11月新开工大幅回升,房地产投资增速全年20%

投资:1-11 月份房地产投资增速、住宅投资增速为17.8%、15.7%,较1-10 月分别下降1.1 百分点和上升1.6 百分点。11 月,房地产投资增速、住宅投资增速分别为7.7%、30.5%,较10 月下降20.7%和上升10.3%。11 月房地产投资、住宅投资环比分别下降16.5%和上升1.8%。

　　建设:1-11 月商品房施工面积、新开工面积增速为17.2%、15.8%,较1-10 月提高0.8 百分点和12.5 百分点,竣工面积增速为26.0%,增速较1-10 月上升3.2 个百分点。11 月商品房施工面积、新开工面积同比增速、商品房竣工面积增速分别为44.3%、194.1%、48.1%,增速较10 月分别下降4.5 个百分点,上升138.9 和38.2个百分点。11 月商品房施工面积、新开工面积环比分别下降2.3 个百分点和上升99.1 个百分点,竣工面积环比上升52.3 个百分点。

　　销售:1-11 月商品房销售面积、销售金额增速为53%、86.8%,较1-10 月提高4.6、7.6 个百分点。住宅销售面积、销售金额增速为54.4%和91.5%,较1-10 月提高4.3 和7.2 个百分点。11 月商品房销售面积、销售金额、销售均价同比增长99.6%、166.8%和33.6%,较10 月上升17.9、33.2 和5 个百分点。住宅销售面积同比增长66.5%,环比降17.7 个百分点。11 月商品房销售面积、销售金额环比上升18个百分点和33 百分点。

　　土地:1-11 月土地购置、土地开发面积增速分别为-3.3%、-2.1%,较1-10 月增长15.4 和2.5 个百分点,降幅继续收窄。11 月土地购置面积同比上升24.7%,环比下降2.5 个百分点;完成开发面积同比增长25.6%,环比上升6.2 个百分点。

　　资金:1-11 月,房地产开发资金来源增速44.2%,其中国内贷款增长40.2%,定金和预付款同比增长66.5%。11 月房地产开发资金来源环比下降18 个百分点,国内贷款环比大幅下降113.5 百分点,其他资金、定金及预收款和个人按揭贷款环比分别上升2.8、7.1 和3.4 个百分点,自筹资金环比上升3.7 百分点。

　　11 月商品房新开工面积增速在上月年内首次转正后继续大幅回升,土地购置、土地开发面积增速的降幅继续收窄,房地产开发累计投资增幅低于预期,预计09 年全年投资增速达到20%仍存不确定性,但较年初行业内预期个位数的增幅仍然高出很多。商品房新开工面积较1-10 月大幅提升12.5 个百分点,主要来自住宅投资,表明住宅投资意愿还是较强。销售面积和金额环比大幅上升,房地产开发资金来源此消彼涨,与历年银行信贷投放前高后底的特征相一致。由于09 年上半年房地产投资增速维持低位的基数影响,随着投资的持续增长,预计明年上半年地产投资增速将高于当前的18%水平,2010 年全年增速有望达到25%。

　　我们将此前对09 年房地产投资22.5%的水平下调至20%,由于短期供需矛盾依存,预计未来半年全国房价仍有小幅上涨空间,但幅度有限。

　　我们认为2010 年房地产的政策环境可能前松后紧,年底前后,板块经过充分调整后,投资机会将更多的集中于2010 年的1 季度,维持行业“看好”评级。

　　风险提示:注意国内外经济增长、居民收入、企业盈利增长低于预期、政策调控超出预期等的风险。