房地产：2010年策略复苏路途茫 地产缓交棒

成交量价齐飞，房地产业支柱作用凸显：先后 的刺激政策效果明显，09年前10个月全国商品房销售面积和销售金额同比分别增长48.4%和79.2%，全年成交量创下历史新高几成定局。房地产的支柱产业地位在较不景气的宏观经济背景下得到进一步凸显。

　　经济复苏初期房地产有必要保持向上趋势，政策退出时机未到：针对房地产泡沫的抑制政策开始成为房地产行业的"达摩克利斯之剑"，但我们认为当前不必过于担心。历史经验表明经济复苏初期房地产市场仍会保持一定增长，中国当前进出口和消费不足以支撑GDP增长，房地产作为带动投资的重要一环也不太可能马上受到政策的严格限制，可能 的加息、增税等政策负面影响应有限。

　　供需双向支撑，预计明年商品房成交价量均可稳中有升：城镇化进程与城乡二元矛盾消除的努力将 持续的需求动力，热钱再次流入也将成为房地产成交价和量的双重推动因素；房地产投资加速趋势已定，这很大程度上是补充库存的需要，而由于开发企业资金和盈利状况良好，即使供应集中增加，大幅降价的可能也不大。预计2010年全年成交价和量均稳中有升，上升幅度在0-10%左右。

　　板块业绩持续增长预期带来股价提升空间：09年大量预收帐款可以锁定2010年50%以上业绩，预计明年全年板块业绩同比增速可超过20%。当前股价水平对应10年板块整体PE为29.5倍，低于历史平均水平23%，而且房地产板块动态PE水平与市场景气走势基本保持一致，因此我们认为当前房地产板块股价仍具备向上空间。

　　给予房地产行业"强于大市"评级：我们判断2010年作为经济复苏初期，房地产景气有望保持较高水平，至少在上半年从政策面和资金面行业仍将面临较为宽松的环境；当前行业估值水平仍较为理性，业绩增长可以为股价向上 有力支撑；对比国际主要市场经验，GDP见底后一年内房地产股走势强于大盘的可能性也较大。

　　复苏主线下三条思路选股：1、成长性与相对估值优势，推荐保利地产、金地集团、万科A、招商地产、华发股份、荣盛发展、北京城建、亿城股份；2、热点区域与二三线城市加速发展的受益者，推荐荣盛发展、福星股份、华发股份、信达地产；3、受益经济复苏而受房贷收紧影响较小的非住宅开发类，推荐金融街和张江高科。

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