楼市释放微调信号 如何才能赶上“末班车”？

楼市政策微调信号已释放！昨天，国务院常务会议决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，为近期楼市忐忑不安的"会否取消优惠"正式定音。尽管其他住房消费政策继续实施，但营业税优惠的取消，普遍被解读为国家对房地产的刺激政策开始淡出。

　　业内专家分析，此举对投资型买卖会有一定的抑制作用，但鉴于目前二手房交易市场上一半以上是营业税5年的征收年限之内的房源，取消营业税优惠意味着要增加一大笔交易费用，而增收的税费可能会转嫁到买家身上。中介代理预料，五到六成的二手房受影响，而明年广州市二手住宅的成交量可能会下跌两到三成左右。

　　免征时限恢复是强烈调整信号

　　目标：抑制投资型买卖

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，这项政策的公布十分吻合中央精神，但其实已经是在市场的预计之中。他表示，今年广州的一手市场的买家主要是制造业和出口业的老板，准备在明年经济复苏抛售套现，而目前政策的调整无疑能对相关抛售具有一定的抑制作用。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬表示，免征时限的恢复是强烈的调整信号，主要是对投资型、非首次置业的买家起到抑制的作用。然而，他认为这只是一次在高位市场上政策的微调，并没有取消首次置业等的优惠，可以说本次调整是合理的又是及时的。

　　明年买二手房可能更贵?营业税恢复会伤及无辜?

　　税费可能转嫁到买方

　　业内资深人士龙斌认为，接下来的时间，末班车的行情会加剧，买卖双方都会赶着交易，成交将会放大。他同时指出，过了本月31日，全国二手楼市将会冷清一段时间，但估计这个过度期不会很长，会比2006年消化得更快；同时，广州市场还算比较理性，和北京等其他城市相比，影响不会太大。

　　龙斌还告诉记者，这项政策对楼价趋势的影响不大，明年买二手房可能更贵。这是因为影响楼价的货币政策、财政政策、供求关系等因素都没有变，虽然免征时限恢复至5年会造成短暂的放盘量下降，但更可能的是将税费转嫁到买家身上，购房者买楼会更贵。

　　同样，满堂红高级研究主任肖文晓也认为，营业税恢复会伤及无辜。目前，市场上流通的大部分的房源是在营业税5年的征收年限之内的，这意味着在明年都将增加一大笔交易费用。而在卖方市场的格局下，这部分税费的负担最终会转嫁到购房者的身上。高房价和高税费的最终结果,就是导致市场的观望气氛重新抬头，导致成交量减少。因此，政策实行后二手成交量会有明显的下滑，保守估计会在2成左右。

　　2-5年期二手楼

　　按全额还是差额征税?

　　专家认为,如果按全额5.5%征收，可能会推高一手楼价

　　寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同虽然对这个消息感到意外，同时他认为，在对投资型行为有所抑制的同时，会造成二手市场甚至一手市场不活跃等不良后果，甚至会出现"阴阳合同"的情况。他认为，从之前过宽的政策一下转到过严的政策，会造成过大的冲击，目前一手楼市也已经出现一定的萎缩现象，一些郊区楼盘也已经出现回落。他主张恢复2年按全额计算，3到5年的按差额计算。

　　中原地产市场部总监李粤湘分析，5年期以下的二手楼交易是按全额还是差额征税是关键的，但目前还没有明确规定按何种尺度征收。据了解，2006年政策规定按全额征收营业税。但2008年推出的优惠政策是对2年以下的按差额征税。如果按全额5.5%征收营业税，李粤湘认为这是不合理的，而且对楼市的影响会非常大。首先是成本会高很多，成交量会因此大幅下降；同时，2至5年期的二手楼楼价起码会涨5.5%，与一手楼价的差距会减少，更多人会选择一手楼，这样很可能会进一步推高一手楼价。

　　如何赶"末班车"

　　一次性付款才有戏

　　合富置业副总经理潘宇豪认为，现在要赶上末班车的可能性可以说是微乎其微，只有特殊的情况在近来的一两天办理才有可能赶得及。他所说的特殊情况要满足两个要求：首先是业主的房契没有任何抵押，可以马上交易；另外就是要求买家必须一次性付款从而免去银行繁复的审批程序。

　　满堂红研究部经理周峰也认为，只有一次性付款的客户才有赶上"末班车"的可能。他指出，房管局规定只要在12月31日前递件即可。

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