二手房交易末班车行情已过 观望气氛或重返楼市

昨天，徐汇区房地产交易中心未出现二手房集中过户潮。 早报记者 赵昀 图

　　对营业税调整早有预期 市场反应平稳未现集中过户潮 业内人士预测12月中 下旬不会出现成交高峰

　　明年个人住房转让营业税征免时限将由2年恢复到5年，上海二手房市场并未出现明显震荡。记者昨日前往浦东、闸北、卢湾等区房产交易中心探访，发现并未出现集中过户、急于缴税的现象。

　　业内人士认为，营业税优惠政策的取消正如市场之前的预期，并非意料之外，从11月份开始，市场已开始提前为政策调整做准备，11月二手房成交量的井喷其实就是市场对优惠即将到期的一种反应。

　　区房产交易中心：

　　未现集中过户缴税 具体细则还未下发到地方

　　昨天下午1点半，记者来到位于南泉北路上的浦东新区房地产交易中心，可能是下雨的缘故，大厅里前来办理交易过户的市民比往常还要少。工作人员告诉记者，当天前来办理交易过户的市民并不比往常多，"都是之前合同已经签好的，前来过户的好像没有多少受政策影响。"

　　由于浦东新区房产交易涉及的营业税和契税都集中在德平路张杨路的分理点缴纳，记者发现这里远比南泉北路上办理交易过户手续的人多，尤其是办理契税的窗口前居然排起了长长的队伍，但营业税缴纳窗口只有寥寥数人。记者了解到，这主要是由于上午交易中心取号机出了问题，所以业务办理集中到了下午，与营业税政策调整并无直接关系。

　　记者随机采访了刚办理完营业税缴纳业务的市民张先生，他表示原先拥有的一套非普通住房早在11月中旬就已售出，由于买家筹集首付款、办理贷款等原因，拖到现在才过户缴税。张先生持有该套非普通住房刚满2年，在政策优惠期内，可按照当时买入价与如今卖出价的差价来缴纳差额营业税，"之前就听说营业税政策可能要调整，所以赶在年底前把房子卖掉，可以少缴很多税。"

　　税务咨询处的工作人员告诉记者，目前营业税征免时限的调整政策还仅是中央层面的公布，具体细则还未下发到地方，各区税务部门没有收到相关文件。"年底前营业税政策暂时还不会变，具体何时开始调整，我们还在等通知。"工作人员称，政策不会说变就变，至少年底前还有20天的缓冲期。

　　税务人员表示，如果政策从2010年1月1日起调整，就算今年年底前签订了房屋买卖合同，但由于各种原因推迟到明年1月1日以后过户缴税，也得按照新政策缴税。

　　记者随后前往卢湾、闸北等区交易中心，看到的情况与浦东差不多。

　　买卖双方：

　　上家有意转嫁成本 下家担心房价不降反升

　　记者昨日通过中原地产、21世纪不动产、汉宇地产、信义房屋等多家沪上大型房产中介企业了解到，政策公布后的第一天，市场反应较为平淡，咨询、急于买卖房屋或交易过户的客户并没有明显增加。一方面是部分买家、业主早已存在政策调整的预期，因此产生的买卖行为基本提前消化；另一方面则是双方需要一定时间来消化这一调整，预计接下来的双休日，双方心态会出现更大变化。

　　不过，根据市场调查分析，还是有部分卖家和买家对营业税政策的调整表现出了极大关注，而买卖双方对于新政态度截然不同，分歧较大。

　　上家心态整体比较平稳。几乎绝大多数来电的咨询营业税新政的房东只关心房屋交易的实际到手价，而对于营业税优惠政策的取消并不在意。由此可以确定，绝大多数上家最终都会选择将增加的营业税成本转嫁到下家身上。

　　只有少数上家对于明年的市场表现出担忧，想赶在政策执行前抛售套现，表示在近期愿意主动折价套现，不过降价幅度依然较小，较大的降价他们宁愿不卖。

　　而大部分持有高端物业的上家都持观望态度，基本上在静观其变。主营中高端二手住宅的信义房屋分析师也表示，上海的中高端二手房买家中投资客占一定比例，因此持有满2年且不满5年的二手房比中低档住宅占比要高。不过，今天信义房屋旗下门店还没有出现集中过户的情况。信义房屋分析师介绍说，目前看来明年政策并无意打压房产市场，所以卖家并不着急，也无意降价出售。

　　下家的反应则表现得复杂。少数客户担心房价不降反升，想在年底前成交。汉宇地产的周康分行经理表示，只有少数购房者来电表示担心明年税费上升转嫁到下家头上，表现出急于成交的心态。

　　不过，也有部分有刚性需求的买家表示乐观，想借新政 之机杀价，或者期待新政 后房价能有所下降，同时也期望市场上有更多好房源出现，有更大的选择余地。不过，这部分乐观的买家大多处于观望状态，并未采取实际动作。

　　中介门店：

　　未出现挂牌激增 12月成交已放缓

　　记者走访了几家中介门店，发现二手房市场还没有大规模抛盘现象出现。

　　上海中原地产普陀区区域总监吴天昊表示，客户和房东对政策取消均有所准备，特别是11月份，满2年不满5年的房源集中挂牌、成交，使得一些有意赶末班车的客户如愿以偿。故消息 后，分行内咨询来电量未有大幅度的增加。

　　吴天昊告诉记者，目前分行挂牌房源价格均以"到手价"为准，房东往往会把税费的增加的部分转嫁给购房者，故对于未满5年的房东，并未有大面积抛售的现象出现；另一方面，由于去年税费政策期限为12月31日，尽管目前未有消息明确表示2010年1月1日起执行新的营业税征收政策，但不出意外应该以2009年12月31日优惠政策到期为限，故想要在12月份赶末班车已经不太可能。

　　从中原旗下180家直营门店统计来看，12月初成交量较11月同期略有下滑，下滑幅度约一成左右，但成交价格却依然坚挺。

　　上海中原宝山西区区域总监劳瑞芳表示，由于末班车行情已经过去，12月中下旬不会出现成交高峰。

　　上海中原浦东新区高级区域总监王逸红表示，未来买方的购房速度或将有所放缓，观望气氛或将重返楼市。

　　◎　相关新闻

　　去年 的地方性救市政策"14条"如何调整？

　　沪房屋交易优惠政策或延续

　　早报讯 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，与前期市场对房产优惠政策调整的预期基本一致。国家政策层面已明确，"其他住房消费政策继续实施"，而去年上海地方性的楼市扶持政策"14条"将如何调整，目前尚未明确。

　　上海救市政策"14条"中的前9条，主要涉及房屋交易过程中的税费及房贷优惠政策。前6条均与国家政策保持一致，仅第7条"对个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税"以及第8条关于公积金贷款最高额度的规定，是中央层面的救市政策中未提及的。

　　业内人士分析，上海对于个人所得税优惠对象的限制性条件，已将范围缩小到仅针对改善型购房者，而2010年中央经济工作会议明确，将"支持居民自住和改善性购房需求"，因此个税优惠政策及主要针对首次购房及改善型购房职工的公积金贷款优惠政策，很有可能得以延续。

来源:百度