叶檀：明年房地产市场将是不温不火

12月5日到7日,中央经济工作会议召开。扩大消费成为调经济结构的重点。由于总基调是保持稳定增长,宏观经济政策要稳,房地产政策也不会大动干戈,否则宏观经济的稳定就成为无本之木。中央经济工作有三个特点极其明显。

　　保持货币和财政政策的延续性,意味着宽松的货币政策不会进行战略撤退。到明年下半年有可能随着银行信贷额度的完成而收紧,这意味着市场投资者将继续憧憬低成本信贷与高投资回报的红利,绝不会轻易离开市场。

　　房地产政策将秉持有进有退的策略,房地产市场作为中国经济杠杆行业的地位不会改变,但过度的刺激政策会逐步退出,比如税费优惠政策。不过退出的过程并不顺利,一些地方政府为托市,将继续 刺激本地房地产市场的政策,如石家庄降低二套房物业费等。在具体政策上政府试图鼓励刚性消费,防止房地产泡沫向银行蔓延。

　　稳定房地产市场是愿望,这一愿望能否实现取决于如下三点:一是实体经济是否真正回暖,地方财政对于房地产的依赖程度是否降低;二是房地产与银行盈利能力、风险关联程度到底如何;三是房地产市场对于消费的挤出效应如何？这三个方面决定了政府是否会下决心控制房价。

　　地方政府对于土地收入的依赖有增无减,虽然今年GDP保八无忧,但随着大规模基建需要大规模资金投入,地方政府负债率必然节节攀升,而税收却远不能赶上投资的步伐。于是,今年我们看到了大规模的查税、预征税以及欠税曝光等现象,正说明了在花团锦簇的经济增长数据背后,是地方财政的普遍吃紧。

　　北京、上海等地土地收入已经占据财政收入的1/3以上,而与房地产相关的收入占地方当年财政收入的60%,每年30%要来自于土地出让,30%来自于房地产的税收。另一方面,明年的出口情况并不乐观,内部的消费刺激政策不会轻易退出。政府内部经济学家已经明确表态房地产行业的核心作用,国家统计局总经济师姚景源表示,"房地产行业非常重要,它拉动50多个行业,上游拉动钢铁、建材,下游拉动家用电器,甚至可以一直拉到窗帘、纺织品,所以它的拉动力很强。从整个经济发展、扩大内需特别是以消费为主拉动经济来讲,这个行业非常重要。"房地产行业占GDP的6.6%和1/4的投资,与房地产直接相关的产业达到60个。在此情况下,给房地产市场降温必然慎之又慎。

　　政府希望保持房地产市场的稳定,大力建设保障房,通过征税筹资金,并且使目前的高档房泡沫与银行脱钩。但投资者不会顺从,目前如此之低的贷款利率,必然是应贷尽贷,动用自己的现钱才是傻瓜。银行同样不听话。有个引人关注的现象是,年底信贷优惠政策退潮时,银监会并没有实行一刀切,各个银行自行其是。这说明银行不可能放弃房贷这一盈利大户,年底惜贷不过是为明年年初的信贷额争取空间。政府的政策将遭遇各方市场主体的抵抗。银行与房地产之间的防火墙形如薄纸,一捅就破。

　　国家信息中心经济预测部主任范剑平认为,继续刺激居民首次购房需求,购房契税、房贷利率等优惠政策要延续,对二套房贷则要严格把关。鼓励存量房流转,提高借贷成本是解决房地产泡沫的正道,但有关方面很有可能投鼠忌器,不敢轻易加息,却为了抑制住房投资而提升税费。此举在短期内有可能会刺激房地产市场的通胀预期,房价、地价上升更为迅猛。金融危机之前正是如此,明年一到两次的加息将成为房地产市场的助燃剂。

　　房地产面临极大的政策风险。对于狂热投资者征收物业税一直在酝酿之中。11月28日, 总理在上海考察时,专门考察了正在建设的上海市最大保障性住房工程进展情况,表示要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置,在财政、金融和土地政策上给予大力支持,让城市广大中低收入者安居乐业。同时,要抑制投机性购房,促进房地产业健康发展。物业税抑制是题中应有之义。

　　要抑制房地产市场的热度,一要连续加息,二要征收物业税。只要减少投资者的红利即能减少投资者的数量,有关方面绝不会不知如此浅显的道理。

来源:每日经济新闻 作者：叶檀