周边的行情特别火爆，涨价几乎一年从头到尾没有停过。目前市场上卖得最好的房子总价在150万-200万元之间，而外环周边这样的房子是最集中的。“卖得最快，涨得也最快”。房源的抢手加上周边一手房大幅高开的带动，使得外环周边二手房价也涨到令业内看不懂的程度。

　　“我年初的时候曾经问过我们三林分行的一位经理，三林的房价会涨到多少，当时他回答我说到一万六七千元差不多了。”他自己也没想到，目前三林的二手房均价已达到了2万元/平方米左右。“这个价格再加上几千元就能买到内环内的老公房了。”黄河滔说，按照这个速度涨下去的话，说不定就要出现“内外倒挂”的奇特景象，即外环周边的房价要超过了内环内的一些房龄较老的房子，这在以前是不可想象的。

　　由于今年升级换代和置换房产的人特别多，二手房市场形成了奇特的“串烧”现象