房地产还会火成什么样 开发商无一预测下跌

11月份数据显示,中国房地产新开工面积较去年同期增长将近200%,销售面积较一年前翻了近一倍,70大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%。

　　目前的中国房地产行业究竟有多火？莫尼塔12月的一份地产商调研结果显示,预期房价环比会出现下跌的开发商比例甚至跌至零。

　　"迪拜房价泡沫最旺盛的时候,也就相当于 1万元,现在跌到6000元。而这个价格如果是在北京,只能到很远的郊区买房。"国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松称。瑞银报告认为,中国明年避免出现房地产泡沫不会容易。

　　令人目瞪口呆的数据

　　根据国家统计局公布的数据,11月份全国70大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,分地区看,与上年同月相比,新建住宅销售价格上涨的城市有67个,其中广州以同比上涨14.7%的涨幅排第一,深圳以同比上涨12.6%位列第二。

　　全国大多数城市成交均价今年创下历史新高。如11月广州全市十区一手住宅均价10282元/平方米;北京11月成交均价达到17813元/平米,创历史新高,深圳9月份创历史新高,均价为20482元/平米,上海9月份创历史新高,均价为18508元/平米。目前高企的房价有调整压力,上海和深圳皆在高位盘整。

　　国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松在2009中国企业竞争力年会上表示,目前全国主要城市的住房成交量、新开工量都超过被认为是历史高点的2007年。

　　"迪拜房价泡沫最旺盛的时候,也就相当于 1万元,现在跌到6000元。而这个价格如果是在北京,只能到很远的郊区买房。"巴曙松称。

　　巴曙松表示,房地产市场确实值得关注,它不仅是资产,前后关联的产业非常多。"1999年住房制度改革以来,房价上升到了这个水平,要冷静评估我们的制度是不是进一步鼓励这种资产泡沫。比如税收,税收结构客观就是鼓励资产投机的。"

　　房地产商依然看好后市

　　莫尼塔公司通过调查发现,在供给偏紧,需求稳定的背景下,预期12月房价进一步上涨的开发商比例从11月的40%急升至57%,而预期房价环比会出现下跌的开发商比例甚至跌至零。

　　似乎很难有什么因素能改变明年中国房地产建设的强劲势头。房地产(包括住宅和商业地产)总的新开工面积较去年同期增长将近200%。

　　数据显示,经季节调整后,11月新开工面积较10月份环比增长了52%,9-11月三个月的新开工面积较前三个月增长了42%。相比于以前年份11月新开工面积的最高值:2007年的6500万平方米,今年11月份的新开工面积高达1.62亿平方米。

　　房地产建设热潮刚刚开始变得烫手？

　　"我们认为房地产建设热潮才刚刚开始变得烫手"。瑞银证券首席经济学家汪涛表示,创纪录的新开工面积和大量即将转入开发阶段的新购置土地意味着2010年的房地产建设活动仍将非常强劲。这意味着房地产投资将大幅增长,并同仍在进行中的基础设施建设一道,推动对钢铁等建筑材料的更高需求。

　　房地产市场的本质上是土地市场。房地产资产价值的魅力来自于土地的稀缺性。对土地市场而言,土地供应是政府垄断的,因此政府政策对土地的价格有决定性作用。

　　目前,土地价格在宽松的流动性下爆发性上涨,"地王"不断涌现,高企的土地价格对于房地产市场的健康发展是不利的。一方面,开发商由于土地成本的高企,没有动力快速开发,加速了房地产的价格的上涨;另一方面,由于房地产开发商开发信贷抵押的方式,土地价格过快上涨有可能导致的土地泡沫对商业银行的资产是个威胁。上海证券分析师沈莉认为,在前有日本地产危机和美国次贷危机的教训下,政府会一如既往地对房地产市场进行调控。

　　投机性购房对房价的大幅上涨推波助澜。合富辉煌集团首席市场分析师黎文江介绍:以广州今年商品房交易情况为例,5月至8月是投资客进入市场的主要时期,面对宽松的流动性,这么做可以防止通胀预期。同时,一些制造业老板认为经济回暖面临压力,出口低迷,银行的利率很低,因此将资金从制造业和出口转向了房产投资。"像广州珠江新城,有人最多拥有18套房子,有的10套。"黎文江说,这么做首要目的是保值升值。"明年经济回暖,也可能会将资金撤出,再转向自身行业和出口。"他说,投资者有可能在明年将房产抛售,这对市场将产生不利影响。

　　避免出现房地产泡沫不会容易

　　12月9日,国务院总理 主持召开国务院常务会议,研究完善促进消费的若干政策措施,其中关于房地产的政策措施为:个人住房转让营业税免时限由2年恢复到5年。

　　这在瑞银证券首席经济学家汪涛看来,这符合预期,房地产政策将逐渐收紧,抑制投资需求。但这是个缓慢的过程,房价收入比明年在合理范围的上限,并未突破合理范围,只有当房价持续上涨,偏离过多,比较激烈地收紧政策才会出现,何况现在还处于经济危机的恢复期,经济复苏的基础并不牢固,因此上半年 的都将是较为温和的调控措施。

　　汪涛认为,尽管个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到了5年,但房地产购买和持有的总体税负仍然较低,尤其是和投资于实体经济的税负相比。与其他国家相比,中国没有物业税和资本利得税,租金收入只征收5%的营业税(而工资收入最高可被征收45%的所得税,企业所得税率也达25%)。这样一种激励体制确实会促使居民和中小企业更偏好对房地产的投资。

　　目前供给的强劲反应有可能在2010年底前改变市场的供求关系。但是中央和地方政府间的利益冲突、资产价格上涨的强烈预期、扭曲的激励机制和过剩的流动性都将推动房地产需求在未来一年中进一步上升。避免出现房地产泡沫不会容易。

　　黎文江认为,目前一手房价很高,老百姓已经难以承受,这在一定程度上阻止了一部分刚性需求的进入。"靠长线出租回报率低,一般得20年以上才能回本。所以,对一手房的投资减少,不少人转向了二手房。"黎文江说,目前看,一手房升值空间不是很大,这会导致二手房需求加大。因此,这时将二手房营业税免征年限由2年提高到5年,对投资者将产生一定的抑制作用。

　　"目前 的政策都只能起到一定作用,但不能治本。"黎文江分析认为,明年全国房价,尤其是一线城市房价的走势,总体价格还将呈继续上升的态势。首先,国家支持改善性住房,以广州为例,改善型住房占到了60%以上。由于刚性需求和投资者都将目光转向二手房,因此,明年一手房结构将以中高档产品为主。"既然是改善,就不能是太小,太偏远。"他说,改善型住房的群体将不以价格为第一要求,主要是对环境、居住条件为首选。

　　不过,如果房价快速上涨的势头不可抑制,那物业税、房产税 的可能性越来越大,二手房会出现大规模抛售,楼市不得不"硬着陆"。

来源:证券之星